Niezawodne triki, które pomogą sprzedać Twój dom

Pamiętaj, że wraz ze sprzedażą swojego domu sprzedajesz pewien styl życia. Oglądającym będzie ciężko wyobrazić sobie życie w tym domu, jeśli z kuwety kota dobiega nieprzyjemny zapach, a wszędzie pełno jest akcesoriów wędkarskich obecnego pana domu. Jeśli uda Ci się zbudować atmosferę swego domu zapewniającą dobre samopoczucie i komfort potencjalnym kupcom, Twój dom sprzeda się zdecydowanie szybciej.

Poniżej prezentujemy kilka wskazówek na temat co można zrobić, aby potencjalni nowi właściciele dobrze się w nim poczuli i łatwiej podjęli decyzję o jego zakupie.

Frontowy ogród pełen uroku
Pierwsze wrażenie jakie zrobi dom na potencjalnych kupcach jest nie do przecenienia. Aby zapewnić, że będą pod dużym wrażeniem, koniecznie zadbaj o teren przed domem. Trzeba go wysprzątać i upiększyć. Nie musisz w tym celu wydawać dużo pieniędzy. Nie jest też konieczne zatrudnianie architekta zieleni. Wystarczy, że skosisz trawę, zgrabisz liście, przytniesz żywopłot i krzewy, jeśli tam rosną, upewnisz się, że pojemniki na śmieci czy kompost nie stoją na pierwszym planie. Koniecznie napraw lub pomaluj balustrady i schody ganku, jeśli tego wymagają. Możesz urozmaicić kolory dosadzając kwiaty czy krzewy lub też po prostu ustawiając je w donicach. Czasem wystarczą trzy donice (w różnych kolorach i rozmiarach) postawione przed wejściem, aby dom zyskał wiele uroku.

Odgracanie
Każdy posiada w swoim domu wiele przedmiotów i pamiątek, gromadzonych często latami, które mogą być częścią naszych pasji czy zainteresowań albo zbędnymi dziś przedmiotami, trzymanymi na wypadek “a może się kiedyś przyda”. Przygotowując się do wizyt osób oglądających dom warto wszystkie te przedmioty zapakować i przenieść do garażu, magazynku lub piwnicy. Każdy pokój, w którym pozostawimy tylko niezbędne rzeczy będzie wydawać się większy i bardziej przestronny. Bogaty zbiór magazynów mody czy kolekcja modeli okrętów nie będzie na każdym kroku przypominać potencjalnym kupującym kto jest teraz właścicielem domu. Przypomnij sobie jak wygląda pokój hotelowy – wydaje się elegancki i stylowy, choć jest urządzony według schematu: łóżko, stolik nocny, lampka, telefon, grafiki nad łóżkiem i praktycznie nic więcej.

Sprzątanie
Sprzątnięcie domu przed dniem otwartym czy indywidualnymi wizytami oglądających brzmi jak oczywistość. Warto jednak uświadomić sobie o jaki poziom czystości chodzi. Kupujący dokładnie i skrupulatnie będą dom oglądać – otworzą szafki, przeciągną palcami po frontach mebli i będą się przyglądać kontaktom i włącznikom światła. Jeśli sprzątanie nie jest Twoją mocną stroną, rozważ wynajęcie firmy sprzątającej, która dokładnie wyczyści cały dom. Jeśli podejmiesz się tego zadania samodzielnie, zwróć szczególną uwagę na kluczowe pomieszczenia – kuchnię i łazienki. Schowaj przedmioty stojące na blatach, wypucuj na błysk blaty i fronty szafek. Schowaj zdjęcia, rysunki dzieci czy notatki z drzwi lodówki. Umyj podłogę. Z łazienki uprzątnij wszystkie rzeczy osobiste. Dokładnie wyczyść ceramikę, szyby prysznicowe i lustra w łazience. Możesz zapalić świecę. Koniecznie wymień używane ręczniki na świeże – najlepiej białe lub kremowe i puszyste.

Odświeżenie
Być może prace malarskie nie były uwzględnione w Twoim budżecie. Jeśli jednak kolor ścian nie jest świeży, farba jest wytarta lub poodpryskiwała, warto rozważyć ich odświeżenie. Przy farbach zmywalnych może wystarczyć umycie ścian, ale jeśli to za mało wskazane może być szybkie malowanie. Kiedy nasze kolory ścian to intensywne zielenie, burgundy lub pomarańcze, warto zmienić je na bardziej neutralne pastele lub po prostu pomalować na biało.

