Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Coraz większa liczba Polaków interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. Zachęceni sukcesami znajomych i rodziny, którzy mają za sobą pierwsze inwestycje, zaczynają sondować rynek, poszukując ciekawych możliwości. Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nieruchomości to raczej lokata długoterminowa. Początkującym inwestorom raczej trudno będzie wytropić okazję, którą będą mogli sprzedać szybko i z zyskiem. Wyszukiwanie takich okazji wymaga cierpliwości i doświadczenia oraz dobrej znajomości rynku.

Przyjmując dłuższy horyzont czasowy, zainwestowane środki mogą przynieść zysk zarówno w postaci uzyskania lepszej ceny sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak i w postaci bieżącego, regularnego dochodu – jeśli zdecydujemy się nieruchomość wynająć. Z tego punktu widzenia ciekawym rozwiązaniem są lokale mieszkalne. Jeśli wykażemy się zdolnością kredytową, tylko część ceny inwestycji będziemy pokrywać z własnych środków, a pozostałą kwotę możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Wpływy z najmu pomogą nam w regulowaniu comiesięcznych rat, a inwestowanie możemy rozpocząć z mniejszym budżetem. Przykładowo, dysponując wolną kwotą 50.000 zł niewiele kupimy. Gdy skorzystamy z kredytu, budżet wzrośnie nam do 250.000 zł – za taką kwotę znajdziemy 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Zmiany cen nieruchomości są typowym zjawiskiem na rynku, dlatego wiele osób przyjmuje, że w długim terminie wartość nabytej nieruchomości wzrośnie. I często mają rację. Aby jednak zwiększyć swoją szansę na sukces należy przeanalizować czynniki, które w konkretnym przypadku mogą wpłynąć na te wzrosty.

Lokalizacja. Kupując mieszkanie inwestycyjnie, warto zastanowić się nad tym czy lokalizacja nieruchomości na przestrzeni najbliższych kilku lat poprawi swoją atrakcyjność. Wpływ na to mieć będą m.in rozwój infrastruktury, komunikacja, otoczenie, moda. Nieruchomości, położone dziś w tańszej dzielnicy, mogą za kilka czy kilkanaście lat zyskać na wartości.

Technologia. Trzeba pamiętać, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane za 10 czy 20 lat, o tyle będzie ono starsze. Wybierając nieruchomość pod kątem inwestycji, warto się zastanowić czy materiał wykorzystany do budowy w przyszłości będzie atrakcyjny, czy też kupujący będą unikać takiej technologii?

Potencjał najmu. Myśląc o inwestycji w nieruchomość, która będzie wynajmowana warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie większe, niż w małych miejscowościach. Patrząc na prognozy demograficzne widzimy, że do 2050 r. zwiększy się liczba mieszkańców Warszawy i … Rzeszowa, spadnie natomiast, i to znacząco, Łodzi, Poznania czy Opola. Z tej perspektywy bezpieczna wydaje się inwestycja na rynku warszawskim, tutaj na brak popytu raczej nie będzie można narzekać; także czynsze możliwe do uzyskania są najwyższe. Mieszkania w Warszawie należą jednak do najdroższych w Polsce (wyższe ceny są tylko w Sopocie) – mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 70% więcej niż przeciętne mieszkanie w innym miejscu Polski.

Myśląc o zakupie mieszkania do wynajmu, musimy poznać preferencje najemców. Najczęściej największym popytem cieszyć się będą 2- i 3-pokojowe mieszkania, w typowym standardzie. Najemcy również preferują określone lokalizacje – związane z dobrym dojazdem do ich pracy lub na uczelnie. Musimy jednak się liczyć z pewną rotacją najemców i występującymi okresami kiedy mieszkanie jest wolne. Wielu właścicieli szacuje, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku.

Rynek pierwotny czy wtórny. Mieszkania na rynku pierwotnym w większości miast w Polsce są zdecydowanie droższe niż na rynku wtórnym. Jednym z wyjątków jest Warszawa, gdzie średnio mieszkania na rynku wtórnym są tylko nieznacznie tańsze. Mieszkanie nowe są atrakcyjniejsze dla najemców, będą też dość nowe, kiedy za kilka czy kilkanaście lat zdecydujemy się je sprzedać. Zawsze jednak wymagać będą dodatkowych nakładów na wykończenie. Jeśli nie dysponujemy sprawdzoną ekipą, może być to kłopotliwe i kosztochłonne, szczególnie kiedy inwestycja ma być w innym mieście. Niektórzy deweloperzy oferują opcje wykończenia według proponowanych pakietów, co może być w wielu przypadkach bardzo wygodne i pozwala w pełni kontrolować koszty.

Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym możemy wybierać pomiędzy lokalami, które możemy wynająć od razu, a takimi, które będą wymagać większych lub mniejszych remontów. Ta druga opcja pozwala kupić taniej, ale znów wymaga posiadania zaufanej ekipy. Czas do wprowadzenia się pierwszych najemców może trwać kilka miesięcy.

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości warto przeanalizować wiele aspektów, jak posiadany budżet, możliwości rynkowe, potencjał, popyt, możliwa stopa zwrotu, horyzont inwestycji. Ale nawet jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, warto pomyśleć o nim jak o inwestycji. Życie często pokazuje, że nic nie jest “na zawsze”, a kupowanie z wizją sprzedaży pozwala zarabiać na nieruchomościach – nawet wtedy, kiedy kupujemy je na własny użytek.

07-02-2017 [AS]

Mieszkanie spółdzielcze

W okresie powojennym, aż do lat 80-tych, spółdzielnie mieszkaniowe były jedną z podstawowych form budownictwa wielorodzinnego w Polsce. Choć od 2007 r. nie są już ustanawiane nowe spółdzielcze własnościowe prawa, to na rynku wtórnym takie mieszkania są oferowane – przez osoby, które wcześniej nabyły je od spółdzielni, odziedziczyły, otrzymały w darowiźnie lub po prostu kupiły również na rynku wtórnym i nie zmieniały jego formy własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, na które składa się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Jest ono zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać, np. hipoteką. Dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć Księgę Wieczystą – wtedy w dziale II ujawniona jest osoba uprawniona, a nie właściciel, gdyż faktycznym właścicielem jest spółdzielnia. Posiadającym owo prawo może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, która może, lecz nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieszkanie wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co nie wymaga zgody spółdzielni (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu).

Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do rozporządzania własnością.

Ponadto osoba, której przysługuje takie prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy. Odrębna własność daje bowiem pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa).

Ceny mieszkań spółdzielczych i własnościowych są zbliżone. Nie można mówić o prawidłowości polegającej na tym, że np. tam, gdzie są spółdzielcze własnościowe prawa – są one tańsze. Jeśli ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą. Tym bardziej, że takie prawo można nabyć w udziałach czy zabezpieczyć na nim kredyt hipoteczny, a w przyszłości też przekształcić we własność.

Kłopotem mogą być mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu. Uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r., wskazuje, że własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa i z tego powodu nie jest dziś możliwe, aby dla takiego prawa założyć księgę wieczystą. Oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym. Zdecydowanie zmniejsza to krąg potencjalnych nabywców. Osoby nabywające takie mieszkanie mogą mieć z tego samego powodu trudności z jego przyszłą sprzedażą. To wprost przekłada się na niższą cenę takiego lokalu.

[AS] 07-11-2016

Sprzedaż bezpośrednia czy przez agentów nieruchomości?

Wiele osób decydujących się na sprzedaż swojego mieszkania czy domu rozpoczyna od zamieszczenia anonsu “Sprzedam bezpośrednio”, licząc, że w ten sposób szybko znajdą nabywcę i uzyskają oczekiwaną cenę, oszczędzając na prowizji agenta. Czy rzeczywiście to najskuteczniejsza droga do znalezienia nabywcy i recepta na szybką i lukratywną transakcję?

Okazuje się, że nie zawsze, a znacząca część właścicieli nieruchomości po pewnym czasie weryfikuje swoje założenia i zwraca się o pomoc do agenta nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach czas, który upłynął jest bezpowrotnie stracony, a niesprzedana przez wiele miesięcy oferta straciła na atrakcyjności.

Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający, których mogliby uniknąć, gdyby zdecydowali się na zatrudnienie agenta?

Niewłaściwa cena.

Wielu sprzedających bardzo emocjonalnie podchodzi do swojej nieruchomości. To normalne, szczególnie, jeżeli była ona przez wiele lat ważnym elementem w ich życiu, z którym związane są istotne wydarzenia i miłe chwile. Swoją decyzję o cenie, za którą wystawią dom lub mieszkanie podejmują na podstawie ofert znajdujących się na portalach ogłoszeniowych, najczęściej dodając do wyniku końcowego kilka procent “swoich emocji”. Niestety pozycje, które są benchmarkiem nierzadko były wyceniane w podobny sposób i od wielu miesięcy zawyżają tylko średnią cenę ofertową w internecie, pozostając wciąż niesprzedanymi. Cenę możliwą do uzyskania w danych okolicznościach rynkowych pomogą ustalić agenci nieruchomości, którzy wiedzą jak wyglądają realne ceny transakcyjne oraz jakie są trendy i perspektywy, a także podpowiedzą za jaką kwotę najlepiej zaoferować nieruchomość na sprzedaż, aby nie odstraszyła większości zainteresowanych.

Błędy w promocji.

