Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Coraz większa liczba Polaków interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. Zachęceni sukcesami znajomych i rodziny, którzy mają za sobą pierwsze inwestycje, zaczynają sondować rynek, poszukując ciekawych możliwości. Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nieruchomości to raczej lokata długoterminowa. Początkującym inwestorom raczej trudno będzie wytropić okazję, którą będą mogli sprzedać szybko i z zyskiem. Wyszukiwanie takich okazji wymaga cierpliwości i doświadczenia oraz dobrej znajomości rynku.

Przyjmując dłuższy horyzont czasowy, zainwestowane środki mogą przynieść zysk zarówno w postaci uzyskania lepszej ceny sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak i w postaci bieżącego, regularnego dochodu – jeśli zdecydujemy się nieruchomość wynająć. Z tego punktu widzenia ciekawym rozwiązaniem są lokale mieszkalne. Jeśli wykażemy się zdolnością kredytową, tylko część ceny inwestycji będziemy pokrywać z własnych środków, a pozostałą kwotę możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Wpływy z najmu pomogą nam w regulowaniu comiesięcznych rat, a inwestowanie możemy rozpocząć z mniejszym budżetem. Przykładowo, dysponując wolną kwotą 50.000 zł niewiele kupimy. Gdy skorzystamy z kredytu, budżet wzrośnie nam do 250.000 zł – za taką kwotę znajdziemy 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Zmiany cen nieruchomości są typowym zjawiskiem na rynku, dlatego wiele osób przyjmuje, że w długim terminie wartość nabytej nieruchomości wzrośnie. I często mają rację. Aby jednak zwiększyć swoją szansę na sukces należy przeanalizować czynniki, które w konkretnym przypadku mogą wpłynąć na te wzrosty.

Lokalizacja. Kupując mieszkanie inwestycyjnie, warto zastanowić się nad tym czy lokalizacja nieruchomości na przestrzeni najbliższych kilku lat poprawi swoją atrakcyjność. Wpływ na to mieć będą m.in rozwój infrastruktury, komunikacja, otoczenie, moda. Nieruchomości, położone dziś w tańszej dzielnicy, mogą za kilka czy kilkanaście lat zyskać na wartości.

Technologia. Trzeba pamiętać, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane za 10 czy 20 lat, o tyle będzie ono starsze. Wybierając nieruchomość pod kątem inwestycji, warto się zastanowić czy materiał wykorzystany do budowy w przyszłości będzie atrakcyjny, czy też kupujący będą unikać takiej technologii?

Potencjał najmu. Myśląc o inwestycji w nieruchomość, która będzie wynajmowana warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie większe, niż w małych miejscowościach. Patrząc na prognozy demograficzne widzimy, że do 2050 r. zwiększy się liczba mieszkańców Warszawy i … Rzeszowa, spadnie natomiast, i to znacząco, Łodzi, Poznania czy Opola. Z tej perspektywy bezpieczna wydaje się inwestycja na rynku warszawskim, tutaj na brak popytu raczej nie będzie można narzekać; także czynsze możliwe do uzyskania są najwyższe. Mieszkania w Warszawie należą jednak do najdroższych w Polsce (wyższe ceny są tylko w Sopocie) – mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 70% więcej niż przeciętne mieszkanie w innym miejscu Polski.

Myśląc o zakupie mieszkania do wynajmu, musimy poznać preferencje najemców. Najczęściej największym popytem cieszyć się będą 2- i 3-pokojowe mieszkania, w typowym standardzie. Najemcy również preferują określone lokalizacje – związane z dobrym dojazdem do ich pracy lub na uczelnie. Musimy jednak się liczyć z pewną rotacją najemców i występującymi okresami kiedy mieszkanie jest wolne. Wielu właścicieli szacuje, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku.

Rynek pierwotny czy wtórny. Mieszkania na rynku pierwotnym w większości miast w Polsce są zdecydowanie droższe niż na rynku wtórnym. Jednym z wyjątków jest Warszawa, gdzie średnio mieszkania na rynku wtórnym są tylko nieznacznie tańsze. Mieszkanie nowe są atrakcyjniejsze dla najemców, będą też dość nowe, kiedy za kilka czy kilkanaście lat zdecydujemy się je sprzedać. Zawsze jednak wymagać będą dodatkowych nakładów na wykończenie. Jeśli nie dysponujemy sprawdzoną ekipą, może być to kłopotliwe i kosztochłonne, szczególnie kiedy inwestycja ma być w innym mieście. Niektórzy deweloperzy oferują opcje wykończenia według proponowanych pakietów, co może być w wielu przypadkach bardzo wygodne i pozwala w pełni kontrolować koszty.

Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym możemy wybierać pomiędzy lokalami, które możemy wynająć od razu, a takimi, które będą wymagać większych lub mniejszych remontów. Ta druga opcja pozwala kupić taniej, ale znów wymaga posiadania zaufanej ekipy. Czas do wprowadzenia się pierwszych najemców może trwać kilka miesięcy.

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości warto przeanalizować wiele aspektów, jak posiadany budżet, możliwości rynkowe, potencjał, popyt, możliwa stopa zwrotu, horyzont inwestycji. Ale nawet jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, warto pomyśleć o nim jak o inwestycji. Życie często pokazuje, że nic nie jest “na zawsze”, a kupowanie z wizją sprzedaży pozwala zarabiać na nieruchomościach – nawet wtedy, kiedy kupujemy je na własny użytek.

07-02-2017 [AS]

Raport z rynku mieszkaniowego w Polsce

W 2015 r. przeprowadzono 412,5 tysiąca transakcji kupna / sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 102,6 mld złotych, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, w którym odnotowano 323 tys. transakcji o łącznej wartości 76 mld złotych – czyli przyrost o 28% w przypadku liczby transakcji i aż o 35% w przypadku ich wartości.
Największy udział w obrocie miały: lokale 43,3% i nieruchomości gruntowe 39,7% w liczbie transakcji oraz 41,8% i 32,6% w wartości transakcji. Udział lokali w obrocie znacząco wzrósł w porównaniu z 2014 r., kiedy wynosił 40,4%, podczas gdy najwyższy udział ilościowy w obrocie miały nieruchomości gruntowe (42,4%).
Największa liczba transakcji miała miejsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim, natomiast aż 47,3% całkowitej wartości transakcji przeprowadzonych w 2015 r. miało miejsce w trzech województwach: mazowieckim, małopolskim i dolnośląskim.

W grupie nieruchomości lokalowych największy udział miały lokale mieszkalne: 89,9% w ujęciu ilościowym i 89,1% w ujęciu wartościowym. Przeważał tu obrót na rynku wtórnym – 61,9% w liczbie i 52% w wartości sprzedanych lokali mieszkalnych. Najwięcej lokali mieszkalnych sprzedano w Polsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim i małopolskim. Łącznie w tych czterech regionach sprzedano 52,1% wszystkich lokali mieszkalnych, a wartość transakcji to 64,6% całkowitego obrotu w tej kategorii nieruchomości. W 2015 roku, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym odnotowano znaczący wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych w odniesieniu do roku poprzedniego.
Średnie sprzedane w 2015 r. mieszkanie posiadało powierzchnię 53,6 mkw. i było nieznacznie tylko większe niż w roku poprzednim, gdzie średnia powierzchnia wyniosła 53,3 mkw. Średnia wartość sprzedanego mieszkania to 244.600 zł, przy średniej cenie za mkw. 4562 zł, podczas gdy w 2014 r. wielkości te wyniosły odpowiednio 219.600 zł i 4117 zł / mkw. W bieżącym, 2016, roku średnie ceny lokali mieszkalnych w poszczególnych kwartałach wynosiły: 4177 zł / mkw. – I kwartał, 4063 zł / mkw. – II kwartał i 3976 zł / mkw. – III kwartał.