Oświetlenie
Wymień wszystkie przepalone żarówki i podczas wizyty oglądających włącz pełne oświetlenie. Dzięki temu stwarzamy ciepłą i przytulną atmosferę, a wnętrza stają się jasne. Jeśli w Twoim domu są miejsca słabo doświetlone, rozważ uzupełnienie oświetlenia o lampy stołowe lub podłogowe, które rozjaśnią pomieszczenie.

Stwórz nastrój
Większość osób słyszała o takich sztuczkach jak pieczenie ciasteczek przed prezentacją domu potencjalnym kupcom, ale prawda jest taka, że większość osób zwraca uwagę na zapach w domu. Jeśli więc planujesz dzień otwarty – w dosłownym sensie trzeba wcześniej dom otworzyć. Aby powietrze było świeże, konieczne jest dobre przewietrzenie wnętrza – przez kilka godzin albo i dłużej – zarówno przed dniem otwartym, jak i przed każdą wizytą potencjalnych nabywców. Świece zapachowe mogą nie wszystkim przypaść do gustu, w zależności od zapachu jaki wybierzesz. Natomiast woń świeżych ziół, takich jak lawenda, bazylia czy mięta może być niezwykle energetyzująca, a zapach hiacyntów jest po prostu “boski”.

Jeśli rozważasz sprzedaż domu lub mieszkania, zapraszamy do kontaktu z agentem RE/MAX, który doradzi jak przygotować nieruchomość do sprzedaży.

[AS] Na podstawie: http://blog.remax.ca/fail-proof-tricks-sell-home/

Mieszkanie spółdzielcze

W okresie powojennym, aż do lat 80-tych, spółdzielnie mieszkaniowe były jedną z podstawowych form budownictwa wielorodzinnego w Polsce. Choć od 2007 r. nie są już ustanawiane nowe spółdzielcze własnościowe prawa, to na rynku wtórnym takie mieszkania są oferowane – przez osoby, które wcześniej nabyły je od spółdzielni, odziedziczyły, otrzymały w darowiźnie lub po prostu kupiły również na rynku wtórnym i nie zmieniały jego formy własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, na które składa się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Jest ono zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać, np. hipoteką. Dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć Księgę Wieczystą – wtedy w dziale II ujawniona jest osoba uprawniona, a nie właściciel, gdyż faktycznym właścicielem jest spółdzielnia. Posiadającym owo prawo może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, która może, lecz nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieszkanie wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co nie wymaga zgody spółdzielni (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu).

Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do rozporządzania własnością.

Ponadto osoba, której przysługuje takie prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy. Odrębna własność daje bowiem pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa).

Ceny mieszkań spółdzielczych i własnościowych są zbliżone. Nie można mówić o prawidłowości polegającej na tym, że np. tam, gdzie są spółdzielcze własnościowe prawa – są one tańsze. Jeśli ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą. Tym bardziej, że takie prawo można nabyć w udziałach czy zabezpieczyć na nim kredyt hipoteczny, a w przyszłości też przekształcić we własność.

Kłopotem mogą być mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu. Uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r., wskazuje, że własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa i z tego powodu nie jest dziś możliwe, aby dla takiego prawa założyć księgę wieczystą. Oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym. Zdecydowanie zmniejsza to krąg potencjalnych nabywców. Osoby nabywające takie mieszkanie mogą mieć z tego samego powodu trudności z jego przyszłą sprzedażą. To wprost przekłada się na niższą cenę takiego lokalu.

[AS] 07-11-2016

Sprzedaż bezpośrednia czy przez agentów nieruchomości?

Wiele osób decydujących się na sprzedaż swojego mieszkania czy domu rozpoczyna od zamieszczenia anonsu “Sprzedam bezpośrednio”, licząc, że w ten sposób szybko znajdą nabywcę i uzyskają oczekiwaną cenę, oszczędzając na prowizji agenta. Czy rzeczywiście to najskuteczniejsza droga do znalezienia nabywcy i recepta na szybką i lukratywną transakcję?

Okazuje się, że nie zawsze, a znacząca część właścicieli nieruchomości po pewnym czasie weryfikuje swoje założenia i zwraca się o pomoc do agenta nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach czas, który upłynął jest bezpowrotnie stracony, a niesprzedana przez wiele miesięcy oferta straciła na atrakcyjności.

Jakie błędy najczęściej popełniają sprzedający, których mogliby uniknąć, gdyby zdecydowali się na zatrudnienie agenta?

