Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Coraz większa liczba Polaków interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. Zachęceni sukcesami znajomych i rodziny, którzy mają za sobą pierwsze inwestycje, zaczynają sondować rynek, poszukując ciekawych możliwości. Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nieruchomości to raczej lokata długoterminowa. Początkującym inwestorom raczej trudno będzie wytropić okazję, którą będą mogli sprzedać szybko i z zyskiem. Wyszukiwanie takich okazji wymaga cierpliwości i doświadczenia oraz dobrej znajomości rynku.

Przyjmując dłuższy horyzont czasowy, zainwestowane środki mogą przynieść zysk zarówno w postaci uzyskania lepszej ceny sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak i w postaci bieżącego, regularnego dochodu – jeśli zdecydujemy się nieruchomość wynająć. Z tego punktu widzenia ciekawym rozwiązaniem są lokale mieszkalne. Jeśli wykażemy się zdolnością kredytową, tylko część ceny inwestycji będziemy pokrywać z własnych środków, a pozostałą kwotę możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Wpływy z najmu pomogą nam w regulowaniu comiesięcznych rat, a inwestowanie możemy rozpocząć z mniejszym budżetem. Przykładowo, dysponując wolną kwotą 50.000 zł niewiele kupimy. Gdy skorzystamy z kredytu, budżet wzrośnie nam do 250.000 zł – za taką kwotę znajdziemy 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Zmiany cen nieruchomości są typowym zjawiskiem na rynku, dlatego wiele osób przyjmuje, że w długim terminie wartość nabytej nieruchomości wzrośnie. I często mają rację. Aby jednak zwiększyć swoją szansę na sukces należy przeanalizować czynniki, które w konkretnym przypadku mogą wpłynąć na te wzrosty.

Lokalizacja. Kupując mieszkanie inwestycyjnie, warto zastanowić się nad tym czy lokalizacja nieruchomości na przestrzeni najbliższych kilku lat poprawi swoją atrakcyjność. Wpływ na to mieć będą m.in rozwój infrastruktury, komunikacja, otoczenie, moda. Nieruchomości, położone dziś w tańszej dzielnicy, mogą za kilka czy kilkanaście lat zyskać na wartości.

Technologia. Trzeba pamiętać, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane za 10 czy 20 lat, o tyle będzie ono starsze. Wybierając nieruchomość pod kątem inwestycji, warto się zastanowić czy materiał wykorzystany do budowy w przyszłości będzie atrakcyjny, czy też kupujący będą unikać takiej technologii?

Potencjał najmu. Myśląc o inwestycji w nieruchomość, która będzie wynajmowana warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie większe, niż w małych miejscowościach. Patrząc na prognozy demograficzne widzimy, że do 2050 r. zwiększy się liczba mieszkańców Warszawy i … Rzeszowa, spadnie natomiast, i to znacząco, Łodzi, Poznania czy Opola. Z tej perspektywy bezpieczna wydaje się inwestycja na rynku warszawskim, tutaj na brak popytu raczej nie będzie można narzekać; także czynsze możliwe do uzyskania są najwyższe. Mieszkania w Warszawie należą jednak do najdroższych w Polsce (wyższe ceny są tylko w Sopocie) – mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 70% więcej niż przeciętne mieszkanie w innym miejscu Polski.

Myśląc o zakupie mieszkania do wynajmu, musimy poznać preferencje najemców. Najczęściej największym popytem cieszyć się będą 2- i 3-pokojowe mieszkania, w typowym standardzie. Najemcy również preferują określone lokalizacje – związane z dobrym dojazdem do ich pracy lub na uczelnie. Musimy jednak się liczyć z pewną rotacją najemców i występującymi okresami kiedy mieszkanie jest wolne. Wielu właścicieli szacuje, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku.