Na rynku pierwotnym w 2015 r. najwięcej sprzedanych mieszkań miało powierzchnię z przedziału 40,1-60 mkw. (około 50% transakcji). Głównie były to lokale 2-izbowe (36,3%) i 3-izbowe (32,8%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań wyniosła 55,4 mkw.
Na zakup mieszkania na rynku pierwotnym wydawano przeciętnie 308,5 tys. zł, przy średniej cenie 5556 zł / mkw. Najwyższe ceny za mkw. odnotowano w województwie mazowieckim (6754 zł / mkw.) i małopolskim (6595 zł / mkw.), a najniższe były w województwie lubuskim (3296 zł / mkw.) i śląskim (3706 zł / mkw.).

Podobnie było na rynku wtórnym w 2015 r. – najwięcej sprzedanych mieszkań stanowiły również lokale o metrażach 40,1-60 mkw. (45,2%). Jednak tu największym powodzeniem cieszyły się lokale 3-izbowe (41,6%) i 4-izbowe (31,1%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym była niższa niż na rynku pierwotnym i wyniosła 52,5 mkw.
W ubiegłym roku na zakup mieszkania na rynku wtórnym wydawano przeciętnie o ponad 100 tys. zł mniej niż na rynku pierwotnym i była to średnio kwota 205,3 tys. zł. Średnia cena mkw. mieszkania z tego rynku wyniosła 3911 zł, przy czym najwyższe ceny odnotowano w województwie mazowieckim (6559 zł / mkw.) i małopolskim (4923 zł / mkw.), a najniższe w województwie lubuskim (2391 zł / mkw.) i opolskim (2511 zł /mkw.).

Średnia powierzchnia lokalu 3-izbowego na rynku pierwotnym wynosiła 57,8 mkw., a taki lokal na rynku wtórnym był aż o 8 mkw. mniejszy i miał średnią powierzchnię 49,8 mkw.

Wskaźniki zmian cen dla lokali mieszkalnych odzwierciedlają realne zmiany cen zachodzące na tym rynku, a obliczane są przy zastosowaniu metody stratyfikacji, która polega na pogrupowaniu transakcji w możliwie homogeniczne warstwy, a następnie wyliczenie wskaźnika przy zastosowaniu systemu wag. W 2015 r. w odniesieniu do 2014 wynosił on 101,5, a w poprzedzającym okresie 101. Wcześniejsze lata, 2013/2012 i 2012/2011, charakteryzowały się wskaźnikiem na poziomie 96. W odniesieniu do 2010 roku wskaźnik cen w 2015 wyniósł 94,7, podczas gdy wcześniejsze wskaźniki w odniesieniu do 2010 to dla 2014: 93,3 i dla 2012: 92,4.

Na koniec 2015 r. całkowity zasób mieszkań w Polsce wynosił 14,1 miliona, o łącznej powierzchni 1039,1 mln mkw. W porównaniu z poprzednim rokiem zasoby te zwiększyły się o około 1%. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wynosiła 27 mkw. i nieznacznie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim (o ok. 0,3%). Na jedno mieszkanie przypada w Polsce średnio 2,72 osoby. Choć wskaźnik ten ma tendencję malejącą – dla porównania, 10 lat temu wynosił 3, to jednak w stosunku do innych krajów Unii Europejskiej, gdzie najczęściej wynosi  2-2,5 osoby na mieszkanie, jest on jednym z najwyższych.  

W okresie styczeń-październik 2016 roku oddano do użytkowania o 9,2% więcej nowych mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. O ponad 10% wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Obserwując rynek od 2009 r. można zauważyć, że roczna liczba transakcji wzrosła dwukrotnie, a wartość obrotu trzykrotnie. Widocznie wzrasta rynek lokali – jego udział zwiększył się z poziomu około 30% w latach 2009-2011 do ponad 40% w poprzednim roku.
Widoczna jest dominacja kilku regionów, gdzie obroty i liczba transakcji sięgają poziomu 50% ogólnej sprzedaży. Najczęściej kupujemy nieruchomości w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim. Przewaga tych regionów wynika m.in. z dużej liczby mieszkańców na tych obszarach, atrakcyjnego rynku pracy i walorów inwestycyjnych.
W latach 2014 i 2015 miały miejsce wzrosty cen nieruchomości, ale obecny rok wykazuje już niewielką tendencję spadkową.
Większe mieszkania kupowane są na rynku pierwotnym. Za to na rynku wtórnym poszukujemy większej liczby izb. Takie preferencje wynikają m.in. z różnic w układzie pomieszczeń. W nowym budownictwie powierzchnie pokoi są większe i zdecydowanie częściej kuchnie są w aneksie, co redukuje liczbę izb w mieszkaniu, natomiast w starszych mieszkaniach kuchnie były najczęściej osobnymi pomieszczeniami. Przeciętny budżet na mieszkanie kupowane na rynku wtórnym jest o blisko 100 tys. mniejszy niż na rynku pierwotnym. Wszystko to wskazuje, że na rynek wtórny swoje kroki kierują osoby potrzebujące mieszkań tańszych, gdzie funkcjonalność zaplanowana była na mniejszych metrażach.
Wciąż mamy niedobory mieszkaniowe, co pokazuje wysoki wskaźnik liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie oraz stosunkowo niska powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej.
Na rynku dostępnych jest coraz więcej mieszkań z rynku pierwotnego. Bieżący rok na rynku pierwotnym zapowiada się podobnie do lat 2008-2009 r., kiedy oddawano do użytkowania około 160 tys. nowych mieszkań. Wzrastająca liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje, że podaż na rynku pierwotnym w kolejnym roku również nie zmaleje.
Z drugiej strony deficyty mieszkaniowe są wynikiem nie tylko braku zasobu mieszkaniowego, ale przede wszystkim zależą od możliwości finansowych osób kupujących. Dlatego w najbliższych miesiącach należy spodziewać się utrzymania wysokiego poziomu sprzedaży przy stabilnym poziomie cenowym lub nawet ich nieznacznej redukcji. Agata Stradomska, Menadżer ds. marketingu i szkoleń, RE/MAX Polska.

Materiał przygotowany na podstawie raportów Głównego Urzędu Statystycznego: OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2014 R., OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2015 R., GOSPODARKA MIESZKANIOWA W 2015 R., Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-X 2016 r., Komunikatów Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz danych EUROSTAT.

[AS] 29-11-2016 r.

Sprzedaż bezpośrednia czy przez agentów nieruchomości?

Wiele osób decydujących się na sprzedaż swojego mieszkania czy domu rozpoczyna od zamieszczenia anonsu “Sprzedam bezpośrednio”, licząc, że w ten sposób szybko znajdą nabywcę i uzyskają oczekiwaną cenę, oszczędzając na prowizji agenta. Czy rzeczywiście to najskuteczniejsza droga do znalezienia nabywcy i recepta na szybką i lukratywną transakcję?

