Jak zapowiada się 2017 rok na rynku nieruchomości?

Jak zapowiada się 2017 rok na rynku nieruchomości? Poniżej podsumowanie najbardziej znaczących zmian, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości.

  1. Trudniej o kredyt.

Polacy nie należą do zamożnych i oszczędnych, dlatego chętnie korzystają z możliwości uzyskania kredytu hipotecznego na zakup własnego M. Jednak o ten będzie coraz trudniej. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego próg wymaganego wkładu własnego w 2017 wzrósł o kolejne 5% i obecnie wynosi 20%. Oznacza to, że kupujący mieszkanie muszą dysponować własnymi środkami finansowymi w wysokości ⅕ wartości nabywanego mieszkania.

Kolejnym utrudnieniem dla osób chętnych na skorzystanie z kredytu hipotecznego są planowane na 2017 r. zmiany w zakresie działań pośredników kredytowych, którzy, dotychczas wynagradzani przez banki, pomagają swoim klientom w znalezieniu najkorzystniejszych dla nich rozwiązań kredytowych. Zgodnie z projektowaną Ustawą o kredycie hipotecznym zmiany m.in. mają dotyczyć zasad wynagradzania pośredników, którzy, jeśli przepis wejdzie w życie, będą opłacani wyłącznie przez zlecających im usługę klientów, co zdecydowanie zmniejszy dostępność pośrednictwa kredytowego w Polsce.

  1. Programy rządowe.

Program “Mieszkanie dla Młodych”,  przewidziany na lata 2014-2018,  cieszył się w ubiegłym roku tak dużą popularnością, że już w marcu 2016 r. wyczerpała się pula środków przewidzianych na tamten rok, a niedługo później, bo w lipcu,  zakończono przyjmowanie wniosków z terminem realizacji 2017. Od 1 stycznia 2017 r. została odwieszona możliwość składania wniosków dla kredytów wypłacanych w 2017 r. i program MDM będzie dostępny, aż do wyczerpania pozostałej kwoty limitu. Ta chwila nadejdzie niestety jeszcze w styczniu, bo zainteresowanie jest ogromne. Później można będzie jedynie skorzystać ze środków przeznaczonych na ostatni rok programu.

Następny program rządowy – “Mieszkanie Plus”, będzie różnić się zdecydowanie w swojej konstrukcji od dotychczasowych form wsparcia mieszkalnictwa, stawiając na niedrogi wynajem mieszkań. Klucze do swojego M w ramach tego programu pierwsi mieszkańcy odbiorą w 2019 r. W przyszłych latach zarówno program “Mieszkanie Plus”, jak i pojawiający się na polskim rynku inwestorzy instytucjonalni, którzy będą dysponować dużą bazą mieszkań pod wynajem przyczynią się do redukcji wysokich dziś kosztów wynajmu, dzięki czemu zwiększy się dostępność i popularność tej formy mieszkalnictwa, jako alternatywy dla własnego M.

  1. Łatwiejsze procedury budowlane, droższa budowa.

Nowelizacja prawa budowlanego obejmuje szereg ułatwień dla postępowań urzędowych związanych z realizacją obiektów budowlanych. Ustawa wprowadziła zwolnienie niektórych robót budowlanych z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, skróciła termin wniesienia sprzeciwu przez urząd, umożliwiła wprowadzenie ograniczonych zmian w projekt budowlany bez konieczności rozpoczynania procedur od nowa, a także doprecyzowała i ujednoliciła postępowania legalizacyjne w przypadkach dokonania samowoli budowlanej.

Ulegają także zmianie przepisy dotyczące warunków technicznych dla budynków, których budowa rozpoczyna się od 1 stycznia 2017 r. Nowe domy muszą być bardziej energooszczędne. Oznacza to zwiększone koszty budowy wynikające z konieczności zakupu lepszych jakościowo materiałów.

  1. Mały obrót ziemią rolną.

W maju 2016 r. weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z uchwalonymi zmianami nabywcą nieruchomości rolnej może być zasadniczo rolnik indywidualny. Z uwagi na utrudnienia w nabyciu, a także późniejsze ograniczenia w zbyciu, nieruchomości rolne przestają pełnić funkcję lokaty kapitału, jak to miało miejsce w poprzednich latach, a stają się głównie zasobem użytkowym.

Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów można już zaobserwować znaczne zmniejszenie się liczby transakcji ziemią rolną, i nie ma przesłanek, aby sytuacja ta zmieniła się w tym roku.

  1. Łatwiej będzie wyciąć drzewo.

Ułatwienie właścicielom nieruchomości wycinki drzew lub krzewów na własnej posesji to cel nowelizacji ustawy o ochronie przyrody oraz o lasach. Dzięki temu wycinka drzew i krzewów na własnej nieruchomości będzie możliwa bez zgody urzędu, o ile nie będzie wiązała się z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z zezwoleń będą zwolnione drzewa, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza 100 cm w przypadku: topoli, wierzby, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego, a w przypadkach pozostałych gatunków drzew – 50 cm.

  1. Planowane zmiany w użytkowaniu wieczystym jeszcze nie teraz.

Zgodnie z przygotowywanymi przepisami, użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkami wielorodzinnymi ma przekształcić się we własność z mocy prawa. Przepisy te pierwotnie miały wejść w życie już z początkiem roku, ale jednak tak się nie stało i obecnie planowane są od lipca 2017 r. Taka procedura przekształcenia użytkowania wieczystego we własność wychodzi naprzeciw oczekiwaniom wielu właścicieli mieszkań, którzy do tej pory z jakichś przyczyn nie mogli dokonać takiej zmiany i wyeliminuje obawy o podwyżki opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości gruntu.

 

11-01-2017 [AS]

Mieszkanie spółdzielcze

W okresie powojennym, aż do lat 80-tych, spółdzielnie mieszkaniowe były jedną z podstawowych form budownictwa wielorodzinnego w Polsce. Choć od 2007 r. nie są już ustanawiane nowe spółdzielcze własnościowe prawa, to na rynku wtórnym takie mieszkania są oferowane – przez osoby, które wcześniej nabyły je od spółdzielni, odziedziczyły, otrzymały w darowiźnie lub po prostu kupiły również na rynku wtórnym i nie zmieniały jego formy własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, na które składa się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Jest ono zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać, np. hipoteką. Dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć Księgę Wieczystą – wtedy w dziale II ujawniona jest osoba uprawniona, a nie właściciel, gdyż faktycznym właścicielem jest spółdzielnia. Posiadającym owo prawo może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, która może, lecz nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieszkanie wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co nie wymaga zgody spółdzielni (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu).

Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do rozporządzania własnością.

Ponadto osoba, której przysługuje takie prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy. Odrębna własność daje bowiem pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa).

Ceny mieszkań spółdzielczych i własnościowych są zbliżone. Nie można mówić o prawidłowości polegającej na tym, że np. tam, gdzie są spółdzielcze własnościowe prawa – są one tańsze. Jeśli ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą. Tym bardziej, że takie prawo można nabyć w udziałach czy zabezpieczyć na nim kredyt hipoteczny, a w przyszłości też przekształcić we własność.

Kłopotem mogą być mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu. Uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r., wskazuje, że własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa i z tego powodu nie jest dziś możliwe, aby dla takiego prawa założyć księgę wieczystą. Oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym. Zdecydowanie zmniejsza to krąg potencjalnych nabywców. Osoby nabywające takie mieszkanie mogą mieć z tego samego powodu trudności z jego przyszłą sprzedażą. To wprost przekłada się na niższą cenę takiego lokalu.

[AS] 07-11-2016

Użytkowanie wieczyste – planowane zmiany

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje przepisy, dzięki którym użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkami wielorodzinnymi ma przekształcić się we własność, a zmiany mogą wejść w życie już od nowego roku.

Czym jest użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na gruntach, które są własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (gmina, miasto). Użytkownik wieczysty, czyli osoba lub podmiot mający prawo użytkowania wieczystego, korzysta z tego terenu jak właściciel. Ma prawo zabudować grunt – budynki wzniesione na tym gruncie są wtedy jego własnością. Ma prawo zbyć swoje prawo użytkowania wieczystego, może je też obciążyć. Prawo to jest też dziedziczone, czyli można otrzymać je w spadku.

