Obrót ziemią rolną od maja 2016 r.

Zmieniona Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która pierwotnie miała wejść w życie z początkiem tego roku, zacznie obowiązywać od 1 maja. Pojawił się już projekty aktualizacji tych przepisów, które są jeszcze bardziej restrykcyjne niż pierwotnie planowano. Kierunek wprowadzanych zmian jest jasny – ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych przez osoby nie będące rolnikami indywidualnymi. I choć część tych przepisów jest jeszcze w toku prac, to możemy się spodziewać, że zostaną one uchwalone w zbliżonym kształcie i wejdą w życie przed 1 maja. 

Jakich zmian należy się spodziewać – Zapraszam do lektury pełnej treści artykułu, który ukazał się w gratka.pl

AS [04-03-2016]

Obrót ziemią rolną od 1 stycznia 2016 r.

Uzupełnienie poniższego tekstu: „1 stycznia 2016 r. miała wejść w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczająca obrót gruntami. Wygląda jednak na to, że chcący kupić ziemię na obecnych warunkach, będą mieli czas jeszcze do 1 maja 2016 r. Prawo i Sprawiedliwość złożyło w Sejmie projekt nowelizacji, który ma doprecyzować niektóre z zapisów tak, by Agencja Nieruchomości Rolnych była w stanie skutecznie realizować nałożone na nią nowe zadania. Ale wygląda również na to, że przepisy ograniczające cudzoziemcom dostęp do gruntów będą jeszcze bardziej restrykcyjne.” Dziennik Gazeta Prawna, 08.12.15, za Newsletter WSPON nr 111 z 16.12.2015

—————–

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wchodzi w życie od 1 stycznia 2016 roku i zawiera szereg istotnych ograniczeń oraz formalności wymaganych do spełnienia w zakresie nabywania gruntów rolnych w Polsce.

Czego dotyczą zmiany: zmiany dotyczą obrotu nieruchomościami rolnymi, tj.

Nieruchomością rolną (w myśl Nowej Ustawy) jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;  

Nieruchomościami rolnymi w myśl Kodeksu Cywilnego (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Ustawa wprowadza prócz prawa pierwokupu na rzecz dzierżawcy dodatkowe prawo pierwokupu na rzecz sąsiada – rolnika indywidualnego będącego właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, oraz zmniejsza areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych z obecnych 5 ha do 1 ha.

W ustawie wskazane są przypadki, dla których nie stosuje się prawa pierwokupu, m.in. wtedy, kiedy nieruchomość rolną lub jej część nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa, nabywa osoba bliska zbywcy czy też osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością (pod określonymi warunkami).

Ustawa warunkuje również dopuszczalność obrotu jedynie w przypadkach, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej.

Ustawa ma na celu także przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych powyżej 300 ha.

Nowe przepisy specyfikują także warunki zbycia, jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego.

Przy obrocie nieruchomościami rolnymi w myśl nowych przepisów wymagane jest spełnienie wielu formalności, m.in. wykonanie odpowiednich zawiadomień (osób, podmiotów, którym prawo pierwokupu przysługuje) oraz składanie specyficznych oświadczeń oraz przedłożenie odpowiednich zaświadczeń. Dokumenty i oświadczenia są składane do aktu notarialnego, jak również notariusz zawiadamia osoby i podmioty uprawnione do skorzystania z prawa pierwokupu.

Warto wspomnieć, że ograniczenia nie dotyczą obrotu ziemią, która leży na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.

Jak nowe przepisy wpłyną długofalowo na obrót ziemią rolną – trudno ocenić. W początkowym okresie może być mniejszy obrót, spowodowany samą zmianą prawa (coś nowego, inaczej, poczekajmy, zobaczymy…). Z pewnością dla obu stron transakcji będzie to dłuższa procedura i konieczność spełnienia wymogów formalnych. Jednakże sprzedaż nieruchomości wymaga szczególnej formy – formy aktu notarialnego. Tutaj notariusz wykonywać będzie dodatkowe czynności, a także przyjmować będzie wymagane oświadczenia czy oczekiwać dostarczenia określonych dokumentów. Z pewnością też będzie większa motywacja do sporządzania i uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Ale jeśli nabywcy będą zainteresowani nabyciem nieruchomości określonego typu (powierzchnia, lokalizacja, przeznaczenie), który ze względów formalnych podlegać będzie restrykcjom ustawy, bez względu na czas i procedury, będą chcieli kupować, jeśli cena i inne warunki transakcji będą dla nich odpowiednie.