Okazuje się, że nie zawsze, a znacząca część właścicieli nieruchomości po pewnym czasie weryfikuje swoje założenia i zwraca się o pomoc do agenta nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach czas, który upłynął jest bezpowrotnie stracony, a niesprzedana przez wiele miesięcy oferta straciła na atrakcyjności.

Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający, których mogliby uniknąć, gdyby zdecydowali się na zatrudnienie agenta?

Niewłaściwa cena.

Wielu sprzedających bardzo emocjonalnie podchodzi do swojej nieruchomości. To normalne, szczególnie, jeżeli była ona przez wiele lat ważnym elementem w ich życiu, z którym związane są istotne wydarzenia i miłe chwile. Swoją decyzję o cenie, za którą wystawią dom lub mieszkanie podejmują na podstawie ofert znajdujących się na portalach ogłoszeniowych, najczęściej dodając do wyniku końcowego kilka procent “swoich emocji”. Niestety pozycje, które są benchmarkiem nierzadko były wyceniane w podobny sposób i od wielu miesięcy zawyżają tylko średnią cenę ofertową w internecie, pozostając wciąż niesprzedanymi. Cenę możliwą do uzyskania w danych okolicznościach rynkowych pomogą ustalić agenci nieruchomości, którzy wiedzą jak wyglądają realne ceny transakcyjne oraz jakie są trendy i perspektywy, a także podpowiedzą za jaką kwotę najlepiej zaoferować nieruchomość na sprzedaż, aby nie odstraszyła większości zainteresowanych.

Błędy w promocji.

Wielu sprzedających nie ma wiedzy i doświadczeń w dziedzinie marketingu nieruchomości. Wielu z nich nie było też w ostatnim czasie kupującymi, aby mieć świadomość potrzeb i sposobów ich działania. Dlatego zamieszczenie ogłoszenia na jednym czy dwóch portalach z ofertami zazwyczaj wyczerpuje działania marketingowe wielu sprzedających.

Natomiast nieruchomość wystawiona na sprzedaż jest “produktem rynkowym”, dla którego można przygotować właściwą promocję. Istnieje szereg narzędzi i technik pozwalających na wyróżnienie oferty spośród setek jej podobnych. Im więcej osób się nią zainteresuje, tym większa szansa na szybszą sprzedaż i uzyskanie atrakcyjniejszej ceny. Znajomość narzędzi umożliwiających efektywne dotarcie do potencjalnych kupców (nie tylko poprzez ogłoszenia na portalach), znajomość rynku czy właściwe określenie grup docelowych ułatwia odpowiednie pozycjonowanie danej oferty. Tę wiedzę mają agenci nieruchomości i mogą pomóc w skutecznym marketingu.

Błędy przy prezentacji.

Kiedy już pojawi się potencjalny kupujący, emocje sprzedającego znów biorą górę. Właścicielowi ciężko się powstrzymać przed opowiedzeniem całej historii “życia mieszkania i sąsiadów”, z dokładnym przedstawieniem trudu remontu czy ciekawych wydarzeń z otoczenia. Odnosi to jednak odwrotny efekt od zamierzonego. Zasypywanie oglądających nadmiarem informacji lub wprowadzanie ich w kwestie, które mogą ich zaniepokoić nie sprzyja podjęciu decyzji o zakupie. Agent, który będzie prezentował mieszkanie czy dom nie jest z nim związany emocjonalnie. Wcześniej ustali priorytety potencjalnych kupujących oraz pozna ich preferencje i oczekiwania. Dzięki temu zaprezentuje nieruchomość w sposób odpowiedni do perspektywy kupujących, a nie oczami i emocjami właściciela.

Pominięcie znaczącej części potencjalnych kupujących.

Nie wszyscy kupujący szukają ofert samodzielnie, wielu z nich korzysta z usług agentów, którym zleciło poszukiwanie nieruchomości. Dlatego wynajęcie agenta do sprzedaży, który współpracuje z innymi agentami (np. poprzez specjalne systemy wymiany ofert) umożliwi zaoferowanie nieruchomości i tej grupie.

Szybkie dotarcie do osób poszukujących od jakiegoś czasu mieszkań czy domów w okolicy jest również możliwe wyłącznie przez agentów. Pracując w danym terenie budują oni swoje bazy kontaktów do potencjalnych kupujących, którzy wcześniej zainteresowani byli innymi, podobnymi ofertami. Teraz mogą ich poinformować o nowej propozycji. Być może zainteresuje ona którąś z tych osób.

Właściciel nieruchomości może, jeśli przeznaczy na to odpowiednio dużo czasu, poznać zasady, którymi kieruje się rynek, zebrać istotne informacje czy nauczyć się marketingu i promocji nieruchomości, aby samodzielnie wdrożyć to w życie, a następnie w profesjonalny sposób przeprowadzić skuteczną kampanię marketingową swojej nieruchomości. Dzięki temu oszczędzi na wynagrodzeniu agenta, które zazwyczaj wynosi kilka procent uzyskanej ceny, co nominalnie może wydawać się dużo. Czy jednak sprzedając jedną nieruchomość na kilka lat, warto zadawać sobie tyle trudu i podjąć ryzyko wielu pomyłek, które mogą wystąpić kiedy robimy coś pierwszy raz w życiu, na dodatek przy bardzo istotnej emocjonalnie i finansowo sprawie?

[AS] 12-10-2016

 

Negocjacje warunków transakcji – 4 obszary, w których agent nieruchomości może pomóc

Negocjowanie warunków transakcji jest jednym z najważniejszych elementów Twojej podróży po świecie nieruchomości. Jest to także ta część procesu, gdzie doświadczenie wspierającego Cię agenta nieruchomości może zapewnić ogromną różnicę. Zakup czy sprzedaż domu albo mieszkania to najprawdopodobniej jedna z większych transakcji finansowych w Twoim życiu. Nie jest to więc właściwy moment, abyś testował swoje umiejętności negocjacyjne. Oto kilka rzeczy, w których profesjonalni agenci nieruchomości mogą pomóc, abyś uzyskał najlepsze warunki transakcji.

1. Wiedza to potęga

Oprócz dogłębnej znajomości lokalnego rynku, agent nieruchomości będzie poszukiwał informacji o faktycznych cenach nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Dodatkowo przyjrzy się motywacji drugiej strony transakcji. Być może Twój kontrahent jest pod presją lub istnieją inne powody, dla których możliwość szybkiej transakcji jest dla niego bardzo istotna. Mając wiedzę będzie mógł przygotować odpowiednią strategię negocjacyjną.

2. Odpowiednie tempo

Czasem bardzo szybka reakcja na złożoną propozycję jest krytyczna. Czasem trzeba proces prowadzić wolniej, aby osiągnąć najlepsze rezultaty. Agent, dzięki swojemu doświadczeniu i umiejętnościom, będzie potrafił ocenić sytuacje i nadać odpowiednie tempo reakcji.

3. Kontrolowanie procesu

Niedoświadczeni negocjatorzy mogą ujawnić zbyt dużo informacji drugiej stronie, co w konsekwencji pogorszy ich pozycję. Jako profesjonalny negocjator, agent nieruchomości będzie kontrolować przebieg procesu i wymianę informacji bez wpływu emocji, które są normalne w takim przypadku u stron transakcji.