Użytkowanie wieczyste jest dość powszechne w miastach, szczególnie tam, gdzie funkcjonuje budownictwo wielorodzinne. Wynika to z faktu, że tereny pod takie budownictwo były przekazywane właśnie przez miasto czy gminę, które niechętnie pozbywały się całkowicie swojej własności.

Z posiadaniem prawa użytkowania wieczystego związane są opłaty: opłata początkowa, płacona wraz z ustanowieniem tego prawa, oraz opłaty roczne. Opłaty są zależne od wartości danego gruntu (1% od wartości rocznie na cele mieszkaniowe i 3% na cele komercyjne). Ponieważ od jakiegoś czasu gminy regularnie, co 3 lata, dokonują aktualizacji ich wyceny, aby na jej podstawie skorygować opłatę, wielu użytkowników wieczystych w obliczu możliwych podwyżek zdecydowało się na wykupienie gruntu na własność. Sprzyjały temu również oferowane bonifikaty.

Jednak w przypadku budownictwa wielorodzinnego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nie jest takie proste. Właściciele mieszkań posiadają udziały (ułamkową część) w prawie użytkowania wieczystego adekwatnie do powierzchni swojego lokalu. Aby prawo użytkowania wieczystego mogło zostać przekształcone we własność muszą taką chęć wyrazić użytkownicy wieczyści posiadający większość udziałów, co nie zawsze jest łatwe do zorganizowania. Nie wszyscy właściciele są dostępni, a niektórzy nie są zainteresowani jakimikolwiek zmianami. Dodatkowo wszędzie tam, gdzie muszą być podjęte grupowe decyzje zawsze możliwy jest czyjś sprzeciw, który komplikuje przeprowadzenie tego procesu.

Co taka zmiana oznaczać może dla właścicieli mieszkań. Projektowane zmiany przepisów mogą wyjść naprzeciw oczekiwaniom wielu właścicieli mieszkań, którzy do tej pory z jakichś przyczyn nie mogli przekształcić swojego prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność. Wyeliminują również obawy o podwyżki opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości gruntu.

Dokładne zasady przekształcenia podlegają jeszcze modyfikacjom. Być może użytkownicy wieczyści będą obowiązani wnosić opłaty do końca czasu, na który użytkowanie wieczyste było ustanowione, choć będą już właścicielami terenu. Opłaty te jednak nie powinny być już aktualizowane, a wyłącznie waloryzowane wskaźnikiem GUS. Tym niemniej ta zmiana jest oczekiwana przez wielu właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, postawionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

[AS 28-08-2016]

Obrót ziemią rolną od maja 2016 r.

Zmieniona Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która pierwotnie miała wejść w życie z początkiem tego roku, zacznie obowiązywać od 1 maja. Pojawił się już projekty aktualizacji tych przepisów, które są jeszcze bardziej restrykcyjne niż pierwotnie planowano. Kierunek wprowadzanych zmian jest jasny – ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi. I choć część tych przepisów jest jeszcze w toku prac, to możemy się spodziewać, że zostaną one uchwalone w zbliżonym kształcie i wejdą w życie przed 1 maja. 

Jakich zmian należy się spodziewać – Zapraszam do lektury pełnej treści artykułu, który ukazał się w gratka.pl

AS [04-03-2016]

Najbliższy rok na rynku nieruchomości

Jak zapowiada się 2016 rok na rynku nieruchomości? Jak zmiany przepisów wpłyną na obrót i ceny? Poniżej podsumowanie najbardziej znaczących zmian, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości.

  1. Kredyty hipoteczne

Jedną z najistotniejszych zmian, która wchodzi w życie z początkiem roku jest wyższy wymagany wkład własny dla kredytów hipotecznych. Z poziomu 10% w 2015 r. podniesiony został do 15% w 2016 r. Zmiana ta wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która stopniowo zwiększa wymagany próg minimalnego zaangażowania ze strony kredytobiorców, który docelowo w 2017 r. wyniesie 20%.

Jakby tego było mało, wprowadzany podatek bankowy spowoduje podwyższenie przez banki marż dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych, co wpłynie na wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego i zmniejszy zdolność kredytową kupujących.