Niewłaściwa cena.

Wielu sprzedających bardzo emocjonalnie podchodzi do swojej nieruchomości. To normalne, szczególnie, jeżeli była ona przez wiele lat ważnym elementem w ich życiu, z którym związane są istotne wydarzenia i miłe chwile. Swoją decyzję o cenie, za którą wystawią dom lub mieszkanie podejmują na podstawie ofert znajdujących się na portalach ogłoszeniowych, najczęściej dodając do wyniku końcowego kilka procent “swoich emocji”. Niestety pozycje, które są benchmarkiem nierzadko były wyceniane w podobny sposób i od wielu miesięcy zawyżają tylko średnią cenę ofertową w internecie, pozostając wciąż niesprzedanymi. Cenę możliwą do uzyskania w danych okolicznościach rynkowych pomogą ustalić agenci nieruchomości, którzy wiedzą jak wyglądają realne ceny transakcyjne oraz jakie są trendy i perspektywy, a także podpowiedzą za jaką kwotę najlepiej zaoferować nieruchomość na sprzedaż, aby nie odstraszyła większości zainteresowanych.

Błędy w promocji.

Wielu sprzedających nie ma wiedzy i doświadczeń w dziedzinie marketingu nieruchomości. Wielu z nich nie było też w ostatnim czasie kupującymi, aby mieć świadomość potrzeb i sposobów ich działania. Dlatego zamieszczenie ogłoszenia na jednym czy dwóch portalach z ofertami zazwyczaj wyczerpuje działania marketingowe wielu sprzedających.

Natomiast nieruchomość wystawiona na sprzedaż jest “produktem rynkowym”, dla którego można przygotować właściwą promocję. Istnieje szereg narzędzi i technik pozwalających na wyróżnienie oferty spośród setek jej podobnych. Im więcej osób się nią zainteresuje, tym większa szansa na szybszą sprzedaż i uzyskanie atrakcyjniejszej ceny. Znajomość narzędzi umożliwiających efektywne dotarcie do potencjalnych kupców (nie tylko poprzez ogłoszenia na portalach), znajomość rynku czy właściwe określenie grup docelowych ułatwia odpowiednie pozycjonowanie danej oferty. Tę wiedzę mają agenci nieruchomości i mogą pomóc w skutecznym marketingu.

Błędy przy prezentacji.

Kiedy już pojawi się potencjalny kupujący, emocje sprzedającego znów biorą górę. Właścicielowi ciężko się powstrzymać przed opowiedzeniem całej historii “życia mieszkania i sąsiadów”, z dokładnym przedstawieniem trudu remontu czy ciekawych wydarzeń z otoczenia. Odnosi to jednak odwrotny efekt od zamierzonego. Zasypywanie oglądających nadmiarem informacji lub wprowadzanie ich w kwestie, które mogą ich zaniepokoić nie sprzyja podjęciu decyzji o zakupie. Agent, który będzie prezentował mieszkanie czy dom nie jest z nim związany emocjonalnie. Wcześniej ustali priorytety potencjalnych kupujących oraz pozna ich preferencje i oczekiwania. Dzięki temu zaprezentuje nieruchomość w sposób odpowiedni do perspektywy kupujących, a nie oczami i emocjami właściciela.

Pominięcie znaczącej części potencjalnych kupujących.

Nie wszyscy kupujący szukają ofert samodzielnie, wielu z nich korzysta z usług agentów, którym zleciło poszukiwanie nieruchomości. Dlatego wynajęcie agenta do sprzedaży, który współpracuje z innymi agentami (np. poprzez specjalne systemy wymiany ofert) umożliwi zaoferowanie nieruchomości i tej grupie.

Szybkie dotarcie do osób poszukujących od jakiegoś czasu mieszkań czy domów w okolicy jest również możliwe wyłącznie przez agentów. Pracując w danym terenie budują oni swoje bazy kontaktów do potencjalnych kupujących, którzy wcześniej zainteresowani byli innymi, podobnymi ofertami. Teraz mogą ich poinformować o nowej propozycji. Być może zainteresuje ona którąś z tych osób.