4. Oczekiwania

Jeśli nie poprosisz, nie dostaniesz. Działając w Twoim imieniu, agent nieruchomości włączy do procesu negocjacji wiele elementów, które mogą być dla Ciebie istotne, takich jak wykonanie koniecznych napraw, przeróbek czy załatwienie ważnych z Twojego punktu widzenia spraw.

 

Sprzedajesz swój rower w internecie? Nie ma sprawy, wystaw ogłoszenie i znajdź kupca, który być może “zedrze z Ciebie ostatnią koszulę”. Ale przy nieruchomościach warto zachować więcej rozsądku i powierzyć obsługę transakcji profesjonaliście. W rozmowach o tak dużą stawkę nie ma miejsca na ćwiczenie swoich umiejętności negocjacyjnych.

Tutaj znajdziesz doświadczonego agenta nieruchomości w Twojej okolicy.

[AS] 28-06-2016 – na podstawie: http://blog.remax.com/5-things-your-agent-knows-about-negotiation-1869061305.html

Inwestycje na rynku nieruchomości

Niskie oprocentowania lokat zachęcają wiele osób do poszukiwania alternatywnych rozwiązań dla lokowania nadwyżek środków finansowych. Jedną z możliwości jakie mogą być brane pod uwagę są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Wybór sposobu inwestowania jest zależny przede wszystkim od czasu, na który chcemy ulokować kapitał oraz tego, czy zadowolimy się końcowym zyskiem, ponosząc w czasie trwania inwestycji koszty jej utrzymania, czy też chcemy od razu “odcinać kupony” – uzyskując bieżący przychód w postaci czynszu najmu. W większości jednak sytuacji, jeśli chcemy korzystać z tego sposobu inwestowania musimy brać pod uwagę, że jest to długoterminowa inwestycja.

Inwestycje w grunty – do tej pory najczęściej kupowano niedrogie grunty rolne, leżące poza strefą zurbanizowaną, które mogły zyskać na wartości m.in. w skutek zmiany ich przeznaczenia po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz podziału na mniejsze działki, np. dedykowane pod budownictwo jednorodzinne. Inwestor poprawiał infrastrukturę: uzbrajał w media, wydzielał drogi dojazdowe. Prócz środków na zakup ziemi osoba inwestująca często wykładała dodatkowe pieniądze na poprawę funkcjonalności terenu. Należało również liczyć się z opłatą planistyczną czy adiacencką, która mogła się w takim przypadku pojawić. Obecnie, zmiana przepisów dotyczących zakupu ziemi rolnej zdecydowanie ogranicza ten sposób inwestowania.

Zakup, ulepszenie i sprzedaż – najczęściej jest to zakup ziemi, aby wybudować na niej dom czy inny budynek i sprzedać jako nieruchomość zabudowaną lub zakup istniejącego budynku bądź lokalu oraz przeprowadzenie remontów i ulepszeń znacząco podnoszących ich wartość. Te inwestycje, prócz środków finansowych, wymagają również wiedzy z zakresu procesów budowlanych, dostępu do sprawdzonych, solidnych ekip czy znajomości materiałów budowlanych i wykończeniowych.

Zakup i wynajem – czyli zakup z rynku wtórnego lub od dewelopera nieruchomości, która będzie wynajmowana. Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia lokalu oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Dodatkową korzyścią może być wzrost wartości wynajmowanej nieruchomości w czasie. W przypadku lokali i obiektów użytkowych dobry, długoterminowy najemca może być czynnikiem zwiększającym cenę przy sprzedaży. Można też zakupić od razu wynajętą nieruchomość z atrakcyjną umową najmu – oszczędza się czas przeznaczony na poszukiwanie najemcy, a lokal przynosi profity od razu.

Systemy condo i apartamenty wakacyjne – czyli zakup nieruchomości hotelowej lub wakacyjnej i przekazanie jej w zarządzanie firmie operatorskiej, w zamian za udział w zyskach z wynajmowanej powierzchni. Wiele systemów gwarantuje minimalną stopę zwrotu w początkowej fazie inwestycji oraz dodatkowe benefity, jak możliwość okresowego korzystania z apartamentu lub atrakcji oferowanych przez obiekt. Tutaj kluczowym dla opłacalności inwestycji jest sprawdzony, sprawnie zarządzający operator, dobra lokalizacja gwarantująca zapotrzebowanie na usługi hotelowe (duże miasta, kurorty, blisko atrakcji turystycznych itp.), jakość i atrakcyjność obiektu.

Okazje rynkowe – czyli zakup nieruchomości poniżej ich wartości, w sytuacji, gdy obecny właściciel potrzebuje pilnie ją spieniężyć. Dysponując odpowiednimi środkami własnymi można szybko sfinalizować taką transakcję kiedy bardziej kluczową kwestią dla sprzedającego jest czas, niż potencjalna cena jaką mógłby uzyskać przy dłuższej ekspozycji oferty. Ponieważ okazje pojawiają się i szybko znikają, chcąc skorzystać z tej możliwości należy bacznie śledzić rynek, w tym licytacje komornicze, przetargi gminy lub spółdzielni czy sprzedaże przez syndyka. Ponieważ kluczową kwestią dla nabycia okazji rynkowej jest czas podjęcia decyzji i szybkość działania, warto korzystać z usług sprawdzonych specjalistów lub posiadać odpowiednią wiedzę, aby ocenić stan prawny nieruchomości i ewentualne ryzyko związane z taką transakcją.

Zakupy grupowe i fundusze inwestycyjne. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć wspólnie z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu, np. z deweloperem.

Przystępując do funduszu inwestycyjnego możemy pozwolić sobie na zakup biurowca czy centrum handlowego. Oczywiście stajemy się właścicielem tylko pośrednio, gdyż to fundusz, którego mamy udziały posiada atrakcyjną nieruchomość lub nawet kilka obiektów. Również powodzenie tej inwestycji zależeć będzie od portfela inwestycyjnego funduszu i sprawności zarządzających.

Planując inwestycje w nieruchomości warto zacząć od analizy rynku i dokładnie zapoznać się z różnymi opcjami, mając na uwadze możliwe ryzyko, potencjalną stopę zwrotu oraz horyzont inwestowania, a także własne umiejętności i wiedzę.

 

[AS] 17-06-2016

7 oznak wskazujących na to, że dom jest przyjazny psom

Zaczynasz poszukiwania mieszkania lub domu, który musi być zaaprobowany również przez czworonożnych członków rodziny, merdających ogonem? Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:

  1. Zielony ogródek

Czy dom posiada choć niewielki, zielony, prywatny teren? Ogródek czy prywatny trawnik to raj dla niewielkiego zwierzaka czy szczeniaka, jeśli takiego posiadasz. Natomiast upewnij się, że wysokość ogrodzenia jest odpowiednio wysoka, aby zatrzymać zwierzę wewnątrz terenu.

  1. Bliskość terenów rekreacyjnych dla zwierząt

Zorientuj się czy w okolicy domu są przyjemne szlaki spacerowe, otwarta przestrzeń, a może nawet specjalne wybiegi dla psów.

  1. Paczka przyjaciół

Zobacz czy w sąsiedztwie mieszkają psi koledzy. Oznaką tego będą zabawki w ogrodzie, dodatkowe drzwi czy naklejki na samochodach albo dochodzące odgłosy, świadczące o tym, że Twój pies ma szansę poznać nowych przyjaciół do zabaw i spacerów.