Rynek pierwotny czy wtórny. Mieszkania na rynku pierwotnym w większości miast w Polsce są zdecydowanie droższe niż na rynku wtórnym. Jednym z wyjątków jest Warszawa, gdzie średnio mieszkania na rynku wtórnym są tylko nieznacznie tańsze. Mieszkanie nowe są atrakcyjniejsze dla najemców, będą też dość nowe, kiedy za kilka czy kilkanaście lat zdecydujemy się je sprzedać. Zawsze jednak wymagać będą dodatkowych nakładów na wykończenie. Jeśli nie dysponujemy sprawdzoną ekipą, może być to kłopotliwe i kosztochłonne, szczególnie kiedy inwestycja ma być w innym mieście. Niektórzy deweloperzy oferują opcje wykończenia według proponowanych pakietów, co może być w wielu przypadkach bardzo wygodne i pozwala w pełni kontrolować koszty.

Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym możemy wybierać pomiędzy lokalami, które możemy wynająć od razu, a takimi, które będą wymagać większych lub mniejszych remontów. Ta druga opcja pozwala kupić taniej, ale znów wymaga posiadania zaufanej ekipy. Czas do wprowadzenia się pierwszych najemców może trwać kilka miesięcy.

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości warto przeanalizować wiele aspektów, jak posiadany budżet, możliwości rynkowe, potencjał, popyt, możliwa stopa zwrotu, horyzont inwestycji. Ale nawet jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, warto pomyśleć o nim jak o inwestycji. Życie często pokazuje, że nic nie jest “na zawsze”, a kupowanie z wizją sprzedaży pozwala zarabiać na nieruchomościach – nawet wtedy, kiedy kupujemy je na własny użytek.

07-02-2017 [AS]

7 oznak wskazujących na to, że dom jest przyjazny psom

Zaczynasz poszukiwania mieszkania lub domu, który musi być zaaprobowany również przez czworonożnych członków rodziny, merdających ogonem? Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:

  1. Zielony ogródek

Czy dom posiada choć niewielki, zielony, prywatny teren? Ogródek czy prywatny trawnik to raj dla niewielkiego zwierzaka czy szczeniaka, jeśli takiego posiadasz. Natomiast upewnij się, że wysokość ogrodzenia jest odpowiednio wysoka, aby zatrzymać zwierzę wewnątrz terenu.

  1. Bliskość terenów rekreacyjnych dla zwierząt

Zorientuj się czy w okolicy domu są przyjemne szlaki spacerowe, otwarta przestrzeń, a może nawet specjalne wybiegi dla psów.

  1. Paczka przyjaciół

Zobacz czy w sąsiedztwie mieszkają psi koledzy. Oznaką tego będą zabawki w ogrodzie, dodatkowe drzwi czy naklejki na samochodach albo dochodzące odgłosy, świadczące o tym, że Twój pies ma szansę poznać nowych przyjaciół do zabaw i spacerów.

  1. Przychylni sąsiedzi

Upewnij się, że mieszkańcy okolicy są przyjaźni psom. Tabliczki z zakazami naokoło czy wywieszone ogłoszenia z informacjami czego zwierzętom nie wolno nie świadczą o przyjaznym stosunku sąsiadów do zwierząt.

  1. Miejsce do przechowywania psiego wyposażenia

Jeśli zabawki, smycze i inne psie akcesoria będą miały swoje osobne miejsce, zdecydowanie łatwiej będzie zapanować nad porządkiem.

  1. Podłogi

Białe, z wysokim włosiem dywany – i to od ściany do ściany…  Nie, to nie jest to, czego szukasz! Podłogi z miękkiego drewna również mogą zostać szybko zarysowane psimi pazurkami. Zwróć uwagę na pokrycie podłogi. Musi być łatwe do utrzymania w czystości i odporne na zarysowania.