Właściciel nieruchomości może, jeśli przeznaczy na to odpowiednio dużo czasu, poznać zasady, którymi kieruje się rynek, zebrać istotne informacje czy nauczyć się marketingu i promocji nieruchomości, aby samodzielnie wdrożyć to w życie, a następnie w profesjonalny sposób przeprowadzić skuteczną kampanię marketingową swojej nieruchomości. Dzięki temu oszczędzi na wynagrodzeniu agenta, które zazwyczaj wynosi kilka procent uzyskanej ceny, co nominalnie może wydawać się dużo. Czy jednak sprzedając jedną nieruchomość na kilka lat, warto zadawać sobie tyle trudu i podjąć ryzyko wielu pomyłek, które mogą wystąpić kiedy robimy coś pierwszy raz w życiu, na dodatek przy bardzo istotnej emocjonalnie i finansowo sprawie?

[AS] 12-10-2016

 

Sprzedajesz dom? Oto 6 wskazówek, aby był zawsze gotowy do prezentacji potencjalnym kupującym.

 

Utrzymanie idealnego porządku w domu, tak aby w każdej chwili wyglądał jak ekspozycja w salonie meblowym, nie należy do łatwych. Poniżej znajdziesz kilka wskazówek na temat jak utrzymać wnętrze w gotowości na prezentacje, podczas gdy wciąż tam mieszkasz.

1. Generalne porządki.

Przygotowując dom do prezentacji rozpocznij od generalnych porządków. Wyrzuć lub oddaj rzeczy, których nie używasz. Pozbycie się zbędnych rupieci uczyni Twój dom bardziej atrakcyjnym wizualnie dla potencjalnych kupców i sprawi, że będzie szybciej i łatwiej posprzątać przed samym pokazem.

2. Wynajmij schowek lub przechowalnię.

Utrzymanie porządku jest łatwiejsze, gdy masz mniej rzeczy. Część z nich, których nie chcesz się pozbywać, a które obecnie “zagracają” przestrzeń, możesz przechować w specjalnych miejscach magazynowych lub wynajętych na ten cel garażach. Jeśli masz możliwość – możesz przenieść je też do piwnicy czy schowka.

3. Zacznij się pakować.

Zapakowanie części przedmiotów, których rzadziej używasz, np. świątecznej zastawy stołowej czy dużych blach do pieczenia ciasta, pozwoli zwolnić miejsce w szafkach na naczynia i akcesoria codziennego użytku. Ułatwi Ci to także pakowanie kiedy będziesz się wyprowadzał.

4. Oddziel pokój lub dwa.

Jeśli możesz, czasowo wydziel część pomieszczeń dla użytku zwierząt czy domowych bałaganiarzy. Lepiej, aby w czasie kiedy sprzedajesz dom dzieci lub domowe pupile rozprzestrzeniały “swój bałagan” na mniejszej przestrzeni. Ale także te miejsca powinny wyglądać schludnie podczas prezentacji.

5. Dekoracyjne kartony i pojemniki.

Sklepy i stoiska z akcesoriami dekoracyjnymi są pełne różnego rodzaju pudeł czy pojemników, które mogą równocześnie ukryć wszelkie drobiazgi i bibeloty oraz stanowić sympatyczny element dekoracyjny w Twoim domu.

6. Jeśli wszystko inne zawiedzie, stwórz schowek pod łóżkiem.

Zainwestuj w kilka płaskich pojemników, które można wsunąć pod łóżko. To dodatkowe miejsce na ukrycie wszystkiego – skarpet czy dziecięcych zabawek, na chwilę przed planowaną prezentacją.

Decydując się na wystawienie domu na sprzedaż warto pracować z profesjonalistą. Tutaj znajdziesz agenta RE/MAX w Twojej okolicy.

 

[AS] Na podstawie: http://blog.remax.com/showing-your-home-here-are-7-tips-to-keep-it-tidy-1997361848.html

Negocjacje warunków transakcji – 4 obszary, w których agent nieruchomości może pomóc

Negocjowanie warunków transakcji jest jednym z najważniejszych elementów Twojej podróży po świecie nieruchomości. Jest to także ta część procesu, gdzie doświadczenie wspierającego Cię agenta nieruchomości może zapewnić ogromną różnicę. Zakup czy sprzedaż domu albo mieszkania to najprawdopodobniej jedna z większych transakcji finansowych w Twoim życiu. Nie jest to więc właściwy moment, abyś testował swoje umiejętności negocjacyjne. Oto kilka rzeczy, w których profesjonalni agenci nieruchomości mogą pomóc, abyś uzyskał najlepsze warunki transakcji.

1. Wiedza to potęga

Oprócz dogłębnej znajomości lokalnego rynku, agent nieruchomości będzie poszukiwał informacji o faktycznych cenach nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Dodatkowo przyjrzy się motywacji drugiej strony transakcji. Być może Twój kontrahent jest pod presją lub istnieją inne powody, dla których możliwość szybkiej transakcji jest dla niego bardzo istotna. Mając wiedzę będzie mógł przygotować odpowiednią strategię negocjacyjną.

2. Odpowiednie tempo

Czasem bardzo szybka reakcja na złożoną propozycję jest krytyczna. Czasem trzeba proces prowadzić wolniej, aby osiągnąć najlepsze rezultaty. Agent, dzięki swojemu doświadczeniu i umiejętnościom, będzie potrafił ocenić sytuacje i nadać odpowiednie tempo reakcji.

3. Kontrolowanie procesu

Niedoświadczeni negocjatorzy mogą ujawnić zbyt dużo informacji drugiej stronie, co w konsekwencji pogorszy ich pozycję. Jako profesjonalny negocjator, agent nieruchomości będzie kontrolować przebieg procesu i wymianę informacji bez wpływu emocji, które są normalne w takim przypadku u stron transakcji.

4. Oczekiwania

Jeśli nie poprosisz, nie dostaniesz. Działając w Twoim imieniu, agent nieruchomości włączy do procesu negocjacji wiele elementów, które mogą być dla Ciebie istotne, takich jak wykonanie koniecznych napraw, przeróbek czy załatwienie ważnych z Twojego punktu widzenia spraw.

 

Sprzedajesz swój rower w internecie? Nie ma sprawy, wystaw ogłoszenie i znajdź kupca, który być może “zedrze z Ciebie ostatnią koszulę”. Ale przy nieruchomościach warto zachować więcej rozsądku i powierzyć obsługę transakcji profesjonaliście. W rozmowach o tak dużą stawkę nie ma miejsca na ćwiczenie swoich umiejętności negocjacyjnych.

Tutaj znajdziesz doświadczonego agenta nieruchomości w Twojej okolicy.

[AS] 28-06-2016 – na podstawie: http://blog.remax.com/5-things-your-agent-knows-about-negotiation-1869061305.html

7 oznak wskazujących na to, że dom jest przyjazny psom

Zaczynasz poszukiwania mieszkania lub domu, który musi być zaaprobowany również przez czworonożnych członków rodziny, merdających ogonem? Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:

  1. Zielony ogródek

Czy dom posiada choć niewielki, zielony, prywatny teren? Ogródek czy prywatny trawnik to raj dla niewielkiego zwierzaka czy szczeniaka, jeśli takiego posiadasz. Natomiast upewnij się, że wysokość ogrodzenia jest odpowiednio wysoka, aby zatrzymać zwierzę wewnątrz terenu.

  1. Bliskość terenów rekreacyjnych dla zwierząt

Zorientuj się czy w okolicy domu są przyjemne szlaki spacerowe, otwarta przestrzeń, a może nawet specjalne wybiegi dla psów.

  1. Paczka przyjaciół

Zobacz czy w sąsiedztwie mieszkają psi koledzy. Oznaką tego będą zabawki w ogrodzie, dodatkowe drzwi czy naklejki na samochodach albo dochodzące odgłosy, świadczące o tym, że Twój pies ma szansę poznać nowych przyjaciół do zabaw i spacerów.

  1. Przychylni sąsiedzi

Upewnij się, że mieszkańcy okolicy są przyjaźni psom. Tabliczki z zakazami naokoło czy wywieszone ogłoszenia z informacjami czego zwierzętom nie wolno nie świadczą o przyjaznym stosunku sąsiadów do zwierząt.

  1. Miejsce do przechowywania psiego wyposażenia

Jeśli zabawki, smycze i inne psie akcesoria będą miały swoje osobne miejsce, zdecydowanie łatwiej będzie zapanować nad porządkiem.

  1. Podłogi

Białe, z wysokim włosiem dywany – i to od ściany do ściany…  Nie, to nie jest to, czego szukasz! Podłogi z miękkiego drewna również mogą zostać szybko zarysowane psimi pazurkami. Zwróć uwagę na pokrycie podłogi. Musi być łatwe do utrzymania w czystości i odporne na zarysowania.

  1. Drzwi dla psów

Małe drzwi, umożliwiające zwierzakowi swobodne wychodzenie do ogródka pozwolą mu rozkoszować się smakiem nieskrępowanej wolności. Jeśli nie zostały przewidziane, może jest możliwość niekłopotliwego ich zamontowania?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie ma być przyjazne czworonożnym członkom rodziny, przekaż tę informację agentowi nieruchomości, z którym współpracujesz. Będzie mógł pomóc Ci w znalezieniu odpowiedniego lokum, gdzie Ty, Twoja rodzina oraz Wasze zwierzęta będą czuły się komfortowo.