  1. Przychylni sąsiedzi

Upewnij się, że mieszkańcy okolicy są przyjaźni psom. Tabliczki z zakazami naokoło czy wywieszone ogłoszenia z informacjami czego zwierzętom nie wolno nie świadczą o przyjaznym stosunku sąsiadów do zwierząt.

  1. Miejsce do przechowywania psiego wyposażenia

Jeśli zabawki, smycze i inne psie akcesoria będą miały swoje osobne miejsce, zdecydowanie łatwiej będzie zapanować nad porządkiem.

  1. Podłogi

Białe, z wysokim włosiem dywany – i to od ściany do ściany…  Nie, to nie jest to, czego szukasz! Podłogi z miękkiego drewna również mogą zostać szybko zarysowane psimi pazurkami. Zwróć uwagę na pokrycie podłogi. Musi być łatwe do utrzymania w czystości i odporne na zarysowania.

  1. Drzwi dla psów

Małe drzwi, umożliwiające zwierzakowi swobodne wychodzenie do ogródka pozwolą mu rozkoszować się smakiem nieskrępowanej wolności. Jeśli nie zostały przewidziane, może jest możliwość niekłopotliwego ich zamontowania?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie ma być przyjazne czworonożnym członkom rodziny, przekaż tę informację agentowi nieruchomości, z którym współpracujesz. Będzie mógł pomóc Ci w znalezieniu odpowiedniego lokum, gdzie Ty, Twoja rodzina oraz Wasze zwierzęta będą czuły się komfortowo.

 

Na podstawie: http://blog.remax.com/7-signs-of-a-dog-friendly-house-1679194395.html

4 rzeczy, które należy wziąć pod uwagę, aby ustalić dobrą cenę ofertową

Nie ma kalkulatora, który idealnie wyliczy właściwą cenę ofertową dla Twojego domu lub mieszkania. Do ustalenia odpowiedniej ceny potrzebne jest doświadczenie, obecność na rynku, a nawet trochę psychologii. Dobrzy agenci nieruchomości mogą pomóc w określeniu konkurencyjnej ceny Twojej nieruchomości. Oto kilka obszarów, które będą brali pod uwagę:

  1. Jak wygląda konkurencja

Agent nieruchomości weźmie pod uwagę ceny podobnych domów czy mieszkań z okolicy – zarówno tych, które są obecnie wystawione na sprzedaż, jak i tych, które zostały już sprzedane. Będzie analizować czas oferty na rynku do czasu sprzedaży, a także uwzględni jakie są różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi.

  1. Trendy rynkowe

Co wpływa na rynek nieruchomości w okolicy czy regionie, jakie są obecnie trendy? Agent nieruchomości będzie analizował czynniki kształtujące rynek nieruchomości. Mogą być to czynniki związane z aktualnymi stopami procentowymi, polityką kredytową banków, zmianami w preferencjach nabywców, trendami cen (czy rosną czy maleją). Weźmie również pod uwagę plany związane z lokalną infrastrukturą – czy w najbliższym czasie poprawi się komunikacja, czy może w okolicy planowana jest budowa ciekawych inwestycji podnoszących jakość otoczenia oraz sprawdzi inne elementy, które w niedługim czasie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.

  1. Najbliższe otoczenie

Przy ustalaniu właściwej ceny nie można pominąć wpływu na nią najbliższego otoczenia, estetyki i jakości sąsiadujących budynków, obiektów itp. Sąsiedztwo złomowiska samochodów czy wyjątkowo zaniedbany ogród lub balkon naszego sąsiada mogą skutecznie odstraszać, a z drugiej strony zadbana, pełna uroku okolica, czyste i schludne elewacje, wszechobecna zieleń poprawią ocenę naszej nieruchomości. I choć na te elementy nie mamy wpływu, będą one miały znaczenie przy określaniu odpowiedniej ceny nieruchomości.

  1. Idealnie dopasowana cena

Wystawienie oferty domu czy mieszkania w cenie, która jest „w sam raz” od samego początku jest kluczem do szybkiej sprzedaży i uzyskania najlepszej wartości. Przeszacowane oferty wymagają wielokrotnych redukcji cenowych, często poniżej uprzednio możliwych do uzyskania kwot, aby znalazły się wreszcie w kręgu zainteresowań. Nieruchomość wystawiona długo na rynku budzi też pewien niepokój u potencjalnych nabywców, trudniej też ją wyszukać. Nowe oferty, we właściwych cenach, szybko generują duże zainteresowanie, co przekłada się też na szybkość podejmowania decyzji przez nabywców oraz mniejszą skłonność do negocjacji.

Zastanawiasz się jaką kwotę mógłbyś dziś uzyskać przy sprzedaży swojego mieszkania czy domu? Skontaktuj się z najbliższym Agentem RE/MAX, który pomoże Ci wyjaśnić, jak powyższe obszary będą wpływały na kształtowanie ceny Twojej nieruchomości.

 

AS [08-05-2016]. Artykuł napisany na podstawie: http://blog.remax.com/4-things-agents-consider-when-setting-listing-prices-1647546435.html

Zawód – agent nieruchomości

Do 2013 r. praca związana z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami była uwarunkowana posiadaniem licencji zawodowej Pośrednika w obrocie nieruchomościami. Większość osób posiadających wymagane kwalifikacje formalne prowadziła własne biura nieruchomości, a nowe osoby, chcące zaistnieć w tym zawodzie, miały wybór pomiędzy długotrwałym i kosztownym systemem edukacji, zwieńczonym egzaminem państwowym, a pracą “pod czyimś nadzorem” – czyli praktycznie jako pracownik wykonujący konkretne zadania. Od ponad dwóch lat zawód ten jest uwolniony, nie ma żadnych formalnych wymogów kwalifikacyjnych ani edukacyjnych. Na portalach ogłoszeniowych pojawia się coraz więcej ogłoszeń rekrutacyjnych związanych z taką pracą. W zależności od firmy i modelu jej działania – zakres obowiązków takiej osoby, a nawet sama nazwa stanowiska (agent nieruchomości, ale też: doradca  ds.nieruchomości, pośrednik czy makler nieruchomości) mogą się różnić.

Najczęściej jednak do obowiązków takiej osoby należą: pozyskiwanie klientów, promocja ofert nieruchomości czy prowadzenie spraw związanych z finalizacją transakcji. Praca agenta nieruchomości związana jest głównie z pracą w terenie, choć także niemało czynności wykonywanych jest również z użyciem komputera, tabletu, smartfona czy po prostu telefonu. Z pewnością jest to praca, w której nie można się nudzić i dająca dużo satysfakcji – wynikającej z tego, że jest to “pomaganie innym w rozwiązywaniu ich problemów”, ale też i z tego, że zarobki, przy odpowiednim zaangażowaniu, mogą być zaskakująco wysokie.

Kto może sprawdzić się w zawodzie agenta nieruchomości, czy warto rozważać tę ścieżkę kariery?

