Raport z rynku mieszkaniowego w Polsce

W 2015 r. przeprowadzono 412,5 tysiąca transakcji kupna / sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 102,6 mld złotych, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, w którym odnotowano 323 tys. transakcji o łącznej wartości 76 mld złotych – czyli przyrost o 28% w przypadku liczby transakcji i aż o 35% w przypadku ich wartości.
Największy udział w obrocie miały: lokale 43,3% i nieruchomości gruntowe 39,7% w liczbie transakcji oraz 41,8% i 32,6% w wartości transakcji. Udział lokali w obrocie znacząco wzrósł w porównaniu z 2014 r., kiedy wynosił 40,4%, podczas gdy najwyższy udział ilościowy w obrocie miały nieruchomości gruntowe (42,4%).
Największa liczba transakcji miała miejsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim, natomiast aż 47,3% całkowitej wartości transakcji przeprowadzonych w 2015 r. miało miejsce w trzech województwach: mazowieckim, małopolskim i dolnośląskim.

W grupie nieruchomości lokalowych największy udział miały lokale mieszkalne: 89,9% w ujęciu ilościowym i 89,1% w ujęciu wartościowym. Przeważał tu obrót na rynku wtórnym – 61,9% w liczbie i 52% w wartości sprzedanych lokali mieszkalnych. Najwięcej lokali mieszkalnych sprzedano w Polsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim i małopolskim. Łącznie w tych czterech regionach sprzedano 52,1% wszystkich lokali mieszkalnych, a wartość transakcji to 64,6% całkowitego obrotu w tej kategorii nieruchomości. W 2015 roku, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym odnotowano znaczący wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych w odniesieniu do roku poprzedniego.
Średnie sprzedane w 2015 r. mieszkanie posiadało powierzchnię 53,6 mkw. i było nieznacznie tylko większe niż w roku poprzednim, gdzie średnia powierzchnia wyniosła 53,3 mkw. Średnia wartość sprzedanego mieszkania to 244.600 zł, przy średniej cenie za mkw. 4562 zł, podczas gdy w 2014 r. wielkości te wyniosły odpowiednio 219.600 zł i 4117 zł / mkw. W bieżącym, 2016, roku średnie ceny lokali mieszkalnych w poszczególnych kwartałach wynosiły: 4177 zł / mkw. – I kwartał, 4063 zł / mkw. – II kwartał i 3976 zł / mkw. – III kwartał.

Na rynku pierwotnym w 2015 r. najwięcej sprzedanych mieszkań miało powierzchnię z przedziału 40,1-60 mkw. (około 50% transakcji). Głównie były to lokale 2-izbowe (36,3%) i 3-izbowe (32,8%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań wyniosła 55,4 mkw.
Na zakup mieszkania na rynku pierwotnym wydawano przeciętnie 308,5 tys. zł, przy średniej cenie 5556 zł / mkw. Najwyższe ceny za mkw. odnotowano w województwie mazowieckim (6754 zł / mkw.) i małopolskim (6595 zł / mkw.), a najniższe były w województwie lubuskim (3296 zł / mkw.) i śląskim (3706 zł / mkw.).

Podobnie było na rynku wtórnym w 2015 r. – najwięcej sprzedanych mieszkań stanowiły również lokale o metrażach 40,1-60 mkw. (45,2%). Jednak tu największym powodzeniem cieszyły się lokale 3-izbowe (41,6%) i 4-izbowe (31,1%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym była niższa niż na rynku pierwotnym i wyniosła 52,5 mkw.
W ubiegłym roku na zakup mieszkania na rynku wtórnym wydawano przeciętnie o ponad 100 tys. zł mniej niż na rynku pierwotnym i była to średnio kwota 205,3 tys. zł. Średnia cena mkw. mieszkania z tego rynku wyniosła 3911 zł, przy czym najwyższe ceny odnotowano w województwie mazowieckim (6559 zł / mkw.) i małopolskim (4923 zł / mkw.), a najniższe w województwie lubuskim (2391 zł / mkw.) i opolskim (2511 zł /mkw.).

Średnia powierzchnia lokalu 3-izbowego na rynku pierwotnym wynosiła 57,8 mkw., a taki lokal na rynku wtórnym był aż o 8 mkw. mniejszy i miał średnią powierzchnię 49,8 mkw.