 

Na podstawie: http://blog.remax.com/7-signs-of-a-dog-friendly-house-1679194395.html

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Niskie oprocentowania lokat skłaniają do poszukiwania alternatyw lokowania nadwyżki środków finansowych. Jedną z opcji rozważanych przez coraz szerszy krąg osób są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki  mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia mieszkania oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc zacząć od analizy rynku, którą można przeprowadzić na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy 3 istotne i liczne grupy najemców.

Młodzi ludzie, do 30. roku życia – najczęściej studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście.

Osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary lub nieduże rodziny, wynajmujące ze względu na pracę lub w oczekiwaniu na zakup własnego M lub ukończenia budowy domu.

Osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy to łącznie blisko 75% rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

Najmłodsi, poruszający się w kierunku uczelni lub popularnych zagłębi biurowych, będą poszukiwać przede wszystkim niskiej ceny, lokalizacji sprzyjającej szybkiemu przemieszczaniu się komunikacją miejską, nie tylko na uczelnię lub do pracy, ale także w najważniejsze miejsca rozrywki w mieście. Dla tej grupy liczą się bardziej osobne, niezależne pokoje niż wyszukana aranżacja czy dobrze wyposażona kuchnia. Choć najmniej wymagająca, jest to jednak najbardziej rotująca grupa najemców, najczęściej zmieniająca miejsce zamieszkania. Osoby po 30-tce natomiast są mniej skłonne do przeprowadzek, interesują się mieszkaniami funkcjonalnymi, zadbanymi, z osobną sypialnią lub dwiema, jeśli są z dziećmi. Ważna jest dla nich odpowiednia lokalizacja. Najczęściej są zmotoryzowani, dlatego idealna komunikacja miejska ustępuje miejsca ciekawej, zielonej, estetycznej okolicy z dobrą infrastrukturą (sklepy, restauracje, fitness itp.).

Jakich mieszkań poszukują?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie mieszkania to blisko połowa wszystkich wyszukań ofert najmu na portalach. Z drugiej strony mieszkania większe, 4- i więcej pokojowe cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością – tylko co 15. osoba poszukująca najmu jest zainteresowana takim mieszkaniem.

Jeśli więc chcemy trafić z ofertą w najszersza grupę odbiorców warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Jeśli naszej oferty nie kierujemy do zarządów dużych firm czy dyplomatów (których liczba jest mocno ograniczona), nie ma potrzeby inwestować w antyki, marmury czy inne mocno kosztowne elementy wyposażenia albo materiały wykończeniowe. Mieszkania czyste, schludne, estetyczne, łatwe do utrzymania w czystości, lecz bez zbędnych bibelotów czy peerelowskiej meblościanki przyciągną najwięcej potencjalnych najemców. Umeblowanie i wyposażenie może pochodzić z popularnych sieciowych sklepów, natomiast nie z mieszkania “po babci”. Musimy też pamiętać, że najemcy poszukują przystępnej ceny, niechętnie płacąc więcej niż przeciętne widełki czynszowe w danej lokalizacji. Na wynajem mieszkania mają zazwyczaj określony budżet, czy to z firmy, która ich zatrudnia, czy ze środków pochodzących z gospodarstwa domowego. Starajmy się tak przygotować ofertę, aby mieściła się w typowym budżecie dla okolicy.

A co z lokalizacją?

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna również dla najemców jest uwarunkowany infrastrukturą lokalną i popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się jakich lokalizacji szukają najemcy w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie Mokotów i Śródmieście to dzielnice najchętniej wybierane przez najemców, w przeciwieństwie do Wawra, Wesołej czy Rembertowa, gdzie osób poszukujących najmu jest wielokrotnie mniej. Także czynsze jakie są możliwe do uzyskania w tych dwóch wiodących dzielnicach są znacznie wyższe, choć również zdecydowanie wyższe są tam ceny zakupu mieszkania. Mając mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji zazwyczaj nie musimy czekać długo na najemcę.

Na co warto jeszcze zwrócić uwagę?