Po pierwsze, jest to odpowiednia praca dla tych, którzy lubią pracę z innymi ludźmi, ciągłe kontakty, rozmowy, spotkania. Osoby potrafiące budować relacje, które potrafią rozmawiać, ale i aktywnie słuchać, szybciej zjednają sobie potencjalnych klientów i pozyskają ich zaufanie. Jest to zajęcie wymagające umiejętności sprzedażowych. Trzeba mieć świadomość, że nie każda osoba jaką spotkamy zostanie naszym klientem. Dlatego konieczne jest radzenie sobie z odmową lub zastrzeżeniami i nietraktowanie tego w kategorii osobistej porażki, tylko jako normalnego elementu pracy.
Kolejnym ważnym elementem jest przedsiębiorczość. Agent musi mieć duszę przedsiębiorcy, i to bez względu na formę prawną łączącą agenta z biurem, choć najczęściej jest też przedsiębiorcą także formalnie – gdyż umowa “agencyjna” jest jedną z najczęściej występujących sposobów współpracy w branży nieruchomości. Kluczowe będą umiejętności wyznaczania sobie celów, planowania strategii, wdrażania sposobów działania oraz kreatywność. Praca agenta nieruchomości jest w dużej mierze samodzielna, a zarobki w tej branży mają najczęściej charakter prowizyjny. Wynagradzane są więc efekty, a nie same działania. Ale to jest właśnie ten element, który pozwala osiągać wysoki poziom dochodów tym, którzy potrafią robić to skutecznie. Najczęściej agent otrzymuje 30-50% prowizji agencyjnej otrzymanej od obsługiwanego klienta. Jednorazowo może to być kilkaset złotych, ale też i kilkadziesiąt tysięcy. Wszystko zależy od rynku, na którym agent działa oraz rodzaju transakcji, które przeprowadza. Oczywiście najczęściej na bardziej lukratywne transakcje agent pracuje dłużej – czasem nawet kilkanaście miesięcy, ale jeśli w międzyczasie realizuje szereg mniejszych sprzedaży jego dochody są stabilne. Warto też wspomnieć, że praca agenta nieruchomości wymaga także cierpliwości i pracowitości. Wraz z upływem czasu nabiera się doświadczenia, pewności siebie oraz buduje swój wizerunek. Wiąże się to też ze wzrostem dochodów. To nie jest zajęcie na “jeden sezon”.
Ostatni element kluczowy dla sukcesu agenta to ciągła edukacja, własny rozwój i dokształcanie się. Dobry agent nieruchomości posiada interdyscyplinarną wiedzę, zna rynek, prawo, przepisy, procedury, ale też jest dobrym marketingowcem, korzysta z dostępnych technologii, idzie “z duchem czasu”. Dobry agent potrafi doradzić w wielu obszarach i rozwiązywać coraz bardziej skomplikowane problemy, ale też usprawnia swój warsztat pracy, wdraża nowe rozwiązania i korzysta z nowoczesnych narzędzi komunikacji, dzięki czemu staje się bardziej efektywny.

Dużym plusem tego zawodu, oprócz możliwości dobrych zarobków i wykorzystania własnego potencjału, jest elastyczność czasu pracy. Dobre zaplanowanie dnia czy tygodnia pozwala łączyć pracę z obowiązkami rodzinnymi czy osobistymi pasjami i zamiłowaniami.

Wśród osób, które rozpoczynają pracę w tej profesji wiele wykonywało wcześniej zawód przedstawiciela handlowego, pracowało w bankach czy firmach ubezpieczeniowych lub prowadziło własne przedsiębiorstwa. Nie brakuje też nauczycieli czy kadry kierowniczej, którzy z jednej strony dostrzegają możliwość uniezależnienia się od koniunktury na rynku pracy, a z drugiej możliwości osiągania dobrego poziomu zarobków. Osoby te często “łykają bakcyla nieruchomości” przy przeprowadzaniu własnej transakcji, wtedy też zaczyna kiełkować pomysł, by zajmować się tym zawodowo.

Potencjał rynku jest ogromny. W Polsce rocznie zawiera się 400-500 tys. aktów notarialnych kupna-sprzedaży nieruchomości na wartość ponad 75 mld. PLN. Do tego dochodzi jeszcze rynek najmu. Agenci nieruchomości obecnie pośredniczą w około 25-30% transakcji przeprowadzanych na rynku, lecz ten parametr ma trend zwyżkowy. Wynika to z jednej strony z braku czasu i odpowiednich umiejętności po stronie klientów, a z drugiej w dostępie do dodatkowych narzędzi, możliwości i form promocji czy wiedzy i doświadczenia po stronie agentów. Dlatego liczba osób gotowych na powierzenie obsługi transakcji profesjonaliście wzrasta. W Ameryce Północnej udział transakcji przeprowadzanych przez agentów nieruchomości jest powyżej 80%.

Na jednym z głównych portali ogłoszeniowych zarejestrowanych jest ponad 3600 agencji nieruchomości, na rynku liczba ta jest jeszcze większa. Najwięcej, bo ponad 400 biur, działa obecnie w Warszawie. Kolejno: Poznań (blisko 350), Kraków (blisko 300), Wrocław (ponad 200) i Łódź (blisko 200). Według województw najwięcej biur jest w województwie śląskim (ok. 650) i mazowieckim (ok. 600), z drugiej strony w całych województwach: opolskim, podlaskim czy lubuskim takich biur jest niewiele, po mniej niż 50.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (“Obrót nieruchomościami 2014”) – biorąc pod uwagę akty notarialne związane ze sprzedażą nieruchomości w 2014 r. – największa liczba transakcji dotyczyła lokali (w tym lokali mieszkalnych) – 35,8%, następnie gruntów rolnych 18,5%, działek niezabudowanych 16,1%, spółdzielczych własnościowych praw do lokali 9,3% oraz działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym 8,1%. Najwięcej, bo ponad 45 tys. transakcji, zawarto w województwie mazowieckim, następnie po około 30 tys. w województwach śląskim i wielkopolskim, najmniej zaś w województwie opolskim (około 8 tys.) oraz lubuskim i świętokrzyskim (po około 10 tys.).

Również pod względem wartości zawieranych transakcji liderem jest województwo mazowieckie, gdzie wartość transakcji za 2014 r. przekroczyła 22 mld. PLN. W kolejnych regionach – małopolskim, wielkopolskim, śląskim i pomorskim – wartość transakcji była już zdecydowanie niższa – na poziomie 6-8 mld. PLN. Co ciekawe, w przeliczeniu na 10.000 mieszkańców najwięcej transakcji zawiera się w województwie warmińsko-mazurskim, bo blisko 120, oraz podlaskim i pomorskim, po około 100.

Więcej pracy dla agentów nieruchomości jest w dużych miastach, takich jak Warszawa, Poznań, Wrocław czy Kraków. Na tych rynkach po prostu więcej się dzieje, ludzie częściej sprzedają, kupują czy wynajmują nieruchomość. Z drugiej zaś strony w małych miejscowościach łatwiej jest agentowi zaistnieć na rynku, jest też zdecydowanie mniej liczna konkurencja. Nierzadko jest tak, że główna siedziba biura mieści się w dużym mieście, ale agenci pracują w terenie, w obszarach poza tym miastem. Tutaj istotne jest dobre rozpoznanie lokalnego rynku, jego potencjału i możliwości.

Jeśli widzimy się w tej roli i wydaje nam się, że mamy odpowiednie predyspozycje najlepiej zacząć swoją karierę w branży w takich biurach, które mają odpowiednie systemy edukacji i wdrożenia do zawodu, a w przyszłości pozwolą nam na znaczną samodzielność działań i zapewnią duże możliwości rozwoju.

Przykładowo, jedną z takich firm jest RE/MAX, globalna organizacja zrzeszająca ponad 100.000 agentów na całym świecie. Każdy z agentów jest przedsiębiorcą, który korzysta ze sprawdzonego modelu działania, narzędzi, technologii, marketingu i edukacji oraz działa pod skrzydłami rozpoznawalnej marki. Każda nowa osoba uczestniczy w programach szkoleniowych wprowadzających do zawodu – zarówno pod kątem wiedzy merytorycznej, jak i umiejętności pracy na rynku, aby następnie stawiać pierwsze kroki przy wsparciu mentora. Na późniejszym etapie może brać udział w licznych programach edukacyjnych, programach mentorskich lub warsztatach, dzięki czemu doskonali się swoje umiejętności i osiąga coraz lepsze rezultaty.

[AS] 20-03-2016

Używane czy nowe – jakie mieszkanie wybrać?

Wybór lokali mieszkalnych na rynku jest bardzo duży. Każdy kto myśli o zakupie mieszkania rozważa jakie mieszkanie kupić – nowe, od dewelopera, czy używane, z rynku wtórnego. A jeśli rynek wtórny – to w bloku, kamienicy czy może apartamentowcu?

Niewątpliwą zaletą mieszkania od dewelopera jest to, że jest nowe. Budowane z wykorzystaniem nowoczesnych technologii i materiałów, energooszczędne. Mieszkania te dopasowane są do współczesnych potrzeb mieszkaniowych – zarówno pod względem metraży, liczby, wielkości, jak i funkcji pomieszczeń. Najczęściej są położone na zamkniętych, monitorowanych osiedlach, z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych, placami zabaw, zaaranżowaną zielenią, wewnętrznym patio, rowerowniami czy wózkowniami. Bloki są estetyczne, ładnie wykończone, mają reprezentacyjne korytarze, windy (często nawet w niskich blokach).

Jeśli chcemy kupić mieszkanie w konkretnej lokalizacji może się jednak okazać, że wybór dostępnych mieszkań jest niewielki albo nawet nie są w ogóle dostępne. Dodatkowo, do takiego mieszkania nie wprowadzimy się od razu po zakupie. Trzeba je wykończyć, a w wielu przypadkach poczekać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy na dokończenie budowy. Oczywiście można czekać aż budynki zostaną ukończone i wtedy podjąć decyzję o zakupie. Musimy jednak liczyć się z tym, że wybrane mieszkanie nie będzie już dostępne. Ktoś nas uprzedzi, a propozycje, które pozostaną do sprzedaży mogą nie spełniać naszych oczekiwań.

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera w fazie budowy, swoją decyzję musimy oprzeć na naszej wyobraźni popartej makietami, planami, rysunkami czy wizualizacjami. Fizycznie go nie obejrzymy. Deweloperzy zazwyczaj też budują osiedle etapami. Zanim nie zostaną wszystkie ukończone będziemy sąsiadować z placem budowy, narażeni np. na hałas. Kolejną kwestią są koszty. Oprócz ceny mieszkania jaką zapłacimy deweloperowi musimy doliczyć dodatkowe wydatki, jak zakup miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, ale też przede wszystkim wydatki na wykończenie lokalu – położenie podłóg, urządzenie łazienki czy kuchni. Bez tego nie da się tam zamieszkać! Ale jest też dobra strona “kosztów” – przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nie zapłacimy podatku PCC, który na rynku wtórnym wynosi aż 2% ceny mieszkania. Czyli kupując mieszkanie za 400.000 zł w kieszeni pozostawimy 8.000 zł.

Mieszkania z rynku wtórnego są najczęściej możliwe do wprowadzenia się od razu – bo przecież ktoś tam wcześniej mieszkał. Oczywiście można je wyremontować, a przynajmniej odświeżyć, ale najczęściej nie są to wydatki bezwzględnie konieczne do wprowadzenia się. W przypadku ograniczonego budżetu modernizację możemy przeprowadzać sukcesywnie. Te mieszkania są też najczęściej gotowe do przejęcia w krótkim terminie. Ktoś, kto je sprzedaje ma swój pomysł na życie i łatwiej może zaakceptować szybką wyprowadzkę. Poszukując mieszkania w określonej lokalizacji zazwyczaj na rynku wtórnym mamy do czynienia z większym wyborem, a i ceny możliwe są do negocjacji w szerszym spektrum niż od dewelopera. Mankamentem jest to, że trudno jest znaleźć mieszkanie urządzone idealnie w naszym guście. Zawsze jest coś, co mniej nam się podoba, co chcielibyśmy zmienić. Starsze mieszkania nie zawsze mają parkingi lub garaże, a na trzecie lub czwarte piętro będziemy musieli docierać schodami. Z drugiej strony jest mniej niespodzianek. Dokładnie widzimy co kupujemy. Możemy też wcześniej poznać sąsiadów. Natomiast starsze budownictwo często nie odzwierciedla naszych potrzeb – w mieszkaniach są małe pomieszczenia, niefunkcjonalne łazienki czy kuchnie, przechodnie pokoje, brak jest miejsc na duże szafy czy łóżka. Dziś jesteśmy bardziej wybredni niż w latach 60-tych czy 80-tych, kiedy sukcesem było zdobycie jakiegokolwiek własnego mieszkania, a ówczesne budownictwo nastawione było na maksymalizację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. O takie detale jak estetyka czy funkcjonalność nie dbano. Pomocny może być tutaj architekt, który podpowie jakie rozwiązania i modyfikacje wprowadzić, aby usprawnić nieergonomiczną przestrzeń życiową.

Kupując lokal na rynku wtórnym, oprócz oceny wizualnej samego mieszkania należy także zwracać uwagę na stan techniczny budynku, instalacje, przeprowadzone i planowane remonty, ocieplenie budynku, koszty związane z eksploatacją mieszkania, które będziemy ponosić. Kupując mieszkanie w starszych budynkach zazwyczaj nie opłacamy co miesiąc ochrony osiedla czy portiera, lecz w to miejsce pojawia się koszt remontów budynku czy wyższe wydatki związane z comiesięczną eksploatacją lokalu.

Na rynku dostępne są też kilkuletnie mieszkania w blokach i apartamentowcach, wykończone w nowoczesnym standardzie, gotowe do wprowadzenia się. Jedyną ich “wadą” jest cena. W ostatnich latach ceny mieszkań uległy redukcji, więc osoby sprzedające najczęściej kupowały je kilka lat temu po wyższych stawkach niż dziś oferują deweloperzy i są niechętne do realizacji dużej straty. Sprzedający ponieśli też niemałe wydatki na ich wykończenie. Wartość mieszkania uzupełniają też trwałe zabudowy, jak kuchnie czy szafy, idealnie dopasowane do przestrzeni. Ale tu też wiemy, co kupujemy. Jeśli miały się pojawić jakiekolwiek mankamenty – są już najczęściej naprawione, a ceny zawsze są możliwe do negocjacji.

Dlatego podejmując decyzję o tym, jakie mieszkanie chcemy kupić należy rozważyć wszystko w kontekście naszego budżetu i czasu jaki mamy na wprowadzenie się, a następnie poszukać najbardziej korzystnych rozwiązań uwzględniających relacje jakości do ceny.