Liberalizacja programu “Mieszkanie dla młodych” znacząco zwiększyła zainteresowanie skorzystaniem z wynikających z niego dopłat. Jeśli liczba chętnych do preferencyjnego kredytu będzie na tym samym poziomie co w ostatnich miesiącach, pula przyznanych na program środków finansowych w 2016 r. może się wyczerpać nawet przed połową roku.

Jedynym pocieszeniem w tym wszystkim wydają się być niskie stopy procentowe, które w 2016 r. mogą być jeszcze zredukowane, jeśli tak zdecyduje Rada Polityki Pieniężnej. Obniżanie stóp procentowych ma korzystny wpływ dla kredytobiorców spłacających kredyt ze zmienną stopą procentową opartą na wskaźniku WIBOR. Płacą oni niższą ratę, niż we wcześniejszym okresie. Dla tych, którzy zaciągają nowy kredyt przy niskich stopach referencyjnych oznacza to z jednej strony niższy, bieżący koszt kredytu oraz wyższą zdolność kredytową przy jego zaciąganiu, ale z drugiej oznacza to też niestety, że w przyszłości ich rata prawdopodobnie wzrośnie.

Ponieważ blisko połowa mieszkań w dużych aglomeracjach miejskich kupowana jest na kredyt, zmiany w zakresie udzielania kredytów hipotecznych mają znaczący wpływ na dostępność własnego M. Wyższy wkład własny spowoduje, że kupujący mieszkanie będą musieli mieć wcześniej zgromadzoną większą niż dotychczas ilość gotówki. Nawet jeśli niektóre banki zdecydują się na inne rozwiązania (np. dodatkowe ubezpieczenie niższego wkładu) to nie będzie to rozwiązanie powszechne (niektóre banki już dziś wymagają co najmniej 20% własnych środków), a i dla kredytobiorców oznaczać będzie to dodatkowy koszt. Wzrastające marże koszt miesięcznej raty jeszcze powiększą. Osoby, które będą chciały skorzystać w 2016 r. z kredytu będą albo częściej wybierały tańsze mieszkania – mniejsze lub położone na obrzeżach miast, albo też odkładały decyzję o zakupie na późniejszy czas, aby powiększyć posiadane oszczędności. Ci, którzy myślą o programie MdM powinni się spieszyć z zakupem mieszkania, aby nie brakło dla nich środków przyznanych na 2016 r.

  1. Obrót ziemią rolną

W 2016 r. czekają nas duże zmiany dotyczące transakcji nieruchomościami rolnymi. Przepisy, które mają wejść w życie od 1 maja będą rozszerzały krąg osób, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu, zmniejszy się także areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych. Zmiany zdecydowanie utrudnią i wydłużą proces samej transakcji, co może wpłynąć na ograniczenie popytu i spadek cen terenów rolnych, tj. takich, które nie leżą na obszarach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.

Celem ustawodawcy jest zapobieżenie nadmiernej koncentracji posiadania gruntów rolnych oraz uprzywilejowanie osób prowadzących działalność rolniczą w prawie zakupu ziemi rolnej. Niestety, brak miejscowych planów w wielu miastach i gminach spowoduje, że utrudniony obrót będzie dotyczył też znacznej liczby terenów, które de facto nie są rolne (mogłyby zostać wykorzystane pod hale, magazyny, sklepy czy nawet osiedla mieszkaniowe, ale wskutek bardzo szerokiej definicji gruntów rolnych będą podlegały nowym restrykcjom). Jest więc nadzieja na długofalowy, pozytywny skutek wejścia tych przepisów, które zmobilizują gminy do szybszego opracowywania MPZP.

  1. Podatek od nieruchomości

Właściciele nieruchomości, których podatek nie przekracza kwoty 100 zł rocznie w 2016 r. nie będą mogli opłacić swojego zobowiązania w ratach, jak dotychczas, a wyłącznie jednorazowo. Dodatkowo, opodatkowaniu podlegać będą tzw. części wspólne, jak korytarze, klatki schodowe w budynkach wielorodzinnych czy komercyjnych, które dotychczas nie były opodatkowane. Korzystnym rozwiązaniem jest zmiana podatku od miejsc garażowych – podatek będzie naliczany indywidualnie każdemu posiadaczowi miejsca postojowego, zależnie od jego udziału. Ponadto podatek nie będzie pobierany od nieruchomości, jeśli jego wymiar będzie niższy niż koszty wysyłki decyzji podatkowej.