  1. Drzwi dla psów

Małe drzwi, umożliwiające zwierzakowi swobodne wychodzenie do ogródka pozwolą mu rozkoszować się smakiem nieskrępowanej wolności. Jeśli nie zostały przewidziane, może jest możliwość niekłopotliwego ich zamontowania?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie ma być przyjazne czworonożnym członkom rodziny, przekaż tę informację agentowi nieruchomości, z którym współpracujesz. Będzie mógł pomóc Ci w znalezieniu odpowiedniego lokum, gdzie Ty, Twoja rodzina oraz Wasze zwierzęta będą czuły się komfortowo.

 

Na podstawie: http://blog.remax.com/7-signs-of-a-dog-friendly-house-1679194395.html

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Niskie oprocentowania lokat skłaniają do poszukiwania alternatyw lokowania nadwyżki środków finansowych. Jedną z opcji rozważanych przez coraz szerszy krąg osób są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki  mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia mieszkania oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc zacząć od analizy rynku, którą można przeprowadzić na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy 3 istotne i liczne grupy najemców.

Młodzi ludzie, do 30. roku życia – najczęściej studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście.

Osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary lub nieduże rodziny, wynajmujące ze względu na pracę lub w oczekiwaniu na zakup własnego M lub ukończenia budowy domu.

Osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy to łącznie blisko 75% rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

Najmłodsi, poruszający się w kierunku uczelni lub popularnych zagłębi biurowych, będą poszukiwać przede wszystkim niskiej ceny, lokalizacji sprzyjającej szybkiemu przemieszczaniu się komunikacją miejską, nie tylko na uczelnię lub do pracy, ale także w najważniejsze miejsca rozrywki w mieście. Dla tej grupy liczą się bardziej osobne, niezależne pokoje niż wyszukana aranżacja czy dobrze wyposażona kuchnia. Choć najmniej wymagająca, jest to jednak najbardziej rotująca grupa najemców, najczęściej zmieniająca miejsce zamieszkania. Osoby po 30-tce natomiast są mniej skłonne do przeprowadzek, interesują się mieszkaniami funkcjonalnymi, zadbanymi, z osobną sypialnią lub dwiema, jeśli są z dziećmi. Ważna jest dla nich odpowiednia lokalizacja. Najczęściej są zmotoryzowani, dlatego idealna komunikacja miejska ustępuje miejsca ciekawej, zielonej, estetycznej okolicy z dobrą infrastrukturą (sklepy, restauracje, fitness itp.).

Jakich mieszkań poszukują?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie mieszkania to blisko połowa wszystkich wyszukań ofert najmu na portalach. Z drugiej strony mieszkania większe, 4- i więcej pokojowe cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością – tylko co 15. osoba poszukująca najmu jest zainteresowana takim mieszkaniem.

Jeśli więc chcemy trafić z ofertą w najszersza grupę odbiorców warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Jeśli naszej oferty nie kierujemy do zarządów dużych firm czy dyplomatów (których liczba jest mocno ograniczona), nie ma potrzeby inwestować w antyki, marmury czy inne mocno kosztowne elementy wyposażenia albo materiały wykończeniowe. Mieszkania czyste, schludne, estetyczne, łatwe do utrzymania w czystości, lecz bez zbędnych bibelotów czy peerelowskiej meblościanki przyciągną najwięcej potencjalnych najemców. Umeblowanie i wyposażenie może pochodzić z popularnych sieciowych sklepów, natomiast nie z mieszkania “po babci”. Musimy też pamiętać, że najemcy poszukują przystępnej ceny, niechętnie płacąc więcej niż przeciętne widełki czynszowe w danej lokalizacji. Na wynajem mieszkania mają zazwyczaj określony budżet, czy to z firmy, która ich zatrudnia, czy ze środków pochodzących z gospodarstwa domowego. Starajmy się tak przygotować ofertę, aby mieściła się w typowym budżecie dla okolicy.

A co z lokalizacją?