[AS] 21-03-2016

Najbliższy rok na rynku nieruchomości

Jak zapowiada się 2016 rok na rynku nieruchomości? Jak zmiany przepisów wpłyną na obrót i ceny? Poniżej podsumowanie najbardziej znaczących zmian, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości.

  1. Kredyty hipoteczne

Jedną z najistotniejszych zmian, która wchodzi w życie z początkiem roku jest wyższy wymagany wkład własny dla kredytów hipotecznych. Z poziomu 10% w 2015 r. podniesiony został do 15% w 2016 r. Zmiana ta wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która stopniowo zwiększa wymagany próg minimalnego zaangażowania ze strony kredytobiorców, który docelowo w 2017 r. wyniesie 20%.

Jakby tego było mało, wprowadzany podatek bankowy spowoduje podwyższenie przez banki marż dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych, co wpłynie na wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego i zmniejszy zdolność kredytową kupujących.

Liberalizacja programu “Mieszkanie dla młodych” znacząco zwiększyła zainteresowanie skorzystaniem z wynikających z niego dopłat. Jeśli liczba chętnych do preferencyjnego kredytu będzie na tym samym poziomie co w ostatnich miesiącach, pula przyznanych na program środków finansowych w 2016 r. może się wyczerpać nawet przed połową roku.

Jedynym pocieszeniem w tym wszystkim wydają się być niskie stopy procentowe, które w 2016 r. mogą być jeszcze zredukowane, jeśli tak zdecyduje Rada Polityki Pieniężnej. Obniżanie stóp procentowych ma korzystny wpływ dla kredytobiorców spłacających kredyt ze zmienną stopą procentową opartą na wskaźniku WIBOR. Płacą oni niższą ratę, niż we wcześniejszym okresie. Dla tych, którzy zaciągają nowy kredyt przy niskich stopach referencyjnych oznacza to z jednej strony niższy, bieżący koszt kredytu oraz wyższą zdolność kredytową przy jego zaciąganiu, ale z drugiej oznacza to też niestety, że w przyszłości ich rata prawdopodobnie wzrośnie.

Ponieważ blisko połowa mieszkań w dużych aglomeracjach miejskich kupowana jest na kredyt, zmiany w zakresie udzielania kredytów hipotecznych mają znaczący wpływ na dostępność własnego M. Wyższy wkład własny spowoduje, że kupujący mieszkanie będą musieli mieć wcześniej zgromadzoną większą niż dotychczas ilość gotówki. Nawet jeśli niektóre banki zdecydują się na inne rozwiązania (np. dodatkowe ubezpieczenie niższego wkładu) to nie będzie to rozwiązanie powszechne (niektóre banki już dziś wymagają co najmniej 20% własnych środków), a i dla kredytobiorców oznaczać będzie to dodatkowy koszt. Wzrastające marże koszt miesięcznej raty jeszcze powiększą. Osoby, które będą chciały skorzystać w 2016 r. z kredytu będą albo częściej wybierały tańsze mieszkania – mniejsze lub położone na obrzeżach miast, albo też odkładały decyzję o zakupie na późniejszy czas, aby powiększyć posiadane oszczędności. Ci, którzy myślą o programie MdM powinni się spieszyć z zakupem mieszkania, aby nie brakło dla nich środków przyznanych na 2016 r.

  1. Obrót ziemią rolną

W 2016 r. czekają nas duże zmiany dotyczące transakcji nieruchomościami rolnymi. Przepisy, które mają wejść w życie od 1 maja będą rozszerzały krąg osób, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu, zmniejszy się także areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych. Zmiany zdecydowanie utrudnią i wydłużą proces samej transakcji, co może wpłynąć na ograniczenie popytu i spadek cen terenów rolnych, tj. takich, które nie leżą na obszarach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.

Celem ustawodawcy jest zapobieżenie nadmiernej koncentracji posiadania gruntów rolnych oraz uprzywilejowanie osób prowadzących działalność rolniczą w prawie zakupu ziemi rolnej. Niestety, brak miejscowych planów w wielu miastach i gminach spowoduje, że utrudniony obrót będzie dotyczył też znacznej liczby terenów, które de facto nie są rolne (mogłyby zostać wykorzystane pod hale, magazyny, sklepy czy nawet osiedla mieszkaniowe, ale wskutek bardzo szerokiej definicji gruntów rolnych będą podlegały nowym restrykcjom). Jest więc nadzieja na długofalowy, pozytywny skutek wejścia tych przepisów, które zmobilizują gminy do szybszego opracowywania MPZP.

  1. Podatek od nieruchomości

Właściciele nieruchomości, których podatek nie przekracza kwoty 100 zł rocznie w 2016 r. nie będą mogli opłacić swojego zobowiązania w ratach, jak dotychczas, a wyłącznie jednorazowo. Dodatkowo, opodatkowaniu podlegać będą tzw. części wspólne, jak korytarze, klatki schodowe w budynkach wielorodzinnych czy komercyjnych, które dotychczas nie były opodatkowane. Korzystnym rozwiązaniem jest zmiana podatku od miejsc garażowych – podatek będzie naliczany indywidualnie każdemu posiadaczowi miejsca postojowego, zależnie od jego udziału. Ponadto podatek nie będzie pobierany od nieruchomości, jeśli jego wymiar będzie niższy niż koszty wysyłki decyzji podatkowej.

W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne maksymalna stawka podatku to 75 gr / mkw. powierzchni użytkowej budynku i 47 gr / mkw. gruntu pod budynek mieszkalny.

Nowym rodzajem podatku jaki może wprowadzić gmina jest opłata reklamowa, która może być nakładana na właścicieli nieruchomości z tytułu umieszczonych na niej tablic czy urządzeń reklamowych.

Sumarycznie, w przypadku nieruchomości mieszkaniowych roczne kwoty podatku dla posiadaczy nieruchomości nie stanowią znaczącej pozycji w budżecie domowym.

 

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych, choć ograniczą możliwość finansowania zakupu kredytem, nie będą znacząco wpływać na preferencje Polaków, którzy wolą być właścicielami nieruchomości, niż ją wynajmować. Z tego powodu będą szukać rozwiązań, na które ich stać – nie rezygnując z założonej opcji nabycia własnego M. Dlatego w miastach, w segmencie mieszkań tańszych – mniejszych, położonych w dalszych dzielnicach czy wymagających remontu zmiany te nie będą mieć zauważalnego wpływu. Dużym powodzeniem wciąż cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego, szczególnie te, które spełniają kryteria programu MDM.

W dużych miastach widoczny jest niedobór mieszkań pod wynajem. Dziś baza dostępnych propozycji to głównie najem od osób prywatnych, i ta baza w dużych miastach przyrasta głównie dzięki drobnym inwestorom nabywającym nieruchomości pod wynajem. Takie inwestycje są wciąż bardzo opłacalne. Choć na rynku zaczynają pojawiać się gracze instytucjonalni, to widoczny jest niedobór ofert skierowanych do tej grupy osób, które jako alternatywę posiadania chcieliby wybrać najem, czyli mieszkań dostępnych długoterminowo, za przystępniejszą cenę. Z tego powodu najem jest postrzegany raczej jako sytuacja przejściowa – do czasu zakupu własnego mieszkania lub domu, a nie jako realna alternatywa zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych Polaków i z pewnością w najbliższym czasie się to nie zmieni.

[AS] 14-01-2016