Wskaźniki zmian cen dla lokali mieszkalnych odzwierciedlają realne zmiany cen zachodzące na tym rynku, a obliczane są przy zastosowaniu metody stratyfikacji, która polega na pogrupowaniu transakcji w możliwie homogeniczne warstwy, a następnie wyliczenie wskaźnika przy zastosowaniu systemu wag. W 2015 r. w odniesieniu do 2014 wynosił on 101,5, a w poprzedzającym okresie 101. Wcześniejsze lata, 2013/2012 i 2012/2011, charakteryzowały się wskaźnikiem na poziomie 96. W odniesieniu do 2010 roku wskaźnik cen w 2015 wyniósł 94,7, podczas gdy wcześniejsze wskaźniki w odniesieniu do 2010 to dla 2014: 93,3 i dla 2012: 92,4.

Na koniec 2015 r. całkowity zasób mieszkań w Polsce wynosił 14,1 miliona, o łącznej powierzchni 1039,1 mln mkw. W porównaniu z poprzednim rokiem zasoby te zwiększyły się o około 1%. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wynosiła 27 mkw. i nieznacznie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim (o ok. 0,3%). Na jedno mieszkanie przypada w Polsce średnio 2,72 osoby. Choć wskaźnik ten ma tendencję malejącą – dla porównania, 10 lat temu wynosił 3, to jednak w stosunku do innych krajów Unii Europejskiej, gdzie najczęściej wynosi  2-2,5 osoby na mieszkanie, jest on jednym z najwyższych.  

W okresie styczeń-październik 2016 roku oddano do użytkowania o 9,2% więcej nowych mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. O ponad 10% wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Obserwując rynek od 2009 r. można zauważyć, że roczna liczba transakcji wzrosła dwukrotnie, a wartość obrotu trzykrotnie. Widocznie wzrasta rynek lokali – jego udział zwiększył się z poziomu około 30% w latach 2009-2011 do ponad 40% w poprzednim roku.
Widoczna jest dominacja kilku regionów, gdzie obroty i liczba transakcji sięgają poziomu 50% ogólnej sprzedaży. Najczęściej kupujemy nieruchomości w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim. Przewaga tych regionów wynika m.in. z dużej liczby mieszkańców na tych obszarach, atrakcyjnego rynku pracy i walorów inwestycyjnych.
W latach 2014 i 2015 miały miejsce wzrosty cen nieruchomości, ale obecny rok wykazuje już niewielką tendencję spadkową.
Większe mieszkania kupowane są na rynku pierwotnym. Za to na rynku wtórnym poszukujemy większej liczby izb. Takie preferencje wynikają m.in. z różnic w układzie pomieszczeń. W nowym budownictwie powierzchnie pokoi są większe i zdecydowanie częściej kuchnie są w aneksie, co redukuje liczbę izb w mieszkaniu, natomiast w starszych mieszkaniach kuchnie były najczęściej osobnymi pomieszczeniami. Przeciętny budżet na mieszkanie kupowane na rynku wtórnym jest o blisko 100 tys. mniejszy niż na rynku pierwotnym. Wszystko to wskazuje, że na rynek wtórny swoje kroki kierują osoby potrzebujące mieszkań tańszych, gdzie funkcjonalność zaplanowana była na mniejszych metrażach.
Wciąż mamy niedobory mieszkaniowe, co pokazuje wysoki wskaźnik liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie oraz stosunkowo niska powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej.
Na rynku dostępnych jest coraz więcej mieszkań z rynku pierwotnego. Bieżący rok na rynku pierwotnym zapowiada się podobnie do lat 2008-2009 r., kiedy oddawano do użytkowania około 160 tys. nowych mieszkań. Wzrastająca liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje, że podaż na rynku pierwotnym w kolejnym roku również nie zmaleje.
Z drugiej strony deficyty mieszkaniowe są wynikiem nie tylko braku zasobu mieszkaniowego, ale przede wszystkim zależą od możliwości finansowych osób kupujących. Dlatego w najbliższych miesiącach należy spodziewać się utrzymania wysokiego poziomu sprzedaży przy stabilnym poziomie cenowym lub nawet ich nieznacznej redukcji. Agata Stradomska, Menadżer ds. marketingu i szkoleń, RE/MAX Polska.

Materiał przygotowany na podstawie raportów Głównego Urzędu Statystycznego: OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2014 R., OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2015 R., GOSPODARKA MIESZKANIOWA W 2015 R., Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-X 2016 r., Komunikatów Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz danych EUROSTAT.

[AS] 29-11-2016 r.

Sprzedaż bezpośrednia czy przez agentów nieruchomości?

Wiele osób decydujących się na sprzedaż swojego mieszkania czy domu rozpoczyna od zamieszczenia anonsu “Sprzedam bezpośrednio”, licząc, że w ten sposób szybko znajdą nabywcę i uzyskają oczekiwaną cenę, oszczędzając na prowizji agenta. Czy rzeczywiście to najskuteczniejsza droga do znalezienia nabywcy i recepta na szybką i lukratywną transakcję?

Okazuje się, że nie zawsze, a znacząca część właścicieli nieruchomości po pewnym czasie weryfikuje swoje założenia i zwraca się o pomoc do agenta nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach czas, który upłynął jest bezpowrotnie stracony, a niesprzedana przez wiele miesięcy oferta straciła na atrakcyjności.

Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający, których mogliby uniknąć, gdyby zdecydowali się na zatrudnienie agenta?

Niewłaściwa cena.

Wielu sprzedających bardzo emocjonalnie podchodzi do swojej nieruchomości. To normalne, szczególnie, jeżeli była ona przez wiele lat ważnym elementem w ich życiu, z którym związane są istotne wydarzenia i miłe chwile. Swoją decyzję o cenie, za którą wystawią dom lub mieszkanie podejmują na podstawie ofert znajdujących się na portalach ogłoszeniowych, najczęściej dodając do wyniku końcowego kilka procent “swoich emocji”. Niestety pozycje, które są benchmarkiem nierzadko były wyceniane w podobny sposób i od wielu miesięcy zawyżają tylko średnią cenę ofertową w internecie, pozostając wciąż niesprzedanymi. Cenę możliwą do uzyskania w danych okolicznościach rynkowych pomogą ustalić agenci nieruchomości, którzy wiedzą jak wyglądają realne ceny transakcyjne oraz jakie są trendy i perspektywy, a także podpowiedzą za jaką kwotę najlepiej zaoferować nieruchomość na sprzedaż, aby nie odstraszyła większości zainteresowanych.

Błędy w promocji.

Wielu sprzedających nie ma wiedzy i doświadczeń w dziedzinie marketingu nieruchomości. Wielu z nich nie było też w ostatnim czasie kupującymi, aby mieć świadomość potrzeb i sposobów ich działania. Dlatego zamieszczenie ogłoszenia na jednym czy dwóch portalach z ofertami zazwyczaj wyczerpuje działania marketingowe wielu sprzedających.

Natomiast nieruchomość wystawiona na sprzedaż jest “produktem rynkowym”, dla którego można przygotować właściwą promocję. Istnieje szereg narzędzi i technik pozwalających na wyróżnienie oferty spośród setek jej podobnych. Im więcej osób się nią zainteresuje, tym większa szansa na szybszą sprzedaż i uzyskanie atrakcyjniejszej ceny. Znajomość narzędzi umożliwiających efektywne dotarcie do potencjalnych kupców (nie tylko poprzez ogłoszenia na portalach), znajomość rynku czy właściwe określenie grup docelowych ułatwia odpowiednie pozycjonowanie danej oferty. Tę wiedzę mają agenci nieruchomości i mogą pomóc w skutecznym marketingu.

Błędy przy prezentacji.

Kiedy już pojawi się potencjalny kupujący, emocje sprzedającego znów biorą górę. Właścicielowi ciężko się powstrzymać przed opowiedzeniem całej historii “życia mieszkania i sąsiadów”, z dokładnym przedstawieniem trudu remontu czy ciekawych wydarzeń z otoczenia. Odnosi to jednak odwrotny efekt od zamierzonego. Zasypywanie oglądających nadmiarem informacji lub wprowadzanie ich w kwestie, które mogą ich zaniepokoić nie sprzyja podjęciu decyzji o zakupie. Agent, który będzie prezentował mieszkanie czy dom nie jest z nim związany emocjonalnie. Wcześniej ustali priorytety potencjalnych kupujących oraz pozna ich preferencje i oczekiwania. Dzięki temu zaprezentuje nieruchomość w sposób odpowiedni do perspektywy kupujących, a nie oczami i emocjami właściciela.

Pominięcie znaczącej części potencjalnych kupujących.

Nie wszyscy kupujący szukają ofert samodzielnie, wielu z nich korzysta z usług agentów, którym zleciło poszukiwanie nieruchomości. Dlatego wynajęcie agenta do sprzedaży, który współpracuje z innymi agentami (np. poprzez specjalne systemy wymiany ofert) umożliwi zaoferowanie nieruchomości i tej grupie.

Szybkie dotarcie do osób poszukujących od jakiegoś czasu mieszkań czy domów w okolicy jest również możliwe wyłącznie przez agentów. Pracując w danym terenie budują oni swoje bazy kontaktów do potencjalnych kupujących, którzy wcześniej zainteresowani byli innymi, podobnymi ofertami. Teraz mogą ich poinformować o nowej propozycji. Być może zainteresuje ona którąś z tych osób.

Właściciel nieruchomości może, jeśli przeznaczy na to odpowiednio dużo czasu, poznać zasady, którymi kieruje się rynek, zebrać istotne informacje czy nauczyć się marketingu i promocji nieruchomości, aby samodzielnie wdrożyć to w życie, a następnie w profesjonalny sposób przeprowadzić skuteczną kampanię marketingową swojej nieruchomości. Dzięki temu oszczędzi na wynagrodzeniu agenta, które zazwyczaj wynosi kilka procent uzyskanej ceny, co nominalnie może wydawać się dużo. Czy jednak sprzedając jedną nieruchomość na kilka lat, warto zadawać sobie tyle trudu i podjąć ryzyko wielu pomyłek, które mogą wystąpić kiedy robimy coś pierwszy raz w życiu, na dodatek przy bardzo istotnej emocjonalnie i finansowo sprawie?

[AS] 12-10-2016

 

Używane czy nowe – jakie mieszkanie wybrać?

Wybór lokali mieszkalnych na rynku jest bardzo duży. Każdy kto myśli o zakupie mieszkania rozważa jakie mieszkanie kupić – nowe, od dewelopera, czy używane, z rynku wtórnego. A jeśli rynek wtórny – to w bloku, kamienicy czy może apartamentowcu?

Niewątpliwą zaletą mieszkania od dewelopera jest to, że jest nowe. Budowane z wykorzystaniem nowoczesnych technologii i materiałów, energooszczędne. Mieszkania te dopasowane są do współczesnych potrzeb mieszkaniowych – zarówno pod względem metraży, liczby, wielkości, jak i funkcji pomieszczeń. Najczęściej są położone na zamkniętych, monitorowanych osiedlach, z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych, placami zabaw, zaaranżowaną zielenią, wewnętrznym patio, rowerowniami czy wózkowniami. Bloki są estetyczne, ładnie wykończone, mają reprezentacyjne korytarze, windy (często nawet w niskich blokach).

Jeśli chcemy kupić mieszkanie w konkretnej lokalizacji może się jednak okazać, że wybór dostępnych mieszkań jest niewielki albo nawet nie są w ogóle dostępne. Dodatkowo, do takiego mieszkania nie wprowadzimy się od razu po zakupie. Trzeba je wykończyć, a w wielu przypadkach poczekać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy na dokończenie budowy. Oczywiście można czekać aż budynki zostaną ukończone i wtedy podjąć decyzję o zakupie. Musimy jednak liczyć się z tym, że wybrane mieszkanie nie będzie już dostępne. Ktoś nas uprzedzi, a propozycje, które pozostaną do sprzedaży mogą nie spełniać naszych oczekiwań.

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera w fazie budowy, swoją decyzję musimy oprzeć na naszej wyobraźni popartej makietami, planami, rysunkami czy wizualizacjami. Fizycznie go nie obejrzymy. Deweloperzy zazwyczaj też budują osiedle etapami. Zanim nie zostaną wszystkie ukończone będziemy sąsiadować z placem budowy, narażeni np. na hałas. Kolejną kwestią są koszty. Oprócz ceny mieszkania jaką zapłacimy deweloperowi musimy doliczyć dodatkowe wydatki, jak zakup miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, ale też przede wszystkim wydatki na wykończenie lokalu – położenie podłóg, urządzenie łazienki czy kuchni. Bez tego nie da się tam zamieszkać! Ale jest też dobra strona “kosztów” – przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nie zapłacimy podatku PCC, który na rynku wtórnym wynosi aż 2% ceny mieszkania. Czyli kupując mieszkanie za 400.000 zł w kieszeni pozostawimy 8.000 zł.