Wielu sprzedających nie ma wiedzy i doświadczeń w dziedzinie marketingu nieruchomości. Wielu z nich nie było też w ostatnim czasie kupującymi, aby mieć świadomość potrzeb i sposobów ich działania. Dlatego zamieszczenie ogłoszenia na jednym czy dwóch portalach z ofertami zazwyczaj wyczerpuje działania marketingowe wielu sprzedających.

Natomiast nieruchomość wystawiona na sprzedaż jest “produktem rynkowym”, dla którego można przygotować właściwą promocję. Istnieje szereg narzędzi i technik pozwalających na wyróżnienie oferty spośród setek jej podobnych. Im więcej osób się nią zainteresuje, tym większa szansa na szybszą sprzedaż i uzyskanie atrakcyjniejszej ceny. Znajomość narzędzi umożliwiających efektywne dotarcie do potencjalnych kupców (nie tylko poprzez ogłoszenia na portalach), znajomość rynku czy właściwe określenie grup docelowych ułatwia odpowiednie pozycjonowanie danej oferty. Tę wiedzę mają agenci nieruchomości i mogą pomóc w skutecznym marketingu.

Błędy przy prezentacji.

Kiedy już pojawi się potencjalny kupujący, emocje sprzedającego znów biorą górę. Właścicielowi ciężko się powstrzymać przed opowiedzeniem całej historii “życia mieszkania i sąsiadów”, z dokładnym przedstawieniem trudu remontu czy ciekawych wydarzeń z otoczenia. Odnosi to jednak odwrotny efekt od zamierzonego. Zasypywanie oglądających nadmiarem informacji lub wprowadzanie ich w kwestie, które mogą ich zaniepokoić nie sprzyja podjęciu decyzji o zakupie. Agent, który będzie prezentował mieszkanie czy dom nie jest z nim związany emocjonalnie. Wcześniej ustali priorytety potencjalnych kupujących oraz pozna ich preferencje i oczekiwania. Dzięki temu zaprezentuje nieruchomość w sposób odpowiedni do perspektywy kupujących, a nie oczami i emocjami właściciela.

Pominięcie znaczącej części potencjalnych kupujących.

Nie wszyscy kupujący szukają ofert samodzielnie, wielu z nich korzysta z usług agentów, którym zleciło poszukiwanie nieruchomości. Dlatego wynajęcie agenta do sprzedaży, który współpracuje z innymi agentami (np. poprzez specjalne systemy wymiany ofert) umożliwi zaoferowanie nieruchomości i tej grupie.

Szybkie dotarcie do osób poszukujących od jakiegoś czasu mieszkań czy domów w okolicy jest również możliwe wyłącznie przez agentów. Pracując w danym terenie budują oni swoje bazy kontaktów do potencjalnych kupujących, którzy wcześniej zainteresowani byli innymi, podobnymi ofertami. Teraz mogą ich poinformować o nowej propozycji. Być może zainteresuje ona którąś z tych osób.

Właściciel nieruchomości może, jeśli przeznaczy na to odpowiednio dużo czasu, poznać zasady, którymi kieruje się rynek, zebrać istotne informacje czy nauczyć się marketingu i promocji nieruchomości, aby samodzielnie wdrożyć to w życie, a następnie w profesjonalny sposób przeprowadzić skuteczną kampanię marketingową swojej nieruchomości. Dzięki temu oszczędzi na wynagrodzeniu agenta, które zazwyczaj wynosi kilka procent uzyskanej ceny, co nominalnie może wydawać się dużo. Czy jednak sprzedając jedną nieruchomość na kilka lat, warto zadawać sobie tyle trudu i podjąć ryzyko wielu pomyłek, które mogą wystąpić kiedy robimy coś pierwszy raz w życiu, na dodatek przy bardzo istotnej emocjonalnie i finansowo sprawie?

[AS] 12-10-2016

 

Pokolenie Millenialsów a zakupy nieruchomości – 5 faktów

Millenialsi są obecnie głównymi graczami na rynku zakupów nieruchomości. Według raportu “Home Buyer and Generational Trends” wydanego przez National Association of Realtors można stwierdzić, że:

  1. Pokolenie Millenialsów stanowiło 35% kupujących w 2015 roku. Wskaźnik ten wzrósł z 32% w 2014 roku i jest to trzeci rok z rzędu, kiedy Millenialsi stanowią największą grupę nabywców.
  2. W 2015 roku liczba osób z tego pokolenia dokonujących zakupu w centralnej części miast zmniejszyła się do 17% z 21% w 2014 r. Ta grupa nie ma problemów, aby zamieszkać na przedmieściach.
  3. To pokolenie korzysta z pomocy finansowej innych przy zakupie nieruchomości. 23% Millenialsów wpłaciło zadatek ze środków otrzymanych od rodziny i bliskich.
  4. Poszukiwanie w internecie było pierwszym krokiem 56% Millenialsów, którzy szukali ofert nieruchomości oraz informacji na temat procesu zakupu.
  5. Prawie 90% z nich pracowało z agentem przy zakupie mieszkania czy domu.