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna również dla najemców jest uwarunkowany infrastrukturą lokalną i popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się jakich lokalizacji szukają najemcy w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie Mokotów i Śródmieście to dzielnice najchętniej wybierane przez najemców, w przeciwieństwie do Wawra, Wesołej czy Rembertowa, gdzie osób poszukujących najmu jest wielokrotnie mniej. Także czynsze jakie są możliwe do uzyskania w tych dwóch wiodących dzielnicach są znacznie wyższe, choć również zdecydowanie wyższe są tam ceny zakupu mieszkania. Mając mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji zazwyczaj nie musimy czekać długo na najemcę.

Na co warto jeszcze zwrócić uwagę?

Aby nasza inwestycja w mieszkanie do najmu była opłacalna należy przed podjęciem decyzji dokonać kalkulacji z uwzględnieniem dostępnych alternatyw. Na opłacalność wpływa kilka elementów. Najważniejsze z nich to sam koszt początkowy inwestycji, na który składać się będą: cena mieszkania, koszty remontu czy wyposażenia, koszty nabycia – podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. oraz potencjalny czynsz możliwy do uzyskania. W kalkulacji uwzględnić należy także bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.). Naszą rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu, możemy stracić miesiąc, a nawet więcej w ciągu roku. Z pewnością rzetelni najemcy, regulujący swoje zobowiązania terminowo poprawią naszą sytuację, w przeciwieństwie do wiecznie zalegających lokatorów, którzy wreszcie wyprowadzają się pozostawiając po sobie kilkumiesięczne zaległości. Nawet wygrana sprawa w sądzie nie gwarantuje nam zwrotu pieniędzy – jeśli nie będzie z czego windykować, bo byli najemcy nie będą mieli ani majątku, ani stałego źródła dochodu. Osoby, które nadmiernie zużyją nam mieszkanie narażą nas na większe koszty związane z remontem lub odświeżeniem przed przekazaniem kluczy kolejnym mieszkańcom.

Myśląc poważnie o inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie do przecenienia jest dobrze przygotowana umowa najmu. Jej wzór można wykorzystać kilka razy, przy kolejnych najemcach, ale zdecydowanie lepiej skorzystać z usługi profesjonalisty – prawnika czy pośrednika – niż ściągać “gotowce” z internetu. Dobrze przygotowany kontrakt może oszczędzić nam stresu i pieniędzy.  

Jeżeli myślimy o inwestowaniu w innym mieście lub też praca nie pozwala na koncentrowanie się na dodatkowych, czasem pilnych nowych obowiązkach lepiej skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm w zakresie najmu i zarządzania najmem. Zanim znajdziemy lokatora mieszkanie trzeba udostępnić potencjalnym klientom kilka, a nieraz i kilkanaście razy. W przypadku nagłej awarii lub innego niespodziewanego zdarzenia może się okazać, że musimy pilnie stawić się w mieszkaniu. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić lub kiedy wiąże się to z wysokimi kosztami, wynajęcie profesjonalistów może być najkorzystniejszym rozwiązaniem. Uwzględniając w budżecie koszty tych usług możemy inwestować na każdym rynku, który będzie dla nas opłacalny, nie tylko w najbliższej okolicy.

Zaczynaj, z wizją końca.

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania, jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać, czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, ze względu np. na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj.

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć w zespół z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.

AS [15.05.2016]

Bezpieczny najem

Sierpień i wrzesień to tradycyjny okres wzmożonej aktywności na rynku najmu. Po pierwsze, studenci poszukujący nowego lokum, którzy zmieniają miasto, uczelnie lub paczkę współtowarzyszy. Po drugie, osoby zmieniające miejsce zamieszkania z przyczyn zawodowych, które czas przeprowadzki chcą skorelować z rokiem szkolnym, by pociechy jak najmniej odczuły dyskomfort z niej wynikający.