W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne maksymalna stawka podatku to 75 gr / mkw. powierzchni użytkowej budynku i 47 gr / mkw. gruntu pod budynek mieszkalny.

Nowym rodzajem podatku jaki może wprowadzić gmina jest opłata reklamowa, która może być nakładana na właścicieli nieruchomości z tytułu umieszczonych na niej tablic czy urządzeń reklamowych.

Sumarycznie, w przypadku nieruchomości mieszkaniowych roczne kwoty podatku dla posiadaczy nieruchomości nie stanowią znaczącej pozycji w budżecie domowym.

 

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych, choć ograniczą możliwość finansowania zakupu kredytem, nie będą znacząco wpływać na preferencje Polaków, którzy wolą być właścicielami nieruchomości, niż ją wynajmować. Z tego powodu będą szukać rozwiązań, na które ich stać – nie rezygnując z założonej opcji nabycia własnego M. Dlatego w miastach, w segmencie mieszkań tańszych – mniejszych, położonych w dalszych dzielnicach czy wymagających remontu zmiany te nie będą mieć zauważalnego wpływu. Dużym powodzeniem wciąż cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego, szczególnie te, które spełniają kryteria programu MDM.

W dużych miastach widoczny jest niedobór mieszkań pod wynajem. Dziś baza dostępnych propozycji to głównie najem od osób prywatnych, i ta baza w dużych miastach przyrasta głównie dzięki drobnym inwestorom nabywającym nieruchomości pod wynajem. Takie inwestycje są wciąż bardzo opłacalne. Choć na rynku zaczynają pojawiać się gracze instytucjonalni, to widoczny jest niedobór ofert skierowanych do tej grupy osób, które jako alternatywę posiadania chcieliby wybrać najem, czyli mieszkań dostępnych długoterminowo, za przystępniejszą cenę. Z tego powodu najem jest postrzegany raczej jako sytuacja przejściowa – do czasu zakupu własnego mieszkania lub domu, a nie jako realna alternatywa zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych Polaków i z pewnością w najbliższym czasie się to nie zmieni.

[AS] 14-01-2016

Obrót ziemią rolną od 1 stycznia 2016 r.

Uzupełnienie poniższego tekstu: „1 stycznia 2016 r. miała wejść w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczająca obrót gruntami. Wygląda jednak na to, że chcący kupić ziemię na obecnych warunkach, będą mieli czas jeszcze do 1 maja 2016 r. Prawo i Sprawiedliwość złożyło w Sejmie projekt nowelizacji, który ma doprecyzować niektóre z zapisów tak, by Agencja Nieruchomości Rolnych była w stanie skutecznie realizować nałożone na nią nowe zadania. Ale wygląda również na to, że przepisy ograniczające cudzoziemcom dostęp do gruntów będą jeszcze bardziej restrykcyjne.” Dziennik Gazeta Prawna, 08.12.15, za Newsletter WSPON nr 111 z 16.12.2015

—————–

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wchodzi w życie od 1 stycznia 2016 roku i zawiera szereg istotnych ograniczeń oraz formalności wymaganych do spełnienia w zakresie nabywania gruntów rolnych w Polsce.

Czego dotyczą zmiany: zmiany dotyczą obrotu nieruchomościami rolnymi, tj.

Nieruchomością rolną (w myśl Nowej Ustawy) jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;  

Nieruchomościami rolnymi w myśl Kodeksu Cywilnego (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Ustawa wprowadza prócz prawa pierwokupu na rzecz dzierżawcy dodatkowe prawo pierwokupu na rzecz sąsiada – rolnika indywidualnego będącego właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, oraz zmniejsza areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych z obecnych 5 ha do 1 ha.