Jeśli jesteś przedstawicielem pokolenia Millenium, który szuka mieszkania lub domu – skontaktuj się z agentem przygotowanym do pracy na zmieniającym się rynku. Kontakt do najbliższego agenta znajdziesz tutaj.
Artykuł na podstawie: http://blog.remax.com/five-things-to-know-millennials-and-home-buying-1726599648.html

[AS] 08-10-2016 r.

Sprzedajesz dom? Oto 6 wskazówek, aby był zawsze gotowy do prezentacji potencjalnym kupującym.

 

Utrzymanie idealnego porządku w domu, tak aby w każdej chwili wyglądał jak ekspozycja w salonie meblowym, nie należy do łatwych. Poniżej znajdziesz kilka wskazówek na temat jak utrzymać wnętrze w gotowości na prezentacje, podczas gdy wciąż tam mieszkasz.

1. Generalne porządki.

Przygotowując dom do prezentacji rozpocznij od generalnych porządków. Wyrzuć lub oddaj rzeczy, których nie używasz. Pozbycie się zbędnych rupieci uczyni Twój dom bardziej atrakcyjnym wizualnie dla potencjalnych kupców i sprawi, że będzie szybciej i łatwiej posprzątać przed samym pokazem.

2. Wynajmij schowek lub przechowalnię.

Utrzymanie porządku jest łatwiejsze, gdy masz mniej rzeczy. Część z nich, których nie chcesz się pozbywać, a które obecnie “zagracają” przestrzeń, możesz przechować w specjalnych miejscach magazynowych lub wynajętych na ten cel garażach. Jeśli masz możliwość – możesz przenieść je też do piwnicy czy schowka.

3. Zacznij się pakować.

Zapakowanie części przedmiotów, których rzadziej używasz, np. świątecznej zastawy stołowej czy dużych blach do pieczenia ciasta, pozwoli zwolnić miejsce w szafkach na naczynia i akcesoria codziennego użytku. Ułatwi Ci to także pakowanie kiedy będziesz się wyprowadzał.

4. Oddziel pokój lub dwa.

Jeśli możesz, czasowo wydziel część pomieszczeń dla użytku zwierząt czy domowych bałaganiarzy. Lepiej, aby w czasie kiedy sprzedajesz dom dzieci lub domowe pupile rozprzestrzeniały “swój bałagan” na mniejszej przestrzeni. Ale także te miejsca powinny wyglądać schludnie podczas prezentacji.

5. Dekoracyjne kartony i pojemniki.

Sklepy i stoiska z akcesoriami dekoracyjnymi są pełne różnego rodzaju pudeł czy pojemników, które mogą równocześnie ukryć wszelkie drobiazgi i bibeloty oraz stanowić sympatyczny element dekoracyjny w Twoim domu.

6. Jeśli wszystko inne zawiedzie, stwórz schowek pod łóżkiem.

Zainwestuj w kilka płaskich pojemników, które można wsunąć pod łóżko. To dodatkowe miejsce na ukrycie wszystkiego – skarpet czy dziecięcych zabawek, na chwilę przed planowaną prezentacją.

Decydując się na wystawienie domu na sprzedaż warto pracować z profesjonalistą. Tutaj znajdziesz agenta RE/MAX w Twojej okolicy.

 

[AS] Na podstawie: http://blog.remax.com/showing-your-home-here-are-7-tips-to-keep-it-tidy-1997361848.html

Użytkowanie wieczyste – planowane zmiany

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje przepisy, dzięki którym użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkami wielorodzinnymi ma przekształcić się we własność, a zmiany mogą wejść w życie już od nowego roku.

Czym jest użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na gruntach, które są własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (gmina, miasto). Użytkownik wieczysty, czyli osoba lub podmiot mający prawo użytkowania wieczystego, korzysta z tego terenu jak właściciel. Ma prawo zabudować grunt – budynki wzniesione na tym gruncie są wtedy jego własnością. Ma prawo zbyć swoje prawo użytkowania wieczystego, może je też obciążyć. Prawo to jest też dziedziczone, czyli można otrzymać je w spadku.

Użytkowanie wieczyste jest dość powszechne w miastach, szczególnie tam, gdzie funkcjonuje budownictwo wielorodzinne. Wynika to z faktu, że tereny pod takie budownictwo były przekazywane właśnie przez miasto czy gminę, które niechętnie pozbywały się całkowicie swojej własności.

Z posiadaniem prawa użytkowania wieczystego związane są opłaty: opłata początkowa, płacona wraz z ustanowieniem tego prawa, oraz opłaty roczne. Opłaty są zależne od wartości danego gruntu (1% od wartości rocznie na cele mieszkaniowe i 3% na cele komercyjne). Ponieważ od jakiegoś czasu gminy regularnie, co 3 lata, dokonują aktualizacji ich wyceny, aby na jej podstawie skorygować opłatę, wielu użytkowników wieczystych w obliczu możliwych podwyżek zdecydowało się na wykupienie gruntu na własność. Sprzyjały temu również oferowane bonifikaty.

Jednak w przypadku budownictwa wielorodzinnego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nie jest takie proste. Właściciele mieszkań posiadają udziały (ułamkową część) w prawie użytkowania wieczystego adekwatnie do powierzchni swojego lokalu. Aby prawo użytkowania wieczystego mogło zostać przekształcone we własność muszą taką chęć wyrazić użytkownicy wieczyści posiadający większość udziałów, co nie zawsze jest łatwe do zorganizowania. Nie wszyscy właściciele są dostępni, a niektórzy nie są zainteresowani jakimikolwiek zmianami. Dodatkowo wszędzie tam, gdzie muszą być podjęte grupowe decyzje zawsze możliwy jest czyjś sprzeciw, który komplikuje przeprowadzenie tego procesu.

Co taka zmiana oznaczać może dla właścicieli mieszkań. Projektowane zmiany przepisów mogą wyjść naprzeciw oczekiwaniom wielu właścicieli mieszkań, którzy do tej pory z jakichś przyczyn nie mogli przekształcić swojego prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność. Wyeliminują również obawy o podwyżki opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości gruntu.

Dokładne zasady przekształcenia podlegają jeszcze modyfikacjom. Być może użytkownicy wieczyści będą obowiązani wnosić opłaty do końca czasu, na który użytkowanie wieczyste było ustanowione, choć będą już właścicielami terenu. Opłaty te jednak nie powinny być już aktualizowane, a wyłącznie waloryzowane wskaźnikiem GUS. Tym niemniej ta zmiana jest oczekiwana przez wielu właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, postawionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

[AS 28-08-2016]

Jak wybrać najlepszą ofertę zakupu?

To wielka chwila! Sprzedajesz swoją nieruchomość, a tu pojawia się więcej niż jeden zainteresowany gotowy nabyć Twój dom czy mieszkanie. Pamiętaj, że Twoim celem jest przyjęcie tej oferty zakupu, która najbardziej odpowiada Twoim potrzebom. Dlatego trzeba przedłożyć logiczne myślenie ponad emocje i przeanalizować racjonalnie wszystkie opcje. Przy wyborze najlepszej propozycji warto wziąć pod uwagę następujące elementy:

Finansowanie

Który z kupujących zapewnia najlepszą opcję finansowania? Im bardziej pewne są środki finansowe jakie kupujący chce przeznaczyć na zakup nieruchomości, tym bardziej prawdopodobne, że transakcja odbędzie się szybko i bezproblemowo. Decydując się na sprzedaż nieruchomości osobie, która będzie korzystała z pożyczki lub kredytu jesteś bardziej narażony na niespodziewane sytuacje wynikające ze współpracy kupującego z niesolidnym doradcą kredytowym lub związane z niedokładną wcześniejszą weryfikacją jego zdolności kredytowej, niż kiedy kupujący posiada całość potrzebnych na ten cel pieniędzy na swoim koncie.

Warunki oferty

Należy rozważyć wszystkie szczegóły złożonych ofert zakupu. Czy proponowany termin finalizacji transakcji (aktu notarialnego sprzedaży) i przekazania nieruchomości odpowiada Twoim potrzebom? Czy proponowana cena jest zadowalająca? Czy jesteś w stanie zaakceptować wszystkie warunki zakupu określone przez kupującego? Czy w związku z wyborem pomiędzy jednym a drugim kupującym ponosisz różne koszty związane ze sprzedażą (np. konieczność poniesienia dodatkowych nakładów na ulepszenie przed sprzedażą)? Przy ustalaniu najkorzystniejszej oferty trzeba wziąć pod uwagę te wszystkie aspekty.

Wybór oferty krok po kroku:

  1. Prześledź szczegóły wszystkich ofert wspólnie ze swoim agentem nieruchomości. Jeśli mu zaufasz, przeprowadzi Cię przez cały proces. Jego rolą jest pomóc Ci w dokonaniu najlepszego wyboru.
  2. Stwórz własną listę kontrolną plusów i minusów każdej złożonej oferty. Widząc te elementy zapisane na papierze, łatwiej Ci będzie przeprowadzić analizę i dojść do właściwych wniosków.
  3. Pomyśl, jakie są prawdopodobne scenariusze każdej transakcji, a co może pójść nie tak. Czy jesteś na to przygotowany?
  4. Edukuj się. Sprzedaż nieruchomości to procedura prawna i formalna. Warto przed przystąpieniem do niej poznać wszystkie pojęcia z nią związane i zrozumieć, co one oznaczają. Dowiedz się jak taka transakcja wygląda, jakie są jej etapy. Upewnij się, że znasz odpowiedzi na wszystkie swoje pytania zanim podpiszesz wiążący dokument, abyś później nie żałował pochopnie podjętej decyzji. Twój agent wyjaśni Ci te wszystkie kwestie.
  5. Jeśli coś Ci podpowiada, że dana oferta nie jest dobra, spróbuj znaleźć przyczynę tego odczucia – co Cię w niej niepokoi? Spokój wewnętrzny, bez względu na to, jakiego obszaru życia dotyczy, jest bezcenny.
  6. Bądź rozsądny i oceniaj sprawiedliwie.
  7. Zdystansuj się od emocji związanych ze sprzedażą tak bardzo, jak tylko jest to możliwe. Tak, sprzedajesz coś, co jest bardzo osobiste dla Ciebie, ale myśl i pamiętaj o tym DLACZEGO sprzedajesz.
  8. Zachowaj w pamięci powyższe wskazówki i skorzystaj z nich kiedy otrzymasz więcej ofert zakupu na swój dom lub mieszkanie, a będzie Ci łatwiej podjąć finalną decyzję!

 

https://youtu.be/07xTdBsQy8M?list=PLadTd4NPtlV7N7UCSv_c7yFZmADbMOqOh

 

Na podstawie: Carriann Johnson – projektantka wnętrz i osobowość telewizyjna.

http://blog.remax.com/own-it-deciding-between-multiple-offers-1946925440.html

 

Negocjacje warunków transakcji – 4 obszary, w których agent nieruchomości może pomóc

Negocjowanie warunków transakcji jest jednym z najważniejszych elementów Twojej podróży po świecie nieruchomości. Jest to także ta część procesu, gdzie doświadczenie wspierającego Cię agenta nieruchomości może zapewnić ogromną różnicę. Zakup czy sprzedaż domu albo mieszkania to najprawdopodobniej jedna z większych transakcji finansowych w Twoim życiu. Nie jest to więc właściwy moment, abyś testował swoje umiejętności negocjacyjne. Oto kilka rzeczy, w których profesjonalni agenci nieruchomości mogą pomóc, abyś uzyskał najlepsze warunki transakcji.

1. Wiedza to potęga

Oprócz dogłębnej znajomości lokalnego rynku, agent nieruchomości będzie poszukiwał informacji o faktycznych cenach nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Dodatkowo przyjrzy się motywacji drugiej strony transakcji. Być może Twój kontrahent jest pod presją lub istnieją inne powody, dla których możliwość szybkiej transakcji jest dla niego bardzo istotna. Mając wiedzę będzie mógł przygotować odpowiednią strategię negocjacyjną.

2. Odpowiednie tempo

Czasem bardzo szybka reakcja na złożoną propozycję jest krytyczna. Czasem trzeba proces prowadzić wolniej, aby osiągnąć najlepsze rezultaty. Agent, dzięki swojemu doświadczeniu i umiejętnościom, będzie potrafił ocenić sytuacje i nadać odpowiednie tempo reakcji.

3. Kontrolowanie procesu

Niedoświadczeni negocjatorzy mogą ujawnić zbyt dużo informacji drugiej stronie, co w konsekwencji pogorszy ich pozycję. Jako profesjonalny negocjator, agent nieruchomości będzie kontrolować przebieg procesu i wymianę informacji bez wpływu emocji, które są normalne w takim przypadku u stron transakcji.

4. Oczekiwania

Jeśli nie poprosisz, nie dostaniesz. Działając w Twoim imieniu, agent nieruchomości włączy do procesu negocjacji wiele elementów, które mogą być dla Ciebie istotne, takich jak wykonanie koniecznych napraw, przeróbek czy załatwienie ważnych z Twojego punktu widzenia spraw.

 

Sprzedajesz swój rower w internecie? Nie ma sprawy, wystaw ogłoszenie i znajdź kupca, który być może “zedrze z Ciebie ostatnią koszulę”. Ale przy nieruchomościach warto zachować więcej rozsądku i powierzyć obsługę transakcji profesjonaliście. W rozmowach o tak dużą stawkę nie ma miejsca na ćwiczenie swoich umiejętności negocjacyjnych.

Tutaj znajdziesz doświadczonego agenta nieruchomości w Twojej okolicy.

[AS] 28-06-2016 – na podstawie: http://blog.remax.com/5-things-your-agent-knows-about-negotiation-1869061305.html

7 oznak wskazujących na to, że dom jest przyjazny psom

Zaczynasz poszukiwania mieszkania lub domu, który musi być zaaprobowany również przez czworonożnych członków rodziny, merdających ogonem? Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:

  1. Zielony ogródek

Czy dom posiada choć niewielki, zielony, prywatny teren? Ogródek czy prywatny trawnik to raj dla niewielkiego zwierzaka czy szczeniaka, jeśli takiego posiadasz. Natomiast upewnij się, że wysokość ogrodzenia jest odpowiednio wysoka, aby zatrzymać zwierzę wewnątrz terenu.

  1. Bliskość terenów rekreacyjnych dla zwierząt

Zorientuj się czy w okolicy domu są przyjemne szlaki spacerowe, otwarta przestrzeń, a może nawet specjalne wybiegi dla psów.

  1. Paczka przyjaciół

Zobacz czy w sąsiedztwie mieszkają psi koledzy. Oznaką tego będą zabawki w ogrodzie, dodatkowe drzwi czy naklejki na samochodach albo dochodzące odgłosy, świadczące o tym, że Twój pies ma szansę poznać nowych przyjaciół do zabaw i spacerów.

  1. Przychylni sąsiedzi

Upewnij się, że mieszkańcy okolicy są przyjaźni psom. Tabliczki z zakazami naokoło czy wywieszone ogłoszenia z informacjami czego zwierzętom nie wolno nie świadczą o przyjaznym stosunku sąsiadów do zwierząt.

  1. Miejsce do przechowywania psiego wyposażenia

Jeśli zabawki, smycze i inne psie akcesoria będą miały swoje osobne miejsce, zdecydowanie łatwiej będzie zapanować nad porządkiem.

  1. Podłogi

Białe, z wysokim włosiem dywany – i to od ściany do ściany…  Nie, to nie jest to, czego szukasz! Podłogi z miękkiego drewna również mogą zostać szybko zarysowane psimi pazurkami. Zwróć uwagę na pokrycie podłogi. Musi być łatwe do utrzymania w czystości i odporne na zarysowania.

  1. Drzwi dla psów

Małe drzwi, umożliwiające zwierzakowi swobodne wychodzenie do ogródka pozwolą mu rozkoszować się smakiem nieskrępowanej wolności. Jeśli nie zostały przewidziane, może jest możliwość niekłopotliwego ich zamontowania?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie ma być przyjazne czworonożnym członkom rodziny, przekaż tę informację agentowi nieruchomości, z którym współpracujesz. Będzie mógł pomóc Ci w znalezieniu odpowiedniego lokum, gdzie Ty, Twoja rodzina oraz Wasze zwierzęta będą czuły się komfortowo.

 

Na podstawie: http://blog.remax.com/7-signs-of-a-dog-friendly-house-1679194395.html

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Niskie oprocentowania lokat skłaniają do poszukiwania alternatyw lokowania nadwyżki środków finansowych. Jedną z opcji rozważanych przez coraz szerszy krąg osób są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki  mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia mieszkania oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc zacząć od analizy rynku, którą można przeprowadzić na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy 3 istotne i liczne grupy najemców.

Młodzi ludzie, do 30. roku życia – najczęściej studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście.

Osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary lub nieduże rodziny, wynajmujące ze względu na pracę lub w oczekiwaniu na zakup własnego M lub ukończenia budowy domu.

Osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy to łącznie blisko 75% rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

Najmłodsi, poruszający się w kierunku uczelni lub popularnych zagłębi biurowych, będą poszukiwać przede wszystkim niskiej ceny, lokalizacji sprzyjającej szybkiemu przemieszczaniu się komunikacją miejską, nie tylko na uczelnię lub do pracy, ale także w najważniejsze miejsca rozrywki w mieście. Dla tej grupy liczą się bardziej osobne, niezależne pokoje niż wyszukana aranżacja czy dobrze wyposażona kuchnia. Choć najmniej wymagająca, jest to jednak najbardziej rotująca grupa najemców, najczęściej zmieniająca miejsce zamieszkania. Osoby po 30-tce natomiast są mniej skłonne do przeprowadzek, interesują się mieszkaniami funkcjonalnymi, zadbanymi, z osobną sypialnią lub dwiema, jeśli są z dziećmi. Ważna jest dla nich odpowiednia lokalizacja. Najczęściej są zmotoryzowani, dlatego idealna komunikacja miejska ustępuje miejsca ciekawej, zielonej, estetycznej okolicy z dobrą infrastrukturą (sklepy, restauracje, fitness itp.).

Jakich mieszkań poszukują?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie mieszkania to blisko połowa wszystkich wyszukań ofert najmu na portalach. Z drugiej strony mieszkania większe, 4- i więcej pokojowe cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością – tylko co 15. osoba poszukująca najmu jest zainteresowana takim mieszkaniem.

Jeśli więc chcemy trafić z ofertą w najszersza grupę odbiorców warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Jeśli naszej oferty nie kierujemy do zarządów dużych firm czy dyplomatów (których liczba jest mocno ograniczona), nie ma potrzeby inwestować w antyki, marmury czy inne mocno kosztowne elementy wyposażenia albo materiały wykończeniowe. Mieszkania czyste, schludne, estetyczne, łatwe do utrzymania w czystości, lecz bez zbędnych bibelotów czy peerelowskiej meblościanki przyciągną najwięcej potencjalnych najemców. Umeblowanie i wyposażenie może pochodzić z popularnych sieciowych sklepów, natomiast nie z mieszkania “po babci”. Musimy też pamiętać, że najemcy poszukują przystępnej ceny, niechętnie płacąc więcej niż przeciętne widełki czynszowe w danej lokalizacji. Na wynajem mieszkania mają zazwyczaj określony budżet, czy to z firmy, która ich zatrudnia, czy ze środków pochodzących z gospodarstwa domowego. Starajmy się tak przygotować ofertę, aby mieściła się w typowym budżecie dla okolicy.

A co z lokalizacją?

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna również dla najemców jest uwarunkowany infrastrukturą lokalną i popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się jakich lokalizacji szukają najemcy w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie Mokotów i Śródmieście to dzielnice najchętniej wybierane przez najemców, w przeciwieństwie do Wawra, Wesołej czy Rembertowa, gdzie osób poszukujących najmu jest wielokrotnie mniej. Także czynsze jakie są możliwe do uzyskania w tych dwóch wiodących dzielnicach są znacznie wyższe, choć również zdecydowanie wyższe są tam ceny zakupu mieszkania. Mając mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji zazwyczaj nie musimy czekać długo na najemcę.

Na co warto jeszcze zwrócić uwagę?

Aby nasza inwestycja w mieszkanie do najmu była opłacalna należy przed podjęciem decyzji dokonać kalkulacji z uwzględnieniem dostępnych alternatyw. Na opłacalność wpływa kilka elementów. Najważniejsze z nich to sam koszt początkowy inwestycji, na który składać się będą: cena mieszkania, koszty remontu czy wyposażenia, koszty nabycia – podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. oraz potencjalny czynsz możliwy do uzyskania. W kalkulacji uwzględnić należy także bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.). Naszą rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu, możemy stracić miesiąc, a nawet więcej w ciągu roku. Z pewnością rzetelni najemcy, regulujący swoje zobowiązania terminowo poprawią naszą sytuację, w przeciwieństwie do wiecznie zalegających lokatorów, którzy wreszcie wyprowadzają się pozostawiając po sobie kilkumiesięczne zaległości. Nawet wygrana sprawa w sądzie nie gwarantuje nam zwrotu pieniędzy – jeśli nie będzie z czego windykować, bo byli najemcy nie będą mieli ani majątku, ani stałego źródła dochodu. Osoby, które nadmiernie zużyją nam mieszkanie narażą nas na większe koszty związane z remontem lub odświeżeniem przed przekazaniem kluczy kolejnym mieszkańcom.

Myśląc poważnie o inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie do przecenienia jest dobrze przygotowana umowa najmu. Jej wzór można wykorzystać kilka razy, przy kolejnych najemcach, ale zdecydowanie lepiej skorzystać z usługi profesjonalisty – prawnika czy pośrednika – niż ściągać “gotowce” z internetu. Dobrze przygotowany kontrakt może oszczędzić nam stresu i pieniędzy.  

Jeżeli myślimy o inwestowaniu w innym mieście lub też praca nie pozwala na koncentrowanie się na dodatkowych, czasem pilnych nowych obowiązkach lepiej skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm w zakresie najmu i zarządzania najmem. Zanim znajdziemy lokatora mieszkanie trzeba udostępnić potencjalnym klientom kilka, a nieraz i kilkanaście razy. W przypadku nagłej awarii lub innego niespodziewanego zdarzenia może się okazać, że musimy pilnie stawić się w mieszkaniu. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić lub kiedy wiąże się to z wysokimi kosztami, wynajęcie profesjonalistów może być najkorzystniejszym rozwiązaniem. Uwzględniając w budżecie koszty tych usług możemy inwestować na każdym rynku, który będzie dla nas opłacalny, nie tylko w najbliższej okolicy.

Zaczynaj, z wizją końca.

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania, jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać, czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, ze względu np. na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj.

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć w zespół z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.

AS [15.05.2016]