Można powiedzieć – rynek szaleje. Mamy ogromną rzeszę poszukujących, ale też i wielu wynajmujących poszukujących w tym czasie nowych lokatorów. Wiadomo – wynajmą teraz za lepszy czynsz. Rynkiem rządzą mechanizmy popytu i podaży – im większy popyt, tym lepszą cenę można osiągnąć. Na tym rynku pojawiają się też osoby / podmioty, które wykorzystują niewiedzę, brak czujności czy “pęd za okazją”, aby dorobić się kosztem osób na ‘wczoraj’ poszukujących taniego lokum. Dlatego, mimo wszystko, warto zachować zdrowy rozsądek i nie dać się “naciągnąć”. Jeśli więc musisz wynająć mieszkanie w tym okresie, mamy kilka rad dla Ciebie:

  1. Z ofertami nieruchomości możesz zapoznać się wstępnie przez internet, ale zanim podejmiesz decyzję i wpłacisz jakiekolwiek pieniądze – obejrzyj wcześniej mieszkanie osobiście. Inne opcje – to ogromne ryzyko.
  2. W centrum i w pobliżu uczelni czynsze najmu są najwyższe. Zapoznaj się z topografią miasta i komunikacją miejską – być może bardziej odległa lokalizacja, lecz dobrze skomunikowana z Twoim punktem codziennej podróży będzie tańsza o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent ! To wymierne oszczędności w skali roku lub kilku lat.
  3. Jeśli mieszkanie podoba Ci się – negocjuj warunki. To nie sklep, tu ceny są możliwe do negocjacji.
  4. Zapoznaj się ze wszystkimi kosztami eksploatacji. Oprócz opłat dla właściciela zazwyczaj Twoim kosztem będą zużyte media, jak prąd, woda, gaz, czasem ogrzewanie czy wywóz śmieci.
  5. Kaucję wpłacaj oraz opłaty czynszu lub zaliczek na media dokonuj wyłącznie za pokwitowaniem.
  6. Bezwzględnie podpisz umowę najmu, która precyzyjnie określa czas jej trwania, zobowiązania stron, kwoty opłat i terminy ich płatności.
  7. Spisując umowę sprawdź czy masz do czynienia z osobami posiadającymi tytuł prawny do lokalu. Możesz sprawdzić to m.in. na podstawie Księgi Wieczystej (dostępnej elektronicznie na stronie ekw.ms.gov.pl) lub aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
  8. Zadbaj o precyzyjny protokół zdawczo-odbiorczy, w którym spisane są nie tylko stany liczników, ale i wyposażenie oraz stan nieruchomości. Zarejestruj tam wszystkie usterki i uszkodzenia, abyś po zakończonym najmie za nie nie odpowiadał.
  9. Dobieraj rozważnie współlokatorów – pamiętaj: za zobowiązania wynikające z umowy najmu wszyscy najemcy odpowiadają solidarnie.
  10. Wynajmując mieszkanie będziesz z niego korzystać tylko czasowo. Mieszkań na rynku jest wiele, żadna “uciekająca okazja” nie jest warta ryzyka utraty pieniędzy.
  11. Jeśli nie musisz wynajmować teraz – poczekaj do listopada. Spadek cen najmu może Cię miło zaskoczyć.

Agencje nieruchomości mogą skutecznie pomóc w wyszukaniu odpowiedniego lokum. Ich usługi są odpłatne, zazwyczaj na poziomie 1-miesięcznego czynszu najmu, choć dostępne są oferty 0%, gdzie całość wynagrodzenia pokrywa właściciel lokalu (tak jest w przypadku ofert zamieszczonych na stronie www.remax-polska.pl).