Treść ustawy dostępna jest tutaj: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20150001433

[AS] 07-12-2015

Nieruchomości gruntowe – opłata adiacencka i renta planistyczna

Sprzedaż własnych nieruchomości gruntowych to często atrakcyjne źródło pozyskania środków finansowych do realizacji innych celów. Chcąc jak najkorzystniej sprzedać działki warto zastanowić się nad strategią ich sprzedaży.

W tej strategii dobrze jest uwzględnić koszty, opłaty i/lub podatki związane z działaniami, jakie chcemy przeprowadzić. Do takich podatków należą między innymi opłata adiacencka i renta planistyczna, wynikające z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami.

1. OPŁATA ADIACENCKA

Opłata adiacencka – opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:

1. Podział nieruchomości.

2. Scalanie i podział nieruchomości.

Obowiązuje po uprawomocnieniu się decyzji / orzeczenia o podziale / scalaniu i podziale. Do jej ustalenia przyjmuje się wartość nieruchomości z pominięciem działek wydzielonych pod drogi publiczne lub na poszerzenie istniejących dróg publicznych.

3. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (np. droga, wodociąg, kanalizacja).

Obowiązuje po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury i do korzystania z drogi.

Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, jak również przez radę gminy, w przypadku uchwał o scalaniu i podziale nieruchomości. Decyzja powinna być wydana w ciągu 3 lat od scalania / podziału lub od „stworzenia warunków”.

Opłata adiacencka nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, a w przypadku wzrostu wartości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej – 50% wzrostu tej wartości.

Wartość danej nieruchomości przed podziałem i po ustala do celów tej opłaty rzeczoznawca majątkowy. Na wniosek właściciela nieruchomości opłata adiacencka może być rozłożona na dziesięć rocznych oprocentowanych rat. Decyzję ustalającą opłatę adiacencką można zakwestionować wnosząc odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej wynika z samej czynności podziału (scalenia i podziału) lub stworzenia warunków dostępu do infrastruktury. Nie jest więc ona bezpośrednio związana ze zbyciem nieruchomości. Często właściciele nieruchomości gruntowych, przygotowując się do przyszłej sprzedaży, dokonują podziału większych areałów na łatwiej zbywalne działki o mniejszej powierzchni. Nawet jeśli nie sprzedadzą żadnej z wydzielonych działek, w przypadku gdy wskutek podziału następuje wzrost ich wartości – otrzymają decyzję o zapłacie tej opłaty. Muszą ją pokryć ze środków własnych; a na to nie zawsze są odpowiednio przygotowani finansowo. Warto więc, decydując się na sprzedaż wydzielanych, mniejszych działek, zastanowić się nad przyjęciem odpowiedniej strategii sprzedaży – np. przygotowanie planu podziału, a następnie wydzielanie działek pod konkretnego kupującego. Nie unikniemy w ten sposób naliczenia opłaty, ale uzyskamy środki na jej pokrycie.

2. RENTA PLANISTYCZNA

Renta planistyczna, opłata planistyczna – płacona jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy. Obowiązek zapłaty powstaje, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość objętej nim działki, a właściciel ją zbywa. Gmina może wystąpić do właściciela o zapłatę renty planistycznej w ciągu 5 lat od daty uchwalenia planu miejscowego; wysokość renty planistycznej jest procentowo określana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30%. Wymiar jest liczony od różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu, a wartością na dzień zbycia. Obowiązek zapłaty renty planistycznej jest stwierdzany w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu odrębnego postępowania; właściciel może także żądać ustalenia wartości renty przed zbyciem swojej nieruchomości i gmina ma obowiązek mu tę wartość ustalić.

Renta planistyczna jest już związana z faktem sprzedaży – konieczności jej zapłaty można uniknąć wstrzymując się ze sprzedażą działki objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego przez 5 lat od jego uchwalenia. Najczęściej jednak zmiana planu dotyczyć będzie równocześnie wielu właścicieli nieruchomości położonych na przyległych terenach. Nierzadko spotykana jest sytuacja, kiedy po 5 latach od uchwalenia planu na rynku pojawia się bardzo dużo nieruchomości z danego obszaru. Wzmożona podaż powoduje spadek cen transakcyjnych. Dlatego tu również warto zastanowić się nad strategią sprzedaży – czy nie lepiej zdecydować się na szybszą sprzedaż, płacąc rentę planistyczną, ale być może uzyskując dużo korzystniejszą cenę za nasze nieruchomości, zamiast czekać 5 lat, kiedy wszyscy nasi sąsiedzi wpadną na ten sam pomysł i wystawią swoje działki na sprzedaż?

 

[AS] 01-08-2015