W ustawie wskazane są przypadki, dla których nie stosuje się prawa pierwokupu, m.in. wtedy, kiedy nieruchomość rolną lub jej część nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa, nabywa osoba bliska zbywcy czy też osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością (pod określonymi warunkami).

Ustawa warunkuje również dopuszczalność obrotu jedynie w przypadkach, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

Ustawa ma na celu także przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych powyżej 300 ha.

Nowe przepisy specyfikują także warunki zbycia, jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego.

Przy obrocie nieruchomościami rolnymi w myśl nowych przepisów wymagane jest spełnienie wielu formalności, m.in. wykonanie odpowiednich zawiadomień (osób, podmiotów, którym prawo pierwokupu przysługuje) oraz składanie specyficznych oświadczeń oraz przedłożenie odpowiednich zaświadczeń. Dokumenty i oświadczenia są składane do aktu notarialnego, jak również notariusz zawiadamia osoby i podmioty uprawnione do skorzystania z prawa pierwokupu.

Warto wspomnieć, że ograniczenia nie dotyczą obrotu ziemią, która leży na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.

Jak nowe przepisy wpłyną długofalowo na obrót ziemią rolną – trudno ocenić. W początkowym okresie może być mniejszy obrót, spowodowany samą zmianą prawa (coś nowego, inaczej, poczekajmy, zobaczymy…). Z pewnością dla obu stron transakcji będzie to dłuższa procedura i konieczność spełnienia wymogów formalnych. Jednakże sprzedaż nieruchomości wymaga szczególnej formy – formy aktu notarialnego. Tutaj notariusz wykonywać będzie dodatkowe czynności, a także przyjmować będzie wymagane oświadczenia czy oczekiwać dostarczenia określonych dokumentów. Z pewnością też będzie większa motywacja do sporządzania i uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Ale jeśli nabywcy będą zainteresowani nabyciem nieruchomości określonego typu (powierzchnia, lokalizacja, przeznaczenie), który ze względów formalnych podlegać będzie restrykcjom ustawy, bez względu na czas i procedury, będą chcieli kupować, jeśli cena i inne warunki transakcji będą dla nich odpowiednie.

Treść ustawy dostępna jest tutaj: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20150001433

[AS] 07-12-2015

Nieruchomość kupowana od spadkobiercy

Spadek to prawa i obowiązki majątkowe osoby zmarłej, które przechodzą na spadkobierców z chwilą jego śmierci. W skład spadku mogą wchodzić zarówno przedmioty materialne, nieruchomości, prawa, ale też i zobowiązania, jak kredyty, długi, niezapłacone rachunki itp.

Potwierdzeniem prawa do dysponowania rzeczami pochodzącymi ze spadku jest prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Dokumenty te pozwalają spadkobiercom dysponować majątkiem osoby zmarłej, gdyż potwierdzają one nabycie spadku oraz wskazują na ich udziały.

Jednakże znane są przypadki, gdy wskutek różnych okoliczności jeden lub więcej spadkobierców zostało pominiętych w postępowaniu (np. spadkobiercy nie wiedzieli o swoim istnieniu lub odnalazł się testament). W takiej sytuacji może dojść do zmiany orzeczenia (wyłącznie przed sądem) i zmienią się spadkobiercy lub/i ich udziały w posiadanym prawie do spadku.

Aby uniknąć sytuacji niepewności przy nabywaniu nieruchomości od spadkobierców należy zwrócić uwagę czy sprzedający ujawnili swoje prawa w Księdze Wieczystej i są tam wpisani w Dziale II jako właściciele. Jeśli tak – nie ma obaw, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców w dobrej wierze, którzy nabyli nieruchomość od osoby/osób wpisanych w księdze (Dział II) jako właściciele.

Jeśli w Księdze Wieczystej widnieje zmarły właściciel, w interesie nabywców jest przekonać sprzedających, żeby złożyli do Sądu Wieczystoksięgowego odpowiedni wniosek. Warto zaczekać kilkanaście dni / kilka tygodni (w zależności od Sądu), aż w Księdze Wieczystej wpisani będą nowi właściciele nieruchomości i dopiero wtedy udać się do notariusza, aby sfinalizować zakup.

[AS] 29-11-2015