Warto jednak skorzystać z takiej usługi, gdyż:

  1. Oszczędzasz czas – agenci szukają ofert spełniających Twoje oczekiwania i umawiają Cię na oglądanie wciąż aktualnych ofert.
  2. Oszczędzasz pieniądze – agenci znają ceny rynkowe w danej lokalizacji –  pomogą negocjować czynsz najmu, a wiedząc, gdzie będziesz dojeżdżał mogą zarekomendować Ci inne rozwiązania.
  3. Zwiększasz bezpieczeństwo – agenci pomogą w sporządzeniu i negocjacjach warunków umowy, zadbają o precyzyjny protokół przekazania mieszkania oraz o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Jeśli interesuje Cię oferta zamieszczona na stronie www.remax-polska.pl lub chcesz zlecić nam wyszukanie odpowiedniego lokum skontaktuj się z najbliższym agentem nieruchomości RE/MAX.

[AS] 30-08-2015

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 15 – Samodzielnie czy z agentem

Decydując się na współpracę z profesjonalnym agentem nieruchomości znacząco oszczędzasz swój czas oraz możesz uniknąć wielu pułapek czyhających na nieostrożnych wynajmujących. Po pierwsze, agent nieruchomości ma doświadczenie w przeprowadzaniu tego typu transakcji. Spotkał na swojej drodze wielu ludzi, dlatego łatwiej mu ocenić potencjalnego najemcę. Po drugie, nie musisz angażować się w pokazywanie mieszkania osobiście. Nieraz kilka, kilkanaście osób musi obejrzeć nieruchomość, aby ktoś się na nią zdecydował. Czasem trzeba zadziałać szybko, zaprezentować mieszkanie w ciągu 2-3 godzin, a Ty właśnie jesteś w pracy i co wtedy? Okazja na najemcę bezpowrotnie ucieka. Po trzecie, skrupulatny agent zarejestruje wszystkich oglądających. Będziesz wiedział kto był w Twoim mieszkaniu. Złodzieje raczej unikają agentów nieruchomości. Po czwarte, agent zna realia i potrzeby rynku, doradzi na jakim poziomie ustalić czynsz najmu, wskaże potrzebne elementy wyposażenia itp. Dodatkowo będzie promował Twoją nieruchomość nie tylko w internecie, ale też i we współpracy z innymi pośrednikami i biurami. I po piąte, pomoże wynegocjować najlepsze warunki oraz doradzi właściwe zapisy w umowie. Oczywiście – agent za swoją usługę pobierze wynagrodzenie. Jednak dzięki działaniom agenta korzyści jakie osiągniesz, tj. krótszy czas wynajmu (mieszkanie nie stoi długo puste – nie zarabiając), lepszy uzyskany czynsz, dobre zapisy w umowie, oszczędność czasu i pieniędzy przeznaczonych na dojazdy i marketing, zazwyczaj przekroczą przewyższą? (mniej negatywnie, przekroczą źle się kojarzy) poniesione wydatki.

Jeśli jednak zdecydujesz się działać samodzielnie mamy dla Ciebie kilka porad:

  • umowy sporządzaj zawsze na piśmie, dbaj o szczegółowe zapisy,
  • sporządź dokładny protokół zdawczoodbiorczy, który możesz uzupełnić o dokumentację zdjęciową,
  • w miarę możliwości korzystaj z opcji najmu okazjonalnego,
  • nigdy nie rezygnuj z kaucji, to najlepsze zabezpieczenie faktyczne płatności czynszu,
  • na bieżąco monitoruj płatności czynszu, w razie opóźnienia reaguj natychmiast,
  • opłaty eksploatacyjne rozliczaj na bieżąco, na podstawie wskazań liczników,
  • sprawdzaj okresowo (co kilka miesięcy) stan nieruchomości,
  • jeśli umowa ma ulec przedłużeniu, sporządź aneks lub nową umowę.

Jeśli chcesz skorzystać z obsługi agenta RE/MAX – wejdź na stronę www.remax-polska.pl i znajdź najbliższego agenta.