Aby nasza inwestycja w mieszkanie do najmu była opłacalna należy przed podjęciem decyzji dokonać kalkulacji z uwzględnieniem dostępnych alternatyw. Na opłacalność wpływa kilka elementów. Najważniejsze z nich to sam koszt początkowy inwestycji, na który składać się będą: cena mieszkania, koszty remontu czy wyposażenia, koszty nabycia – podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. oraz potencjalny czynsz możliwy do uzyskania. W kalkulacji uwzględnić należy także bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.). Naszą rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu, możemy stracić miesiąc, a nawet więcej w ciągu roku. Z pewnością rzetelni najemcy, regulujący swoje zobowiązania terminowo poprawią naszą sytuację, w przeciwieństwie do wiecznie zalegających lokatorów, którzy wreszcie wyprowadzają się pozostawiając po sobie kilkumiesięczne zaległości. Nawet wygrana sprawa w sądzie nie gwarantuje nam zwrotu pieniędzy – jeśli nie będzie z czego windykować, bo byli najemcy nie będą mieli ani majątku, ani stałego źródła dochodu. Osoby, które nadmiernie zużyją nam mieszkanie narażą nas na większe koszty związane z remontem lub odświeżeniem przed przekazaniem kluczy kolejnym mieszkańcom.

Myśląc poważnie o inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie do przecenienia jest dobrze przygotowana umowa najmu. Jej wzór można wykorzystać kilka razy, przy kolejnych najemcach, ale zdecydowanie lepiej skorzystać z usługi profesjonalisty – prawnika czy pośrednika – niż ściągać “gotowce” z internetu. Dobrze przygotowany kontrakt może oszczędzić nam stresu i pieniędzy.  

Jeżeli myślimy o inwestowaniu w innym mieście lub też praca nie pozwala na koncentrowanie się na dodatkowych, czasem pilnych nowych obowiązkach lepiej skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm w zakresie najmu i zarządzania najmem. Zanim znajdziemy lokatora mieszkanie trzeba udostępnić potencjalnym klientom kilka, a nieraz i kilkanaście razy. W przypadku nagłej awarii lub innego niespodziewanego zdarzenia może się okazać, że musimy pilnie stawić się w mieszkaniu. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić lub kiedy wiąże się to z wysokimi kosztami, wynajęcie profesjonalistów może być najkorzystniejszym rozwiązaniem. Uwzględniając w budżecie koszty tych usług możemy inwestować na każdym rynku, który będzie dla nas opłacalny, nie tylko w najbliższej okolicy.

Zaczynaj, z wizją końca.

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania, jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać, czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, ze względu np. na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj.

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć w zespół z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.

AS [15.05.2016]

4 rzeczy, które należy wziąć pod uwagę, aby ustalić dobrą cenę ofertową

Nie ma kalkulatora, który idealnie wyliczy właściwą cenę ofertową dla Twojego domu lub mieszkania. Do ustalenia odpowiedniej ceny potrzebne jest doświadczenie, obecność na rynku, a nawet trochę psychologii. Dobrzy agenci nieruchomości mogą pomóc w określeniu konkurencyjnej ceny Twojej nieruchomości. Oto kilka obszarów, które będą brali pod uwagę:

  1. Jak wygląda konkurencja

Agent nieruchomości weźmie pod uwagę ceny podobnych domów czy mieszkań z okolicy – zarówno tych, które są obecnie wystawione na sprzedaż, jak i tych, które zostały już sprzedane. Będzie analizować czas oferty na rynku do czasu sprzedaży, a także uwzględni jakie są różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi.

  1. Trendy rynkowe

Co wpływa na rynek nieruchomości w okolicy czy regionie, jakie są obecnie trendy? Agent nieruchomości będzie analizował czynniki kształtujące rynek nieruchomości. Mogą być to czynniki związane z aktualnymi stopami procentowymi, polityką kredytową banków, zmianami w preferencjach nabywców, trendami cen (czy rosną czy maleją). Weźmie również pod uwagę plany związane z lokalną infrastrukturą – czy w najbliższym czasie poprawi się komunikacja, czy może w okolicy planowana jest budowa ciekawych inwestycji podnoszących jakość otoczenia oraz sprawdzi inne elementy, które w niedługim czasie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.

  1. Najbliższe otoczenie

Przy ustalaniu właściwej ceny nie można pominąć wpływu na nią najbliższego otoczenia, estetyki i jakości sąsiadujących budynków, obiektów itp. Sąsiedztwo złomowiska samochodów czy wyjątkowo zaniedbany ogród lub balkon naszego sąsiada mogą skutecznie odstraszać, a z drugiej strony zadbana, pełna uroku okolica, czyste i schludne elewacje, wszechobecna zieleń poprawią ocenę naszej nieruchomości. I choć na te elementy nie mamy wpływu, będą one miały znaczenie przy określaniu odpowiedniej ceny nieruchomości.