Mieszkania z rynku wtórnego są najczęściej możliwe do wprowadzenia się od razu – bo przecież ktoś tam wcześniej mieszkał. Oczywiście można je wyremontować, a przynajmniej odświeżyć, ale najczęściej nie są to wydatki bezwzględnie konieczne do wprowadzenia się. W przypadku ograniczonego budżetu modernizację możemy przeprowadzać sukcesywnie. Te mieszkania są też najczęściej gotowe do przejęcia w krótkim terminie. Ktoś, kto je sprzedaje ma swój pomysł na życie i łatwiej może zaakceptować szybką wyprowadzkę. Poszukując mieszkania w określonej lokalizacji zazwyczaj na rynku wtórnym mamy do czynienia z większym wyborem, a i ceny możliwe są do negocjacji w szerszym spektrum niż od dewelopera. Mankamentem jest to, że trudno jest znaleźć mieszkanie urządzone idealnie w naszym guście. Zawsze jest coś, co mniej nam się podoba, co chcielibyśmy zmienić. Starsze mieszkania nie zawsze mają parkingi lub garaże, a na trzecie lub czwarte piętro będziemy musieli docierać schodami. Z drugiej strony jest mniej niespodzianek. Dokładnie widzimy co kupujemy. Możemy też wcześniej poznać sąsiadów. Natomiast starsze budownictwo często nie odzwierciedla naszych potrzeb – w mieszkaniach są małe pomieszczenia, niefunkcjonalne łazienki czy kuchnie, przechodnie pokoje, brak jest miejsc na duże szafy czy łóżka. Dziś jesteśmy bardziej wybredni niż w latach 60-tych czy 80-tych, kiedy sukcesem było zdobycie jakiegokolwiek własnego mieszkania, a ówczesne budownictwo nastawione było na maksymalizację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. O takie detale jak estetyka czy funkcjonalność nie dbano. Pomocny może być tutaj architekt, który podpowie jakie rozwiązania i modyfikacje wprowadzić, aby usprawnić nieergonomiczną przestrzeń życiową.

Kupując lokal na rynku wtórnym, oprócz oceny wizualnej samego mieszkania należy także zwracać uwagę na stan techniczny budynku, instalacje, przeprowadzone i planowane remonty, ocieplenie budynku, koszty związane z eksploatacją mieszkania, które będziemy ponosić. Kupując mieszkanie w starszych budynkach zazwyczaj nie opłacamy co miesiąc ochrony osiedla czy portiera, lecz w to miejsce pojawia się koszt remontów budynku czy wyższe wydatki związane z comiesięczną eksploatacją lokalu.

Na rynku dostępne są też kilkuletnie mieszkania w blokach i apartamentowcach, wykończone w nowoczesnym standardzie, gotowe do wprowadzenia się. Jedyną ich “wadą” jest cena. W ostatnich latach ceny mieszkań uległy redukcji, więc osoby sprzedające najczęściej kupowały je kilka lat temu po wyższych stawkach niż dziś oferują deweloperzy i są niechętne do realizacji dużej straty. Sprzedający ponieśli też niemałe wydatki na ich wykończenie. Wartość mieszkania uzupełniają też trwałe zabudowy, jak kuchnie czy szafy, idealnie dopasowane do przestrzeni. Ale tu też wiemy, co kupujemy. Jeśli miały się pojawić jakiekolwiek mankamenty – są już najczęściej naprawione, a ceny zawsze są możliwe do negocjacji.

Dlatego podejmując decyzję o tym, jakie mieszkanie chcemy kupić należy rozważyć wszystko w kontekście naszego budżetu i czasu jaki mamy na wprowadzenie się, a następnie poszukać najbardziej korzystnych rozwiązań uwzględniających relacje jakości do ceny.

[AS] 21-03-2016