W ramach współpracy w zakresie obsługi wynajmujących zapewniamy: szeroki marketing oferty wg planu marketingowego, współpracę z innymi agentami w ramach sieci MLS RE/MAX oraz z agentami na rynku lokalnym, doradztwo w zakresie ustalenia czynszu najmu oraz przygotowania mieszkania pod wynajem, bieżący kontakt oraz informowanie o postępach, pomoc w finalizacji transakcji (wsparcie przy zawieraniu umowy, negocjacjach warunków najmu, przekazaniu mieszkania), obsługę klientów zagranicznych.

Aby poznać szczegóły – skontaktuj się z agentem RE/MAX.

 

[AS] 21-08-2015

[15] Samodzielnie czy z agentem

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 14 – Powiadomienia, adresy do korespondencji

W umowie najmu warto wskazać adresy do korespondencji – zarówno pocztowej, jak i e-mailowej. W przypadku jakichkolwiek trudności będziemy mieli podstawę uznać, że wysłanie pisma na wskazany w umowie adres będzie skutecznym powiadomieniem drugiej strony.

 

[AS] 21-08-2015

[14] Powiadomienia, adresy do korespondencji

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 13 – Współwłasność a umowa najmu

W przypadku kiedy nieruchomość stanowi własność kilku osób (współwłasność) istotnym jest, aby wszyscy współwłaściciele akceptowali jej zawarcie. Oddanie lokalu w najem przekracza tzw. czynności zwykłego zarządu, dlatego zawarcie takiej umowy wymaga zgody wszystkich właścicieli. Współwłaściciele mogą upoważnić jednego z nich (lub inną osobę) do zawierania w ich imieniu umowy najmu. Będą wtedy jej stronami. Mogą też wyrazić swoją zgodę na najem lokalu, najlepiej w formie pisemnej.

Opodatkowanie dochodów z najmu dotyczy każdego ze współwłaścicieli, bez względu na to czy czynsz płacony jest na ich konto, czy konto innego współwłaściciela. Przychód w takim przypadku liczony jest w sposób proporcjonalny, podobnie mogą być rozliczane koszty. Jedynie w przypadku współwłasności małżeńskiej małżonkowie mogą wskazać jednego z nich, który uwzględni całe koszty w swoim rozliczeniu podatkowym.

 

[AS] 08-08-2015

[13] Współwłasność a umowa najmu

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 12 – Najem okazjonalny

Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, może skorzystać z tzw. najmu okazjonalnego lokalu.

Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wygasa po zakończeniu okresu najmu lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość szybkiej eksmisji najemców (w trybie egzekucji), jeśli zwlekają z wyprowadzką (opróżnieniem lokalu), bez konieczności prowadzenia przewlekłych procesów sądowych i dodatkowego oczekiwania na lokal socjalny. W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje też okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję osób zamieszkujących w lokalu, eksmisję można stosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest złożenie oświadczenia przez najemcę w formie aktu notarialnego stanowiącego załącznik do umowy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Najemca musi wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Dodatkowo do umowy załącza się oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Najemca ma prawo żądać okazania potwierdzenia zarejestrowania umowy w Urzędzie.

Umowa nie spełniająca powyższych warunków nie jest umową najmu okazjonalnego lokalu, a tym samym podlega  wszystkim restrykcjom ustawy. Dlatego samo zapisanie w umowie, że jest to “umowa najmu okazjonalnego” jest niewystarczające. Konieczne są dodatkowe załączniki oraz spełnienie wszystkich wymagań (czas oznaczony umowy, cele mieszkalne).

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego związane jest z dodatkowymi kosztami czynności notarialnych (ok. kilkuset złotych). Nie jest to zbyt rozpowszechniona formuła, dlatego najemcy niechętnie podchodzą do takich rozwiązań, w szczególności, jeśli wiąże się to dla nich z kolejnym wydatkiem. Dlatego warto zastanowić się nad ich poniesieniem przez wynajmującego, gdyż w przypadku ewentualnych późniejszych trudności z najemcami taka forma umowy pozwala oszczędzić nerwy oraz utracone pieniądze z tytułu czynszu, jeśli najemcy przestają płacić i nie chcą się wyprowadzić.

