Czego możesz się spodziewać sprzedając dom zimą

Sprzedajesz dom zimą? Zima to tradycyjnie wolniejszy czas sprzedaży domu lub mieszkania, ale nie rozpaczaj. Oto kilka wskazówek, kiedy ten czas może odwrócić się na Twoją korzyść.

  1. Kupujący są bardziej zmotywowani

Kupujący szukający teraz domów lub mieszkań robią to dlatego, że naprawdę muszą przeprowadzić się z powodu zmiany pracy, przyczyn rodzinnych lub innych nieuniknionych okoliczności. Prawdopodobnie teraz będziesz tracić mniej czasu na “oglądaczy”.

  1. Szybsza finalizacja transakcji

Mniejsza liczba transakcji w okresie zimowym to mniej oblegane banki w sprawie kredytów hipotecznych, bardziej dostępni rzeczoznawcy czy notariusze. Jeśli ktoś teraz zdecyduje się na zakup Twojego domu, procedury finalizacji transakcji będą dużo szybsze niż w cieplejszych porach roku.

  1. Można wykorzystać mniejszą liczbę ofert

Mniejsza liczba mieszkań na rynku może ułatwić Ci promowanie swojej nieruchomości. Wyróżnij unikalne cechy swojego domu, pokaż korzyści. Twoje mieszkanie jest w odległości spacerowej do centrum, a może w budynku jest fitness i basen? Pamiętaj, aby wspomnieć o tym w opisie.

  1. Planujący zakup latem zaczynają rozglądać się już teraz

Tutaj ważne jest dotarcie do rynku osób, które dopiero planują swój zakup. Z pewnością pomoże Ci agent nieruchomości. Poprzez strony internetowe, lokalne firmy i organizacje dotrze do osób, które w najbliższej przyszłości mogą być zainteresowane zakupem w tej okolicy.

  1. Przypomnij kupującym cieplejsze dni

Pamiętaj, aby pośród zdjęć zamieścić również obrazy Twojego domu zieloną wiosną czy słonecznym latem. W szczególności widok z okna, patio, taras, ogród. Zwrócisz uwagę nabywców prezentacją pokazującą jak Twój dom ożywa na wiosnę.

 

Jeśli potrzebujesz szerszych i bardziej spersonalizowanych wskazówek – zapraszamy do kontaktu z najbliższym agentem RE/MAX.

Na podstawie: http://www.remax.com/c/housing-blog/blog-post/5-things-to-expect-when-selling-your-home-in-winter

 

.

Listopad 2015 – RE/MAX National Housing Report

Na rynku amerykańskim mieszkań i domów listopad był trzecim miesiącem tego roku kiedy sprzedaż była niższa, niż w analogicznym miesiącu roku poprzedniego. Choć w stosunku do listopada 2014 r. spadek ten wyniósł tylko 1,4%, to w porównaniu z poprzednim miesiącem sprzedaż była niższa aż o 22,6% (przeciętne spadki w listopadzie w stosunku do października w ostatnich latach były na poziomie 12%).

„Redukcje cen sprawiają, że nabycie domu lub mieszkania jest teraz bardziej przystępne. Dostępność nieruchomości poprawiają także niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, blisko historycznych minimów. Wielu kupujących będzie mogło skorzystać z tych możliwości, wybierając dla siebie nieruchomość w zimie, jeszcze przed typowym rozpoczęciem sezonu wiosennego.” Dave Liniger, RE/MAX CEO, Prezes Zarządu i Współzałożyciel

W ujęciu rok do roku za okres pierwszych 11 miesięcy 2015 r. nastąpił przeciętny wzrost sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych o 4,6% w każdym miesiącu w stosunku do tego samego miesiąca roku ubiegłego. Choć w ujęciu rok do roku w listopadzie 2015 r. nastąpiła redukcja sprzedaży średnio o 1,4% – to w 25 z 53 obszarach metropolitalnych odnotowano wzrost sprzedaży, w tym w trzech obszarach wzrosty były dwucyfrowe. Największe wzrosty odnotowano: Augusta, ME +24, 5% Boise, ID +12, 9% Providence, RI +10, 5%

Średnia cena transakcyjna w listopadzie w porównaniu z październikiem 2015 r. zmniejszyła się o 0,5% i wyniosła 200,950 USD. Była ona równocześnie wyższa o 4,1% w porównaniu z listopadem poprzedniego roku (193,035 USD). W ujęciu rok do roku w zakresie wzrostów cen transakcji na rynku mieszkaniowym jest to 46. już miesiąc z kolei, gdzie ceny w porównaniu z analogicznym miesiącem roku ubiegłego są wyższe. Średni miesięczny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych (rok do roku, miesiąc do miesiąca) to 7,2%.

Wzrosty cen wystąpiły w 47 z 53 analizowanych obszarach metropolitalnych, z czego w 6 są to procentowo dwucyfrowe zmiany. Największe wzrosty cen w stosunku do listopada 2014 r. obserwowane były w Des Moines, IA +15,1% Denver, CO +13,0% San Francisco, CA +12,5%.

Liczba dni na rynku dla wystawionych ofert nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r.  wynosiła przeciętnie 65, tylko o średnio 3 dni więcej niż dla nieruchomości sprzedanych we W październiku 2015 r. W stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku jest ona niższa o 6 dni.

Listopad 2015 r. jest 32. miesiącem z rzędu, kiedy czas sprzedaży oferty jest 80 dni lub krótszy. Najkrótszy czas obecności na rynku dla nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r. był w San Francisco i Denver, gdzie potrzeba było tylko 28 i 31 dni, aby oferta znalazła nabywcę. Liczba dni na rynku to liczba dni pomiędzy wprowadzeniem po raz pierwszy oferty sprzedaży nieruchomości do systemu MLS, a dniem podpisania umowy sprzedaży.

Liczba ofert nieruchomości wystawionych na rynku w listopadzie 2015 r. była mniejsza o 8,3% w stosunku do października 2015 r. i o 13,3% w stosunku do listopada roku ubiegłego. Przeciętna miesięczna redukcja nieruchomości mieszkaniowych oferowanych na sprzedaż za 11 miesięcy tego roku w stosunku do roku poprzedniego wynosi 12,1%.

Wskaźnik czasu wyprzedaży (wszystkich ofert z rynku) to 5 miesięcy, wzrósł on w porównaniu z październikiem, kiedy wynosił 4,5 – podczas gdy 6 miesięcy oznacza równowagę pomiędzy sprzedającymi a kupującymi.

 

RE/MAX National Housing Report wydawany jest co miesiąc od sierpnia 2008 r. Raport opiera się na danych z systemu MLS i obejmuje wszystkie typy nieruchomości mieszkaniowych dla około 53 metropolii w USA.

RE/MAX Polska www.remax-polska.pl

http://www.remax.com/newsroom/press-releases/december-2015-remax-national-housing-report.htm

[AS] 23-11-2015

Klienci oczekują szybkiej informacji i reakcji

Branża nieruchomości znajduje się na etapie ciągłego rozwoju. Wskutek ożywienia rynku coraz więcej biur nieruchomości wykorzystuje na potrzeby swoich działań różnego rodzaju innowacyjne narzędzia i zastosowania. Rozwój technologii, wszechobecny dostęp do Internetu oraz zmiana oczekiwań klientów niosą w sobie modyfikacje w sposobie oferowania nieruchomości na rynku.

Ważną zmianą jest fakt, że osoby poszukujące nieruchomości nie muszą udawać się do biur nieruchomości, aby uzyskać informacje na temat jakie mieszkania lub domy są oferowane do sprzedaży. Dzięki portalom ogłoszeniowym oraz wyszukiwarkom internetowym bez trudu są oni w stanie zapoznać się z bieżącą ofertą oraz wybrać te pozycje, które wydają się dla nich interesujące.

Z tego względu rola pośredników nieruchomości z “dostarczycieli ofert” zmienia się w kierunku wsparcia i doradztwa przy wyborze i przeprowadzeniu transakcji oraz szybkiego informowania o rynkowych nowościach. Osoby poszukujące dobrych okazji rynkowych lub nietypowych ofert w danej lokalizacji są informowane przez swoich agentów niezwłocznie o pojawiających się nowych możliwościach. Jest to możliwe, jeśli dany pośrednik korzysta z nowoczesnych narzędzi i systemów, umożliwiających z jednej strony odpowiednie skojarzenie klienta z ofertą, a z drugiej dostęp do szerokiej bazy ofert (np. poprzez system współpracy między biurami, czyli system wymiany ofert MLS).

Warto podkreślić, że dokonywanie zakupów przez Internet dotyczy coraz szerszej gamy produktów i usług. Internet nie narzuca żadnych ograniczeń czasowych, można więc uniezależnić się od godzin otwarcia punktów oraz starannie zaplanować swoje zakupy. Można też przeznaczyć na nie tyle czasu, ile się chce, w komfortowych warunkach, np. w zaciszu własnego domu.

Czy nieruchomości kupowane są przez Internet? I nie, i tak. Nie, bo najczęściej przed ostateczną decyzją oglądamy je “na żywo”, ponadto nie unikniemy wizyty u notariusza. Tak, ponieważ w Internecie są oferty, które analizujemy, wybieramy z nich te warte uwagi i coraz częściej podejmujemy wstępne decyzje w oparciu o informacje i materiały, które się tam znajdują. Osoby sprzedające nieruchomość potrzebują więc fachowej pomocy w wypromowaniu swoich nieruchomości w taki sposób, aby w gąszczu innych ofert ich propozycja została zauważona przez potencjalnych nabywców, ale także i w taki, aby na podstawie zawartych tam informacji poszukujący mogli podjąć wstępne decyzje co do ich wyboru.

Aby skutecznie zachęcić zainteresowanych nabyciem nieruchomości, konieczne są profesjonalne zdjęcia statyczne, na których można zobaczyć posiadłość, rzuty i plany oraz dobre opisy, które zawierają kluczowe informacje o danej nieruchomości. Innowacyjnym rozwiązaniem jest wykorzystanie w prezentacji nieruchomości technologii 360 stopni (wirtualne spacery po nieruchomościach), pozwalającej obejrzeć dom, czy mieszkanie w sposób realistyczny, z perspektywy osoby uczestniczącej. Zdjęcia i filmy wykonane z drona pokazują szerszą perspektywę, otoczenie oraz okolicę. Z kolei Kody QR pozwolą powiązać informację znajdującą się na nieruchomości (np. popularne tablice “na sprzedaż”) z kompletnym opisem i prezentacją multimedialną w Internecie.

Osoby sprzedające nieruchomość oczekują także kompleksowej obsługi, doradztwa oraz wsparcia w całym procesie. Jeśli mają zlecić usługę, chcą aby ktoś zajął się wszystkim od A do Z. Dostępność danych o nieruchomościach i ich przeznaczeniu przez Internet – jak wyszukiwarka ksiąg wieczystych, geoportal i inne mapy, plany zagospodarowania przestrzennego, street view itp. powodują, że nie sama informacja, a biegłość i szybkość w posługiwaniu się dostępnymi zasobami, umiejętność analizowania zawartych tam informacji i wyciągania wniosków ma kluczowe znaczenie w dobrym doradztwie czy przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży.

Współcześni klienci oczekują też szybkiej informacji i reakcji – dlatego pośrednicy nieruchomości są dostępni coraz częściej online, posługując się tabletami czy smartfonami mogą odpowiadać na pytania lub wysyłać informacje i materiały w ciągu kilku minut.

To wszystko ukierunkowuje zmiany w pracy pośrednika nieruchomości w stronę ciągłego poszerzania wiedzy, kompetencji, profesjonalizmu oraz konieczności wykorzystywania w codziennej pracy nowoczesnych narzędzi i technologii oraz biegłego posługiwania się nimi. To także zmienia rynek nieruchomości w kierunku coraz powszechniej zawieranych umów wyłącznych, które umożliwiają dobrą prezentację nieruchomości, kompleksową obsługę całego procesu oraz pełną współpracę z innymi uczestnikami rynku – zarówno z tymi, którzy sami szukają ofert, jak i z innymi pośrednikami pracującymi na zlecenie swoich klientów.

Agata Stradomska
Menadżer ds. Marketingu i Szkoleń
RE/MAX Polska

Niniejszy artykuł został opublikowany w Gazecie Finansowej (tygodnik nr 43, 23-29 października 2015) – Biznes Raport „Innowacyjna Firma 2015” strona 28. 

Schowek-1

[AS] 31-10-2015

Samodzielnie czy z agentem?

Wiele osób, chcąc rozpocząć proces sprzedaży czy wynajmu nieruchomości, zadaje sobie to pytanie. Często też, bezskutecznie oferując nieruchomość samodzielnie, zaczynają rozważać “wezwanie fachowej pomocy”. Ale tak naprawdę co taki agent może zrobić, czego mogę się spodziewać?

Po pierwsze, pomocy przy wprowadzeniu oferty na rynek. Agent przeanalizuje stan prawny nieruchomości, wskaże działania, które należy wykonać, dokumenty, jakie powinniśmy zgromadzić, aby nieruchomość była gotowa na “nadejście kupca”. Ponadto doradzi w zakresie samego wyglądu nieruchomości, zarekomenduje zmiany. Dla niektórych nieruchomości przydatny będzie profesjonalny home staging, ale w wielu przypadkach wystarczą drobne, często mało kosztowne zmiany, aby znacząco poprawić ogólny efekt. Skoszenie trawnika, uporządkowanie ogrodu, odświeżenie czy rozjaśnienie ścian, wykonanie drobnych napraw może już dać dużą poprawę wizerunku nieruchomości. Istotną rzeczą jest też ustalenie właściwej ceny ofertowej. Agenci mają dostęp do wiedzy nie tylko o ofertach, ale też i zrealizowanych transakcjach. Na tej podstawie oraz korzystając z własnego doświadczenia zarekomendują kwotę, za którą najlepiej wystawić mieszkanie czy dom na sprzedaż.

Po drugie, działań związanych z marketingiem, promocją i prezentacjami nieruchomości potencjalnym zainteresowanym. Tutaj agent angażuje przede wszystkim swój czas – czasem wiele godzin w każdym tygodniu, aby oferta była dobrze widoczna i odpowiednio prezentowana w miejscach, gdzie mogą szukać jej kupujący. To nie tylko portale internetowe, ale też dostępność oferty w MLS (system współpracy między biurami), baner, ogłoszenia, własna baza klientów, ulotki itp. Agent właściwie opisze ofertę, zwracając uwagę na kluczowe elementy, których szukają kupujący, być może zatrudni fotografa, aby zdjęcia wyglądały profesjonalnie, przygotuje dodatkowe multimedia, jak film czy wirtualny spacer. Będzie też prezentował ofertę potencjalnym kupującym, a mając na uwadze ich potrzeby i preferencje wyeksponuje najistotniejsze cechy naszej nieruchomości. W wielu przypadkach może całkowicie odciążyć właściciela z obowiązku uczestnictwa w takich oględzinach – dzięki temu będzie bardziej elastyczny w stosunku do potencjalnych osób zainteresowanych. Dodatkowo przez cały proces będzie śledził sytuację na rynku, a także analizował zainteresowanie ofertą – dzięki pełnej wiedzy będzie mógł wprowadzać lub rekomendować zmiany, które przyspieszą sprzedaż.

Po trzecie, agent będzie organizował proces finalizacji transakcji – pomoże w negocjacjach, ułatwi przygotowanie dokumentów, zarekomenduje odpowiednie zapisy w umowach, a w końcu będzie uczestniczył w przekazaniu nieruchomości i zadba, aby żadna istotna kwestia nie została pominięta.

Jak wobec tego wybrać właściwego agenta do sprzedaży mieszkania czy domu?

Zawsze warto sprawdzić referencje takiej osoby, jej dotychczasowe działania, dowiedzieć się o zakresie oferowanych usług, ocenić plan marketingowy. Profesjonalny agent nie będzie oszczędzał swojego czasu na wstępną rozmowę i prezentację swojej osoby. Chętnie wyjaśni zasady współpracy, opowie o dotychczasowych dokonaniach, doświadczeniach, pokaże przykłady. Będzie też zadawał wiele pytań, aby jak najlepiej przygotować się do procesu sprzedaży.

Podsumowując – profesjonalny agent zaoferuje swój czas, wiedzę, doświadczenie i umiejętności, które pozwolą szybciej, korzystniej oraz bardziej komfortowo przejść przez proces.

[AS] 16-09-2015

Bezpieczny najem

Sierpień i wrzesień to tradycyjny okres wzmożonej aktywności na rynku najmu. Po pierwsze, studenci poszukujący nowego lokum, którzy zmieniają miasto, uczelnie lub paczkę współtowarzyszy. Po drugie, osoby zmieniające miejsce zamieszkania z przyczyn zawodowych, które czas przeprowadzki chcą skorelować z rokiem szkolnym, by pociechy jak najmniej odczuły dyskomfort z niej wynikający.

Można powiedzieć – rynek szaleje. Mamy ogromną rzeszę poszukujących, ale też i wielu wynajmujących poszukujących w tym czasie nowych lokatorów. Wiadomo – wynajmą teraz za lepszy czynsz. Rynkiem rządzą mechanizmy popytu i podaży – im większy popyt, tym lepszą cenę można osiągnąć. Na tym rynku pojawiają się też osoby / podmioty, które wykorzystują niewiedzę, brak czujności czy “pęd za okazją”, aby dorobić się kosztem osób na ‘wczoraj’ poszukujących taniego lokum. Dlatego, mimo wszystko, warto zachować zdrowy rozsądek i nie dać się “naciągnąć”. Jeśli więc musisz wynająć mieszkanie w tym okresie, mamy kilka rad dla Ciebie:

  1. Z ofertami nieruchomości możesz zapoznać się wstępnie przez internet, ale zanim podejmiesz decyzję i wpłacisz jakiekolwiek pieniądze – obejrzyj wcześniej mieszkanie osobiście. Inne opcje – to ogromne ryzyko.
  2. W centrum i w pobliżu uczelni czynsze najmu są najwyższe. Zapoznaj się z topografią miasta i komunikacją miejską – być może bardziej odległa lokalizacja, lecz dobrze skomunikowana z Twoim punktem codziennej podróży będzie tańsza o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent ! To wymierne oszczędności w skali roku lub kilku lat.
  3. Jeśli mieszkanie podoba Ci się – negocjuj warunki. To nie sklep, tu ceny są możliwe do negocjacji.
  4. Zapoznaj się ze wszystkimi kosztami eksploatacji. Oprócz opłat dla właściciela zazwyczaj Twoim kosztem będą zużyte media, jak prąd, woda, gaz, czasem ogrzewanie czy wywóz śmieci.
  5. Kaucję wpłacaj oraz opłaty czynszu lub zaliczek na media dokonuj wyłącznie za pokwitowaniem.
  6. Bezwzględnie podpisz umowę najmu, która precyzyjnie określa czas jej trwania, zobowiązania stron, kwoty opłat i terminy ich płatności.
  7. Spisując umowę sprawdź czy masz do czynienia z osobami posiadającymi tytuł prawny do lokalu. Możesz sprawdzić to m.in. na podstawie Księgi Wieczystej (dostępnej elektronicznie na stronie ekw.ms.gov.pl) lub aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
  8. Zadbaj o precyzyjny protokół zdawczo-odbiorczy, w którym spisane są nie tylko stany liczników, ale i wyposażenie oraz stan nieruchomości. Zarejestruj tam wszystkie usterki i uszkodzenia, abyś po zakończonym najmie za nie nie odpowiadał.
  9. Dobieraj rozważnie współlokatorów – pamiętaj: za zobowiązania wynikające z umowy najmu wszyscy najemcy odpowiadają solidarnie.
  10. Wynajmując mieszkanie będziesz z niego korzystać tylko czasowo. Mieszkań na rynku jest wiele, żadna “uciekająca okazja” nie jest warta ryzyka utraty pieniędzy.
  11. Jeśli nie musisz wynajmować teraz – poczekaj do listopada. Spadek cen najmu może Cię miło zaskoczyć.

Agencje nieruchomości mogą skutecznie pomóc w wyszukaniu odpowiedniego lokum. Ich usługi są odpłatne, zazwyczaj na poziomie 1-miesięcznego czynszu najmu, choć dostępne są oferty 0%, gdzie całość wynagrodzenia pokrywa właściciel lokalu (tak jest w przypadku ofert zamieszczonych na stronie www.remax-polska.pl).

Warto jednak skorzystać z takiej usługi, gdyż:

  1. Oszczędzasz czas – agenci szukają ofert spełniających Twoje oczekiwania i umawiają Cię na oglądanie wciąż aktualnych ofert.
  2. Oszczędzasz pieniądze – agenci znają ceny rynkowe w danej lokalizacji –  pomogą negocjować czynsz najmu, a wiedząc, gdzie będziesz dojeżdżał mogą zarekomendować Ci inne rozwiązania.
  3. Zwiększasz bezpieczeństwo – agenci pomogą w sporządzeniu i negocjacjach warunków umowy, zadbają o precyzyjny protokół przekazania mieszkania oraz o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Jeśli interesuje Cię oferta zamieszczona na stronie www.remax-polska.pl lub chcesz zlecić nam wyszukanie odpowiedniego lokum skontaktuj się z najbliższym agentem nieruchomości RE/MAX.

[AS] 30-08-2015

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 15 – Samodzielnie czy z agentem

Decydując się na współpracę z profesjonalnym agentem nieruchomości znacząco oszczędzasz swój czas oraz możesz uniknąć wielu pułapek czyhających na nieostrożnych wynajmujących. Po pierwsze, agent nieruchomości ma doświadczenie w przeprowadzaniu tego typu transakcji. Spotkał na swojej drodze wielu ludzi, dlatego łatwiej mu ocenić potencjalnego najemcę. Po drugie, nie musisz angażować się w pokazywanie mieszkania osobiście. Nieraz kilka, kilkanaście osób musi obejrzeć nieruchomość, aby ktoś się na nią zdecydował. Czasem trzeba zadziałać szybko, zaprezentować mieszkanie w ciągu 2-3 godzin, a Ty właśnie jesteś w pracy i co wtedy? Okazja na najemcę bezpowrotnie ucieka. Po trzecie, skrupulatny agent zarejestruje wszystkich oglądających. Będziesz wiedział kto był w Twoim mieszkaniu. Złodzieje raczej unikają agentów nieruchomości. Po czwarte, agent zna realia i potrzeby rynku, doradzi na jakim poziomie ustalić czynsz najmu, wskaże potrzebne elementy wyposażenia itp. Dodatkowo będzie promował Twoją nieruchomość nie tylko w internecie, ale też i we współpracy z innymi pośrednikami i biurami. I po piąte, pomoże wynegocjować najlepsze warunki oraz doradzi właściwe zapisy w umowie. Oczywiście – agent za swoją usługę pobierze wynagrodzenie. Jednak dzięki działaniom agenta korzyści jakie osiągniesz, tj. krótszy czas wynajmu (mieszkanie nie stoi długo puste – nie zarabiając), lepszy uzyskany czynsz, dobre zapisy w umowie, oszczędność czasu i pieniędzy przeznaczonych na dojazdy i marketing, zazwyczaj przekroczą przewyższą? (mniej negatywnie, przekroczą źle się kojarzy) poniesione wydatki.

Jeśli jednak zdecydujesz się działać samodzielnie mamy dla Ciebie kilka porad:

  • umowy sporządzaj zawsze na piśmie, dbaj o szczegółowe zapisy,
  • sporządź dokładny protokół zdawczoodbiorczy, który możesz uzupełnić o dokumentację zdjęciową,
  • w miarę możliwości korzystaj z opcji najmu okazjonalnego,
  • nigdy nie rezygnuj z kaucji, to najlepsze zabezpieczenie faktyczne płatności czynszu,
  • na bieżąco monitoruj płatności czynszu, w razie opóźnienia reaguj natychmiast,
  • opłaty eksploatacyjne rozliczaj na bieżąco, na podstawie wskazań liczników,
  • sprawdzaj okresowo (co kilka miesięcy) stan nieruchomości,
  • jeśli umowa ma ulec przedłużeniu, sporządź aneks lub nową umowę.

Jeśli chcesz skorzystać z obsługi agenta RE/MAX – wejdź na stronę www.remax-polska.pl i znajdź najbliższego agenta.

W ramach współpracy w zakresie obsługi wynajmujących zapewniamy: szeroki marketing oferty wg planu marketingowego, współpracę z innymi agentami w ramach sieci MLS RE/MAX oraz z agentami na rynku lokalnym, doradztwo w zakresie ustalenia czynszu najmu oraz przygotowania mieszkania pod wynajem, bieżący kontakt oraz informowanie o postępach, pomoc w finalizacji transakcji (wsparcie przy zawieraniu umowy, negocjacjach warunków najmu, przekazaniu mieszkania), obsługę klientów zagranicznych.

Aby poznać szczegóły – skontaktuj się z agentem RE/MAX.

 

[AS] 21-08-2015

[15] Samodzielnie czy z agentem

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Wynajmę cudzoziemcowi

Obcokrajowcy, zdaniem wielu właścicieli mieszkań i domów, to bardzo atrakcyjni najemcy. Zazwyczaj w danym miejscu przebywają czasowo, nie chcą też kłopotów – dlatego zarówno terminowość regulowania zobowiązań, jak i całokształt współpracy przebiegają najczęściej pozytywnie.

Kim są obcokrajowcy w Polsce?

Studenci – to liczna grupa obcokrajowców w naszym kraju. Studiują w ramach regularnego programu studiów dziennych – w szczególności na kierunkach ekonomicznych, medycznych czy technicznych, ale przyjeżdżają też w ramach programów studenckich, np. ERASMUS. Ci drudzy studiują jeden lub dwa semestry, dlatego czas najmu w ich przypadku pokrywa się z rokiem akademickim. Osoby studiujące w Polsce bardzo często otrzymują stypendium lub inne świadczenie na pokrycie kosztów mieszkania. Niekiedy finansującym są jednak rodzice.

Migranci zarobkowi – to osoby przyjeżdżające do Polski w celach podjęcia pracy lub prowadzenia działalności gospodarczej. Często nasz kraj jest ich miejscem docelowym wieloletniego pobytu.

Ekspaci – to specjaliści, którzy pracują poza granicami swojego kraju. Często menedżerowie, technologowie, inżynierowie, lekarze. Zazwyczaj przebywają czasowo – rok czy dwa lata, aby w kolejnych przenieść się do następnego kraju. Podróżują samodzielnie lub z rodzinami, a ich rachunki często opłacane są przez zatrudniającą ich firmę.

Uchodźcy – to osoby poszukujące ochrony międzynarodowej, które opuszczają swoje kraje pochodzenia w sposób niedobrowolny, uciekając przed indywidualnymi prześladowaniami oraz przed przemocą będącą skutkiem konfliktów zbrojnych i niestabilności politycznej. Są to głównie osoby narodowości czeczeńskiej, a także pochodzące z Syrii, Iraku, Afganistanu, Ukrainy czy Białorusi.

Repatrianci – to osoby polskiego pochodzenia, najczęściej z terenów byłego Związku Radzieckiego, które same (lub ich przodkowie) były Polakami, a wskutek deportacji czy zmiany granic po II wojnie światowej stali się mieszkańcami i obywatelami innego kraju. Osoby te mogą otrzymać polskie obywatelstwo lub tzw. “Kartę Polaka”.

Obecnie obcokrajowcy w Polsce to zarówno obywatele innych krajów Unii Europejskiej, którzy bez przeszkód i barier mogą mieszkać, pracować czy prowadzić biznes w Polsce, jak i osoby pochodzące z tzw. krajów trzecich, które muszą posiadać odpowiednie zezwolenia (np. na osiedlenie się, na pracę) oraz mieć udokumentowane miejsce zamieszkania w Polsce (tzw. meldunek czasowy).

Liczba obcokrajowców w Polsce (na koniec 2013 r.) – najliczniejsze grupy:
Obywatele UE – ok. 60.000 (głównie z z Niemiec, Włoch, Francji, Wielkiej Brytanii, Bułgarii i Hiszpanii)
Ukraińcy – ok. 37.000
Wietnamczycy – ok. 13.000
Rosjanie – ok. 12.500
Ukraińcy – ok. 11.000
Chińczycy – ok. 5000
oraz Ormianie, Turcy, Hindusi, Amerykanie, obywatele Korei Południowej.

Jak należy się przygotować do wynajmowania nieruchomości obcokrajowcom:

  1. Przeanalizować dlaczego dana nieruchomość może zainteresować obcokrajowców (np. lokalizacja, styl wykończenia / aranżacja itp.). Nieruchomość wzbudzi zainteresowanie, jeśli będzie położona niedaleko miejsc, w które będą docierać każdego dnia (pracy, szkoły, uczelni, miejsc kultu religijnego).
  2. Przygotować nieruchomość wyposażając ją w niezbędne meble, elementy wyposażenia RTV i AGD (także drobnego). Osoby przebywające czasowo niechętnie będą dokupować różne przedmioty “do domu”, które i tak później pozostawią. Można także przyjąć opcję na “doposażenie” mieszkania / domu w konieczne dla danych najemców przedmioty przy zawieraniu umowy najmu.
  3. Zebrać materiały i informacje dotyczące okolicznej infrastruktury, np. szkoły, przedszkola (także wielojęzyczne), miejsca kultu religijnego, gastronomii, rozrywki, galerii handlowych, komunikacji. Osoby te mogą nie znać miasta, nasze wskazówki z pewnością pomogą im podjąć decyzję o osiedleniu się w tym miejscu.
  4. Przygotować umowę najmu w drugiej wersji językowej (np. po angielsku lub rosyjsku), aby najemcy mogli zrozumieć jej treść i zobowiązania.
  5. Koniecznie pobrać odpowiednią kaucję zabezpieczającą. Jeśli wyjadą, będzie trudno ustalić ich miejsce pobytu, a jeśli nawet to skuteczna windykacja z tytułu niezapłaconego czynszu czy uszkodzeń może być nierealna do przeprowadzenia.
  6. Dokładnie spisać dane najemców i osób z nimi zamieszkujących – na podstawie dokumentów tożsamości. Sprawdzić podstawę ich pobytu w Polsce oraz spytać o źródło dochodów.
  7. Regularnie monitorować płatności oraz weryfikować zużycie mediów, na bieżąco obciążając najemców kosztami zużycia, co pozwoli uniknąć zaskoczeń na koniec umowy.
  8. Monitorować stan nieruchomości w czasie trwania umowy najmu – zarówno pod kątem ewentualnych uszkodzeń, jak i osób w niej zamieszkujących.
  9. Warto też otworzyć konto walutowe, jeśli najemcy wolą regulować czynsz np. w euro lub dolarach. Dzięki temu płatności będą docierać szybciej, bez dodatkowych komplikacji.
  10. W miarę możliwości sprawdzić referencje najemców z poprzednich miejsc zamieszkania.
  11. Być pomocnym i otwartym. Często obcokrajowcy nie znają tu wielu osób, mogą mieć też trudności z zawieraniem umów o usługi (telewizja, internet itp.). Nie zawsze znają język polski w wystarczającym stopniu. Coś, co dla nas jest normalne, może być dla nich zaskoczeniem.
  12. Przedstawmy też sąsiadów, aby nawzajem oswoili się ze swoją obecnością.

[AS] 13-03-2015

Warsztat dobrego agenta – przygotowanie oferty nieruchomości

Agent nieruchomości sprzedaje nieruchomości. To jego towar. A każdy dobry handlowiec wie, jak ważna jest właściwa ekspozycja tegoż towaru. Dobra ekspozycja lepiej pozycjonuje ofertę względem konkurencyjnych pozycji, a także pozwala zwrócić uwagę, zatrzymać wzrok potencjalnych kupujących. Zwrócenie uwagi właściwych ludzi zapewnia zainteresowanie, co przełoży się bezpośrednio na umówienie prezentacji oraz szybką i korzystną sprzedaż. Oprócz tego przygotowanie dodatkowych materiałów pozwoli oszczędzić czas agenta i przyspieszyć proces decyzyjny potencjalnego klienta.

Nie należy pozostawać obojętnym na zmiany społeczne i behawioralne. Dziś coraz więcej ludzi woli samodzielnie zapoznawać się z informacjami i podejmować w oparciu o nie decyzje, niż wchodzić w częste interakcje z innymi ludźmi i być narażonym na wywieraną z ich strony presję. Dobry agent, wychodząc naprzeciw tym oczekiwaniom, opracowując ofertę nieruchomości przygotowuje odpowiednie materiały. Dzięki temu ma coraz więcej “zdecydowanych” klientów, którzy “kupili” już oferowaną przez niego nieruchomość zanim do niej fizycznie dotarli.

Jak wobec tego należy przygotować ofertę nieruchomości, na co zwrócić uwagę, jakich narzędzi użyć i z czego skorzystać? Jakie materiały i informacje przygotować, aby komfortowo, profesjonalnie i skutecznie pracować z daną ofertą nieruchomości?

Odsłaniamy warsztat pracy współczesnego, dobrego agenta. 

Profesjonalna fotografia wnętrz – dobre zdjęcia nieruchomości nie tylko pozwolą na wyróżnienie się oferty spośród innych, zainteresowanie nią, ale też przedstawią charakter nieruchomości, jej walory oraz szczegóły. Truizmem jest wskazywanie, że na zdjęciach nie powinno być właścicieli czy agentów nieruchomości, zbędnych przedmiotów, elementów osobistych, zwierząt, ubrań czy widocznego bałaganu. Jednakże niestety niemało jest takich wizytówek nieruchomości na portalach, gdzie możemy zajrzeć do wnętrza muszli klozetowej, sprawdzić jakich kosmetyków używają gospodarze, co jedli na obiad, że mają psy i koty (a nawet nieraz je poznać).

Jednakże dobry agent nie pozwala sobie na taki nieprofesjonalizm. Zdjęcia jakimi ilustruje swoje oferty przedstawiają w pierwszej kolejności nieruchomość, a nie meble, czy elementy wyposażenia na pierwszym planie. Są one robione z dużej perspektywy, przy dobrym oświetleniu, w uporządkowanym mieszkaniu czy domu. Zdjęcia obrazują nie tylko wnętrze, ale i otoczenie nieruchomości, widok z okna czy bryłę budynku. Agent zamieszcza kilka – kilkanaście zdjęć, dzięki którym osoba poszukująca może zapoznać się z nieruchomością i podjąć decyzję – tak, to może być to, czego szukam, chcę to zobaczyć!

W swojej pracy dobry agent często współpracuje z dobrym fotografem. Wie, że na jakość zdjęć mają wpływ zarówno profesjonalny, odpowiednio dobrany sprzęt, specjalistyczne oprogramowanie, które pozwoli na obrobienie fotografii, ale i oko i doświadczenie fotografa.

Jeśli agent dysponuje wystarczająco dobrym sprzętem fotograficznym, ma umiejętności i odpowiednie predyspozycje – może wykonać zdjęcia samodzielnie. Nigdy jednak do wykonania profesjonalnych zdjęć nie używa telefonu czy smartfonu. Korzysta z aparatu fotograficznego, statywu, poziomicy. Dzięki temu zdjęcia są zawsze estetyczne i proste. Ponieważ do podstawowej prezentacji oferty dobry agent wybierze główne ujęcia – wszystkie fotografie może zamieścić w dodatkowej galerii w internecie dostępnej poprzez link 

Wirtualna wizyta, wirtualny spacer – jeszcze niezbyt popularna forma wizualizacji nieruchomości, pozwala zapoznać się z całym domem czy mieszkaniem bez wychodzenia z domu. Zdjęcia wykonane w technologii 360 stopni pozwalają dokładnie obejrzeć każde pomieszczenie, obracając się wokół – jakby było się wewnątrz. Ściany, sufit, podłogi – nie ma żadnych tajemnic. Oglądający może przemieszczać się z pomieszczenia do pomieszczenia, jakby faktycznie chodził po domu, wybierając dowolnie kolejność zwiedzania. Zmontowany materiał, uzupełniony o galerię zdjęć i plan, może być wysłany w postaci linku lub zamieszczony na witrynie internetowej biura. Agenci wykorzystujący w swojej pracy wirtualne wizyty potwierdzają, że takie nieruchomości szybciej się sprzedają. Nabywcy przychodzą na oględziny znając już nieruchomość. Chcą tylko potwierdzenia kilku elementów oraz wyczucia klimatu nieruchomości. Właściciele nieruchomości, których oferty są w taki sposób prezentowane są również zadowoleni. Unikają w ten sposób tabunu przypadkowych oglądaczy, którzy już od drzwi krzyczą – nie, to całkiem nie to.

Wykonanie wirtualnej wizyty, zwanej też wirtualnym spacerem, wymaga specjalistycznego sprzętu, oprogramowania, miejsca na serwerze (hosting). Zatrudniając do wykonania takich prezentacji profesjonalistę – nie musimy wydawać pieniędzy (niemałych) na sprzęt i mamy pewność, że końcowy efekt będzie odpowiedniej jakości. Dobry agent wie, że warto zainwestować część przyszłego wynagrodzenia w taką usługę – dzięki niej oszczędzi czas i pieniądze, które zabrałyby mu prezentacje dla całkiem niezainteresowaych osób, równocześnie zwiększając szansę na korzystną i szybszą sprzedaż. Wirtualny spacer – przykład.

Film – może być uzupełnieniem lub zamiennikiem wirtualnego spaceru. Tutaj można dodać dźwięki uatrakcyjniające ogladanie filmowej prezentacji. Dodatkową korzyścią z prezentacji w postaci filmów jest lepsze pozycjonowanie oferty w internecie. Wadą w stosunku do wirtualnej wizyty jest zdecydowanie mniejsza interaktywność uczestnika z prezentacją. Zaletą natomiast jest możliwość montażu w takim układzie, jaki wydaje nam się najbardziej korzystny. Dobry agent, aby jak najpełniej oddać charakter nieruchomości, przygotowuje prezentacje filmowe korzystając z usługodawców zewnętrznych lub samodzielnie przygotowując taki materiał.

Z lotu ptaka – wszędzie tam, gdzie jest rozległy teren lub otoczenie ma niebagatelny wpływ na ocenę atrakcyjności nieruchomości warto pokazać nieruchomość i okolice z szerszej perspektywy. Bardzo pomocne są w tym drony, dzięki którym możliwe jest wykonanie zdjęć lub filmu z lotu ptaka. Wysokie koszty drona oraz konieczność perfekcyjnej umiejętności jego obsługi (aby nie zniszczyć urządzenia) czy wymagane pozwolenia i uprawnienia do wykonywania takich lotów wskazują, że i w tym przypadku, jeśli jest potrzeba wykonania takiej prezentacji, lepiej zlecić ją profesjonaliście, niż samemu inwestować w drogi sprzęt.

Lokalizacja / mapy – dobry agent nieruchomości wie, że trzy podstawowe atuty każdej nieruchomości to: 1. lokalizacja, 2. lokalizacja, 3. lokalizacja. Oczywiście – nie mamy wpływu na to, gdzie zlokalizowana jest oferta, nie możemy jej przesunąć w bardziej dogodne położenie, lecz eksponując lokalizację pozwalamy dobrze ocenić ją przez potencjalnych nabywców, którzy być może poszukują oferty właśnie tutaj. Dobry agent wie, że adres nieruchomości (dzielnica, ulica) to jej cecha, a nie sam towar. Aby to uwypuklić ma on do dyspozycji szereg narzędzi, takich jak mapy google (co w połączeniu ze streetview daje bardzo szeroki ogląd na nieruchomość i otoczenie), geoportal, inne mapy. Rozbudowanie prezentacji o mapę otoczenia nieruchomości (najważniejsze punkty dla potencjalnych nabywców, np. szkoła, przedszkole, kościół, przystanek, stacja metra, sklep, przychodnia, lotnisko itp.) pomoże potencjalnym nabywcom zorientować się w terenie. Dzięki mapom geodezyjnym (geoportal, mapy terenu itp.) można pokazać kształt działki oraz zabudowę otoczenia (ortofotomapa).  

Rzuty i rozkłady pomieszczeń – kupując gotowe mieszkanie czy dom, klient w mniejszym stopniu kupuje kafelki w łazience i panele na podłodze, a w większym układ nieruchomości i rozkład pomieszczeń. Zmiana tego drugiego często bywa niemożliwa, a nawet jeśli to zazwyczaj jest bardzo kosztowana. Dobry agent wie, że oznaczenie stron świata i rysunek planu bardzo pomagają ocenić nieruchomość przyszłemu nabywcy. Estetyczne i czytelne plany można wykonać w wielu popularnych programach komputerowych. Ich przygotowanie można także zlecić za niewielką opłatą.

Grazyny 8 m 8

Wizualizacje – w przypadku nieruchomości do wykończenia lub remontu warto pomóc wyobraźni klientów zamawiając wizualizacje.

Opis nieruchomości – musi być z jednej strony dokładny, informacyjny, z drugiej zaś interesujący, aby chciało się go czytać. Dobry agent przygotowując opis zamieszcza w nim istotne dane; z drugiej strony stara się zaciekawić potencjalnego kupującego. Ponieważ klienci zazwyczaj czytają pierwsze 2-3 zdania, to z nich musi jasno wynikać, że jest to oferta, którą mogą być zainteresowani. Kolejne zdania / akapity zawierają systematyczny opis nieruchomości i otoczenia, a podsumowanie wskazuje na rekomendacje co do przyszłego nabywcy.

Dobry agent dba również o interakcje z poszukującymi – zachęca ich do kontaktu, aby przekazać więcej szczegółów czy dodatkowe zdjęcia, rzuty, mapy. Opis podstawowy nie może być zbyt obszerny i długi. Zbyt wiele detali i szczegółów zniechęci poszukującego do doczytania do końca. Opis, który zamieszczany jest na portalach, ulotkach itp. to nie powieść w 3 tomach. Nie ma co się łudzić, robiąc “metrowe” opisy nie zwiększy się czytelnictwa w kraju, a tylko można zniechęcić potencjalnych zainteresowanych do zapoznania się z ofertą.

Dodatkowe materiały – które będą mogły być wykorzystane jako uzupełnienie materiału podstawowego. Dobry agent przewiduje potrzeby przyszłych nabywców i przygotowuje materiały dodatkowe – w postaci dodatkowych plików, które będzie przesyłał w odpowiedzi na zapytania. W tych materiałach warto, aby się znalazły: pełny opis nieruchomości (także w wersji “nieosygnowanej” – dla agentów innych biur), mapy, rzuty, tabele wymiarów, linki do zewnętrznych źródeł (np. oferta na stronie, dodatkowa / pełna galeria zdjęć, wirtualny spacer, streetview, geoportal itp.), dokładne informacje wynikające z MPZP (część tekstową i graficzną planu w dodatkowych plikach), dokumenty geodezyjne, wypisy, wyrysy, pozwolenia, warunki, specyfikacje użytych materiałów budowlanych, koszty eksploatacyjne, wysokości podatków itp.

Kody QR – umożliwiają połączenie świata materialnego ze światem wirtualnym. Zamieszczenie kodu na tablicy, banerze, ulotce czy w ogłoszeniu pozwala bez trudności uzyskać dodatkowe informacje znajdujące się w internecie. Dobry agent korzysta z nowinek technicznych, aby oszczędzić swój czas i dać zainteresowanym szansę na samodzielne dotarcie do opisu czy parametrów oferty.

qrcode (3)

Powyższe to tylko przykłady z nieograniczenie długiej listy możliwych elementów przygotowania oferty. Z czego warto korzystać każdorazowo zależy od tego z jaką nieruchomością ma się do czynienia. Ale dobry agent zawsze postawi się w roli potencjalnego nabywcy i z jego perspektywy oceni potrzeby informacyjne. Następnie, na bazie swoich ustaleń, przygotuje odpowiednie materiały i pomoce.

[AS] 03-03-2015

Wyłączność to współpraca

Deregulacja zawodu pośrednika przyniosła wiele nieoczekiwanych efektów, jak choćby brak ogólnych ram współpracy na rynku, zarówno z klientami, jak i z innymi jego uczestnikami. Dotychczas podpisanie umowy z klauzulą wyłączności obligowało pośrednika do jak najszerszej ekspozycji oferty – co wiązało się chociażby ze współdziałaniem z innymi pośrednikami. Dziś standardów zawodowych już nie ma, a wyłączność może być przez każdego przedsiębiorcę prowadzącego biznes w dziedzinie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zdefiniowana inaczej: od akceptacji pełnej współpracy na rynku aż do skrajnie niekorzystnego w mojej opinii modelu – “wyłączność to ja i tylko ja”.

Jak wobec tego taka obsługa powinna wyglądać i dlaczego współpraca jest tak ważna?

Celem każdego sprzedającego nieruchomość jest dotarcie z ofertą do najszerszego rynku odbiorców – tak, aby można było zainteresować nią wielu kupujących, co umożliwi nie tylko szybką sprzedaż, ale i uzyskanie jak najkorzystniejszej ceny.

Ekspozycja oferty, przygotowanie jej do sprzedaży, aktywny marketing oraz dobra promocja są bezdyskusyjnymi korzyściami płynącymi z zawarcia umowy z klauzulą wyłączności. Dla osób sprzedających mieszkanie czy dom fakt, że ich konkretną ofertą (a nie setką “podobnych” ofert w okolicy) zajmuje się konkretny człowiek, odpowiedzialny za cały proces, koordynujący przepływ informacji, dbający o wizerunek i marketing ich nieruchomości, inwestujący w ową promocję, posiadający dokładne i bieżące dane odnośnie zainteresowania ofertą i sytuacji na rynku ma odpowiednią wartość. Większość osób zdaje sobie sprawę, że bez gwarancji wynagrodzenia za skuteczną pracę nikt nie będzie zajmował się ich nieruchomością w sposób szczególny. A każdy sprzedający, decydujący się na współpracę z profesjonalistą, chciałby być traktowany w sposób szczególny i indywidualny. Ale sam marketing to nie wszystko.

Otóż na rynku sprzedaży nieruchomości funkcjonują dwie podstawowe grupy odbiorców – klienci bezpośredni, do których ten marketing jest kierowany oraz klienci pośredni.
Tymi klientami pośrednimi są inni agenci, przedsiębiorcy, pośrednicy, do których każdego dnia zgłaszają się osoby z prośbą o pomoc w realizacji swoich oczekiwań i potrzeb. Rynek pośredni ma ogromny potencjał, który przy obecnych modelach biznesowych nie może być w pełni wykorzystany, ale którego znaczenie systematycznie wzrasta. Faktem jest, że w wielu krajach, np. USA czy Kanadzie, większość transakcji odbywa się z udziałem agentów po obu jej stronach – zarówno agenta kupującego jak i agenta sprzedającego. Faktem też jest, że działanie takie sprzyja szybszej sprzedaży (sprzedawanie domu przez 3 lata nie wchodzi w rachubę) oraz uzyskiwanym atrakcyjnym cenom (często zbliżonym do cen ofertowych, bo nikt dobry nie chce zajmować się przeszacowanymi nieruchomościami). Każda ze stron transakcji ma poczucie, że ktoś, konkretny człowiek, ją reprezentuje, dbając o jej interesy i odciąża ją z pracy, którą należy wykonać sprzedając lub kupując dom czy mieszkanie. Polscy klienci nie mają innych oczekiwań, też chcieliby przejść przez proces możliwie szybko, wiedząc że ich interesy są zabezpieczone i mogą liczyć na wszechstronną pomoc swojego agenta.

Dla przeciętnego Kowalskiego, który oprócz poszukiwania nieruchomości do zakupu ma także swoją pracę zawodową, rodzinę, jakąś pasję czy pomysł na spędzenie wolnego czasu, przebrnięcie przez setki ofert na portalach internetowych już stanowi duże wyzwanie. A co dopiero setki rozmów telefonicznych (część w sprawie nieaktualnych od dawna pozycji) czy odwiedziny kilkudziesięciu mieszkań, gdzie dopiero na miejscu okazuje się, że nie jest to to, czego szukają. I dlatego niejeden Kowalski chciałby, aby w tym procesie ktoś mu pomógł.

Dlatego też biura rozumiejące tę prawidłowość działają w sieciach MLS (systemy wymiany ofert między biurami) oraz chętnie współpracują ze sobą. W takich konfiguracjach łatwo o efekt synergii. Biuro nie musi mieć podpisanych umów ze wszystkimi sprzedającymi w mieście. Wystarczy, że ma dostęp do bazy innych biur, gdzie te oferty się znajdują i bez większych komplikacji może je zaproponować swojemu klientowi.

Nie bez znaczenia jest też fakt, że wiele biur ma swoich stałych klientów, którzy swoje poszukiwania rozpoczynają od stron internetowych tychże biur, unikając jak ognia portali ogłoszeniowych ze względu na coraz większy bałagan tam panujący (choćby setki nieaktualnych ofert, duplikaty czy źle opisane oferty). Są też tacy klienci, którzy całkowicie zdają się na swojego agenta, który również zaczyna poszukiwania właśnie od ofert znajdujących się w systemach MLS. Brak współpracy na tej płaszczyźnie utrudnia lub często uniemożliwia szybką realizację transakcji.

Publikacja ofert klientów przez innych pośredników na ich stronach internetowych czy w ich materiałach jest dodatkową formą promocji i daje szerszą możliwość ekspozycji oferty, a tym samym rozszerza możliwości dotarcia do poszukującego. W dobie systemów komputerowych rolą agenta reprezentującego sprzedającego jest dobre jej opisanie i zwizualizowanie. Dalej – są już tylko systemy i większa szansa na oczekiwany efekt.

A jak dziś ta współpraca wygląda w praktyce? W 2013 roku biuro, z którym współpracuję co 6-tą transakcję sprzedaży lub wynajmu nieruchomości (tj. obsługi strony podażowej) zrealizowało dzięki współpracy z innym agentem. Czy to dużo czy mało? Cóż, dla co szóstego naszego klienta miało to fundamentalne znaczenie. Obserwując tendencję tego procesu przypuszczam, że w bieżącym roku może być to nawet co czwarta transakcja, a za kilka lat nawet co druga.

Dlatego współpraca na rynku pośredników choćby poprzez systemy MLS jest nie tyle co nieunikniona, ile stanowić będzie o skuteczności ich działań, od której zależy i zadowolenie klientów, i wynagrodzenie pośredników (które jest przecież tzw. success fee).

Drugą rzeczą w tej współpracy jest wynagrodzenie. O ile łatwiej i bardziej komfortowo jest pracować mając zapewnione wynagrodzenie od strony sprzedającego – czy to bezpośrednio czy pośrednio przez inną agencję. Wynagrodzenie pośrednika i tak końcowo płaci kupujący, a jeśli w całości zawarte jest w cenie sprzedaży może je finansować choćby poprzez kredyt bankowy. Klienci stają się coraz bardziej świadomi i wiedzą, że określona jakość usług musi kosztować. Nic nie jest za darmo. Wielu z nich ma gotowość zapłacić za pracę, czas, kwalifikacje i doświadczenie osoby, której niejednokrotnie powierzają transakcję majątkiem swojego życia (lub przyszłego życia). Dlatego oprócz współpracy opartej o zorganizowaną strukturę systemową (choćby poprzez systemy MLS) warto współpracować także i w części prowizyjnej. Ta współpraca będzie możliwa tylko pod warunkiem odpowiedniego jej poziomu – dlatego wynagrodzenia na poziomie 5% dają możliwość godnej i satysfakcjonującej współpracy, powodują większe zainteresowanie ofertą innych pośredników oraz zwiększają ich chęć do zaprezentowania danej nieruchomości swoim klientom. A przecież to od agenta obsługującego kupującego zależeć będzie jakie nieruchomości i w jakiej kolejności wybierze dla swoich klientów.

Podsumowując – umowy na wyłączność to zobowiązanie wobec klienta do pełnego zaangażowania i pracy na jego rzecz, to także szeroki marketing i promocja oferty. Najlepszy skutek odniosą jednak przy pełnej gotowości pośrednika do współpracy nie tylko z klientem bezpośrednim, ale i z całym rynkiem pośrednim – zarówno w wymiarze organizacyjnym, jak i finansowym.

[AS] 10.02.2014

Co zrobić, aby korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Okres wakacyjny i wczesna jesień sprzyjają rynkowi najmu mieszkań. Po pierwsze – studenci. Rozpoczęcie roku akademickiego wiąże się często ze zmianą miejsca zamieszkania. To nie tylko nowa uczelnia, w odległym od miejsca zamieszkania mieście. To też nowi znajomi, przyjaciele, z którymi chcą wspólnie dzielić wynajmowane M. Ktoś ze „starego zespołu” się wykruszył, i trzeba poszukać czegoś mniejszego lub ktoś dołączył do „paczki” i lepiej zamieszkać w większym mieszkaniu.
Okres pourlopowy to też częsta zmiana pracy, a ta w dzisiejszych czasach nierzadko związana jest z nowym miejscem. To też czas, gdzie podczas wakacji we dwoje podjęte zostały decyzje o wspólnym zamieszkaniu, przeprowadzce na swoje.
Osoby wynajmujące mieszkania wiedzą o tym, i na czas tych kilku miesięcy podnoszą ceny. Na rynku pojawiają się w tym okresie i nieuczciwe osoby, które chcąc wykorzystać wzmożony popyt i niewiedzę „klientów” chcą w ten sposób się szybko wzbogacić.

Co więc zrobić, aby korzystnie i bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Po pierwsze – im wcześniej zaczniemy szukać, tym lepiej. Jeśli nawet potrzebujesz nowego M od października, zacznij się za nim rozglądać jeszcze przed wakacjami. Wtedy zazwyczaj ceny są niższe a i oferty mniej „przebrane”. Jeśli znajdziesz interesujące Cię lokum, być może uda Ci się wynegocjować rozpoczęcie najmu w późniejszym terminie lub redukcję czynszu w okresie, w którym nie będziesz aktywnie korzystał z mieszkania. Dla właściciela szybkie znalezienie najemcy też jest istotne. Przecież gdy mieszkanie stoi puste to nie tylko nie zarabia, ale i dokłada – ponosząc z własnej kieszeni stałe opłaty związane z jego eksploatacją (np. czynsz administracyjny).

Po drugie – koniecznie podpisz umowę najmu. W umowie należy określić zobowiązania stron, terminy i wysokości opłat wnoszonych właścicielowi, wysokość zabezpieczającej kaucji, sposób rozliczenia mediów, czy czas trwania umowy. W przypadku umów zawieranych na czas nieoznaczony dodatkowo powinno się uwzględnić okres wypowiedzenia. Precyzyjne określenie przedmiotu umowy (co wynajmujemy – pokój?, całe mieszkanie? a może mieszkanie wraz z komórką czy miejscem postojowym?) pozwoli w przyszłości uniknąć nieporozumień i rozczarowań.
Wskazanie w umowie najmu konta bankowego do regulowania opłat, czy wpłaty kaucji, zwiększa bezpieczeństwo i transparentność rozliczeń z właścicielem. Nie wnoś żadnych opłat zanim nie podpiszesz umowy, i oczywiście zachowaj swój egzemplarz dokumentu.

Po trzecie – sprawdź, czy osoba która chce Ci wynająć mieszkanie – faktycznie jest właścicielem. Tutaj sprawdzenie dowodu osobistego, dokumentu potwierdzającego nabycie (np. akt notarialny) oraz księgi wieczystej mieszkania (można sprawdzić przez internet ekw.ms.gov.pl) powinno rozwiać wszelkie wątpliwości. Umowa najmu powinna być zawarta ze wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości lub ich pełnomocnikiem / pełnomocnikami. W przypadku zawierania umowy z pełnomocnikiem koniecznie zadbaj o dołączenie do Twojego egzemplarza umowy oryginału pełnomocnictwa (wystarczy w zwykłej formie pisemnej). Warto też skontaktować się z mocodawcą (właścicielem nieruchomości) aby potwierdzić jej faktyczne intencje. Niestety, najczęstsze oszustwa jakie można spotkać wynajmując mieszkanie, to fałszywe pełnomocnictwa. Jeśli więc pełnomocnik nie jest osobą bliską właścicielowi (rodzic, dziecko, małżonek, rodzeństwo) dodatkowa konsultacja z np. sąsiadami może uratować Ci kilka tysięcy złotych!.

Po czwarte – sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Czyli protokolarnie przyjmij lokal. Spiszcie koniecznie stany liczników, podzielników ciepła. Opiszcie wyposażenie mieszkania i jego standard. Dokładnie wynotuj stopień zużycia i ewentualne usterki. Ten dokument będzie stanowił podstawę do rozliczenia (także końcowego) z właścicielem. Jeśli nie chcesz utracić wpłaconej kaucji zdaj lokal w takim stanie, w jakim go przyjmowałeś. Dokładne opisanie stanu i wyposażenia zabezpieczy Cię przed nadmiernymi roszczeniami ze strony wynajmującego.

Po piąte – nie spiesz się nadmiernie z decyzją. Oczywiście – dobre oferty, szybko schodzą. Ale pamiętaj, że dla właściciela – każde mieszkanie jest ciche i słoneczne a sąsiedzi i okolica spokojne. Zawsze jest też świetna komunikacja i nie ma problemu z parkowaniem. Jeśli szukasz mieszkania na dłużej, nie lubisz głośnych sąsiadów i hałaśliwych zwierząt – sam to sprawdź. Umów się w lokalu w porze, w której zazwyczaj będziesz w nim przebywał, lub podjedź dodatkowo i rozejrzyj się po okolicy. Porozmawiaj z mieszkańcami, to Twoi przyszli sąsiedzi! Upewnij się jak bardzo parkowanie jest bezproblemowe (szczególnie po 18-tej, kiedy wszyscy wracają do swoich domów) i jak wygląda komunikacja miejska (jeśli chcesz z niej korzystać). Umówienie się na podpisanie umowy na następny dzień da Ci czas na dokładne przemyślenie decyzji i sprawdzenie okolicy. Jeśli właściciel nie będzie chciał czekać – powiedz sobie „trudno, widocznie nie było to mieszkanie przeznaczone dla mnie” 🙂

Jeśli nie masz czasu na samodzielne szukanie, nie znasz okolicy (jesteś nowy w mieście), lub Twoja wiedza jest niewystarczająca, aby samodzielnie przygotować dobrą umowę najmu, warto korzystać z usług profesjonalistów. Oczywiście wynajęcie Agenta nieruchomości do poszukiwania mieszkania będzie wiązać się z dodatkowym wydatkiem (zazwyczaj jest to wynagrodzenie na poziomie 1 miesięcznego czynszu najmu), ale jego znajomość rynku, umiejętności negocjacyjne oraz dobrze przygotowana umowa najmu i sprawdzenie stanu prawnego lokalu, może Ci zaoszczędzić dużo więcej pieniędzy.

[AS] 12-07-2013