  1. Idealnie dopasowana cena

Wystawienie oferty domu czy mieszkania w cenie, która jest „w sam raz” od samego początku jest kluczem do szybkiej sprzedaży i uzyskania najlepszej wartości. Przeszacowane oferty wymagają wielokrotnych redukcji cenowych, często poniżej uprzednio możliwych do uzyskania kwot, aby znalazły się wreszcie w kręgu zainteresowań. Nieruchomość wystawiona długo na rynku budzi też pewien niepokój u potencjalnych nabywców, trudniej też ją wyszukać. Nowe oferty, we właściwych cenach, szybko generują duże zainteresowanie, co przekłada się też na szybkość podejmowania decyzji przez nabywców oraz mniejszą skłonność do negocjacji.

Zastanawiasz się jaką kwotę mógłbyś dziś uzyskać przy sprzedaży swojego mieszkania czy domu? Skontaktuj się z najbliższym Agentem RE/MAX, który pomoże Ci wyjaśnić, jak powyższe obszary będą wpływały na kształtowanie ceny Twojej nieruchomości.

 

AS [08-05-2016]. Artykuł napisany na podstawie: http://blog.remax.com/4-things-agents-consider-when-setting-listing-prices-1647546435.html

Podatek od nieruchomości w 2016 roku – co się zmieniło?

Już wkrótce, 15 marca, upływa termin opłaty pierwszej raty podatku od nieruchomości w 2016 roku. Choć stawki podatkowe nie wzrosły, to jednak pojawiło się kilka zmian, które mogą wpłynąć zarówno na samą wysokość zobowiązania podatkowego, jak i na sposób jego płatności. Co się zmieniło w podatku od nieruchomości w 2016 r. – „Podatek od nieruchomości w 2016 roku – co się zmieniło?” – zapraszam do lektury pełnej treści artykułu na gratka.pl

 

Czego możesz się spodziewać sprzedając dom zimą

Sprzedajesz dom zimą? Zima to tradycyjnie wolniejszy czas sprzedaży domu lub mieszkania, ale nie rozpaczaj. Oto kilka wskazówek, kiedy ten czas może odwrócić się na Twoją korzyść.

  1. Kupujący są bardziej zmotywowani

Kupujący szukający teraz domów lub mieszkań robią to dlatego, że naprawdę muszą przeprowadzić się z powodu zmiany pracy, przyczyn rodzinnych lub innych nieuniknionych okoliczności. Prawdopodobnie teraz będziesz tracić mniej czasu na “oglądaczy”.

  1. Szybsza finalizacja transakcji

Mniejsza liczba transakcji w okresie zimowym to mniej oblegane banki w sprawie kredytów hipotecznych, bardziej dostępni rzeczoznawcy czy notariusze. Jeśli ktoś teraz zdecyduje się na zakup Twojego domu, procedury finalizacji transakcji będą dużo szybsze niż w cieplejszych porach roku.

  1. Można wykorzystać mniejszą liczbę ofert

Mniejsza liczba mieszkań na rynku może ułatwić Ci promowanie swojej nieruchomości. Wyróżnij unikalne cechy swojego domu, pokaż korzyści. Twoje mieszkanie jest w odległości spacerowej do centrum, a może w budynku jest fitness i basen? Pamiętaj, aby wspomnieć o tym w opisie.

  1. Planujący zakup latem zaczynają rozglądać się już teraz

Tutaj ważne jest dotarcie do rynku osób, które dopiero planują swój zakup. Z pewnością pomoże Ci agent nieruchomości. Poprzez strony internetowe, lokalne firmy i organizacje dotrze do osób, które w najbliższej przyszłości mogą być zainteresowane zakupem w tej okolicy.

  1. Przypomnij kupującym cieplejsze dni

Pamiętaj, aby pośród zdjęć zamieścić również obrazy Twojego domu zieloną wiosną czy słonecznym latem. W szczególności widok z okna, patio, taras, ogród. Zwrócisz uwagę nabywców prezentacją pokazującą jak Twój dom ożywa na wiosnę.

 

Jeśli potrzebujesz szerszych i bardziej spersonalizowanych wskazówek – zapraszamy do kontaktu z najbliższym agentem RE/MAX.

Na podstawie: http://www.remax.com/c/housing-blog/blog-post/5-things-to-expect-when-selling-your-home-in-winter

 

.