 

[AS] 19-07-2015

[12] Najem okazjonalny

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 11 – Podatki

Opodatkowanie dochodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych osiąganych poza działalnością gospodarczą może odbywać się na jeden z dwóch sposobów – ryczałtowo lub na zasadach ogólnych. Zawsze dochodem jest cała kwota czynszu, który płaci najemca. Do dochodu nie zaliczamy jedynie opłat eksploatacyjnych (np. opłaty za media – prąd, gaz itp.), jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Różnica polega na wysokości płaconego podatku oraz możliwości (lub nie) odliczania kosztów uzyskania przychodu (jak wydatki remontowe, wydatki na wyposażenie mieszkania itp.).

W przypadku podatku w formie ryczałtu wynosi on 8,5% od całości dochodu, ale nie odliczamy żadnych kosztów jego uzyskania. Musimy zawiadomić o wyborze takiej formy opodatkowania Urząd Skarbowy do 20-go dnia miesiąca następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu (w kolejnych latach już nie zawiadamiamy) oraz złożyć osobny PIT roczny (do końca stycznia). Taka forma opodatkowania często wybierana jest przez osoby posiadające do wynajmu jedno mieszkanie, które nie chcą prowadzić skomplikowanej buchalterii rozliczeniowej oraz osób osiągających wysokie dochody z innych źródeł, gdyż w przypadku ryczałtowego podatku dochody z najmu nie sumują się z innymi dochodami, co mogłoby powodować np. przejście do wyższej skali podatkowej.

W przypadku wyboru podatku na zasadach ogólnych płacimy podatek wg skali podatkowej, w której jesteśmy. Nie zawiadamiamy Urzędu Skarbowego, a dochody uwzględniamy w rocznej deklaracji PIT. Korzystając z tej formy opodatkowania mamy prawo do odliczenia udokumentowanych kosztów, jakie ponosimy, np. funduszu remontowego, opłat do wspólnoty za zarządzanie, kosztów pośrednictwa czy wydatków na malowanie mieszkania.

Wybór formy opodatkowania możemy zmienić w każdym roku przed 20 stycznia, powiadamiając o tym właściwy Urząd Skarbowy.

[AS] 12-07-2015

[11] Podatki

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość. Część 10 – Kaucja i inne zabezpieczenia

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu; kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal.

Jednak w praktyce przy najmie lokali mieszkalnych stosuje się kaucję najczęściej w wysokości 1-3 krotności czynszu najmu. Wyższe kaucje, dające lepsze zabezpieczenie wynajmującego, są najczęściej niemożliwe do uzyskania na rynku.

Jednakże pamiętać należy, że w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu pobrana kaucja jest jedynym faktycznym zabezpieczeniem takiej okoliczności. Całkowite zaniechanie pobierania kaucji nie jest rekomendowanym rozwiązaniem, podobnie rozkładanie jej na raty.

Jeśli najemca nie ma środków na wpłatę kaucji, to czy na pewno jest przygotowany do comiesięcznych opłat czynszu i kosztów eksploatacyjnych za mieszkanie? Wpłacona kaucja motywuje najemców do większej sumienności w opłatach oraz dbałości o lokal.

Wysokość kaucji powinna także być uzależniona od standardu i wartości przedmiotów pozostających w przedmiocie najmu. Jeśli najemcy mają zwierzęta (psy, koty) – można także zabezpieczyć się na okoliczność ewentualnych zniszczeń żądając wyższej kaucji.

Kaucja nie jest czynszem ani przychodem wynajmującego – to depozyt składany na pokrycie szkód lub zaległości czynszowych. Kaucja może być wpłacona w gotówce lub przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Inne stosowane rozwiązania zabezpieczające przy umowach najmu to m.in. weksel lub poręczenie cywilne.

[AS] 28-06-2015

[10] Kaucja i inne zabezpieczenia

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość  – idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne