Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Coraz większa liczba Polaków interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. Zachęceni sukcesami znajomych i rodziny, którzy mają za sobą pierwsze inwestycje, zaczynają sondować rynek, poszukując ciekawych możliwości. Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nieruchomości to raczej lokata długoterminowa. Początkującym inwestorom raczej trudno będzie wytropić okazję, którą będą mogli sprzedać szybko i z zyskiem. Wyszukiwanie takich okazji wymaga cierpliwości i doświadczenia oraz dobrej znajomości rynku.

Przyjmując dłuższy horyzont czasowy, zainwestowane środki mogą przynieść zysk zarówno w postaci uzyskania lepszej ceny sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak i w postaci bieżącego, regularnego dochodu – jeśli zdecydujemy się nieruchomość wynająć. Z tego punktu widzenia ciekawym rozwiązaniem są lokale mieszkalne. Jeśli wykażemy się zdolnością kredytową, tylko część ceny inwestycji będziemy pokrywać z własnych środków, a pozostałą kwotę możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Wpływy z najmu pomogą nam w regulowaniu comiesięcznych rat, a inwestowanie możemy rozpocząć z mniejszym budżetem. Przykładowo, dysponując wolną kwotą 50.000 zł niewiele kupimy. Gdy skorzystamy z kredytu, budżet wzrośnie nam do 250.000 zł – za taką kwotę znajdziemy 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Zmiany cen nieruchomości są typowym zjawiskiem na rynku, dlatego wiele osób przyjmuje, że w długim terminie wartość nabytej nieruchomości wzrośnie. I często mają rację. Aby jednak zwiększyć swoją szansę na sukces należy przeanalizować czynniki, które w konkretnym przypadku mogą wpłynąć na te wzrosty.

Lokalizacja. Kupując mieszkanie inwestycyjnie, warto zastanowić się nad tym czy lokalizacja nieruchomości na przestrzeni najbliższych kilku lat poprawi swoją atrakcyjność. Wpływ na to mieć będą m.in rozwój infrastruktury, komunikacja, otoczenie, moda. Nieruchomości, położone dziś w tańszej dzielnicy, mogą za kilka czy kilkanaście lat zyskać na wartości.

Technologia. Trzeba pamiętać, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane za 10 czy 20 lat, o tyle będzie ono starsze. Wybierając nieruchomość pod kątem inwestycji, warto się zastanowić czy materiał wykorzystany do budowy w przyszłości będzie atrakcyjny, czy też kupujący będą unikać takiej technologii?

Potencjał najmu. Myśląc o inwestycji w nieruchomość, która będzie wynajmowana warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie większe, niż w małych miejscowościach. Patrząc na prognozy demograficzne widzimy, że do 2050 r. zwiększy się liczba mieszkańców Warszawy i … Rzeszowa, spadnie natomiast, i to znacząco, Łodzi, Poznania czy Opola. Z tej perspektywy bezpieczna wydaje się inwestycja na rynku warszawskim, tutaj na brak popytu raczej nie będzie można narzekać; także czynsze możliwe do uzyskania są najwyższe. Mieszkania w Warszawie należą jednak do najdroższych w Polsce (wyższe ceny są tylko w Sopocie) – mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 70% więcej niż przeciętne mieszkanie w innym miejscu Polski.

Myśląc o zakupie mieszkania do wynajmu, musimy poznać preferencje najemców. Najczęściej największym popytem cieszyć się będą 2- i 3-pokojowe mieszkania, w typowym standardzie. Najemcy również preferują określone lokalizacje – związane z dobrym dojazdem do ich pracy lub na uczelnie. Musimy jednak się liczyć z pewną rotacją najemców i występującymi okresami kiedy mieszkanie jest wolne. Wielu właścicieli szacuje, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku.

Rynek pierwotny czy wtórny. Mieszkania na rynku pierwotnym w większości miast w Polsce są zdecydowanie droższe niż na rynku wtórnym. Jednym z wyjątków jest Warszawa, gdzie średnio mieszkania na rynku wtórnym są tylko nieznacznie tańsze. Mieszkanie nowe są atrakcyjniejsze dla najemców, będą też dość nowe, kiedy za kilka czy kilkanaście lat zdecydujemy się je sprzedać. Zawsze jednak wymagać będą dodatkowych nakładów na wykończenie. Jeśli nie dysponujemy sprawdzoną ekipą, może być to kłopotliwe i kosztochłonne, szczególnie kiedy inwestycja ma być w innym mieście. Niektórzy deweloperzy oferują opcje wykończenia według proponowanych pakietów, co może być w wielu przypadkach bardzo wygodne i pozwala w pełni kontrolować koszty.

Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym możemy wybierać pomiędzy lokalami, które możemy wynająć od razu, a takimi, które będą wymagać większych lub mniejszych remontów. Ta druga opcja pozwala kupić taniej, ale znów wymaga posiadania zaufanej ekipy. Czas do wprowadzenia się pierwszych najemców może trwać kilka miesięcy.

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości warto przeanalizować wiele aspektów, jak posiadany budżet, możliwości rynkowe, potencjał, popyt, możliwa stopa zwrotu, horyzont inwestycji. Ale nawet jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, warto pomyśleć o nim jak o inwestycji. Życie często pokazuje, że nic nie jest “na zawsze”, a kupowanie z wizją sprzedaży pozwala zarabiać na nieruchomościach – nawet wtedy, kiedy kupujemy je na własny użytek.

07-02-2017 [AS]

Raport z rynku mieszkaniowego w Polsce

W 2015 r. przeprowadzono 412,5 tysiąca transakcji kupna / sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 102,6 mld złotych, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, w którym odnotowano 323 tys. transakcji o łącznej wartości 76 mld złotych – czyli przyrost o 28% w przypadku liczby transakcji i aż o 35% w przypadku ich wartości.
Największy udział w obrocie miały: lokale 43,3% i nieruchomości gruntowe 39,7% w liczbie transakcji oraz 41,8% i 32,6% w wartości transakcji. Udział lokali w obrocie znacząco wzrósł w porównaniu z 2014 r., kiedy wynosił 40,4%, podczas gdy najwyższy udział ilościowy w obrocie miały nieruchomości gruntowe (42,4%).
Największa liczba transakcji miała miejsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim, natomiast aż 47,3% całkowitej wartości transakcji przeprowadzonych w 2015 r. miało miejsce w trzech województwach: mazowieckim, małopolskim i dolnośląskim.

W grupie nieruchomości lokalowych największy udział miały lokale mieszkalne: 89,9% w ujęciu ilościowym i 89,1% w ujęciu wartościowym. Przeważał tu obrót na rynku wtórnym – 61,9% w liczbie i 52% w wartości sprzedanych lokali mieszkalnych. Najwięcej lokali mieszkalnych sprzedano w Polsce w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim i małopolskim. Łącznie w tych czterech regionach sprzedano 52,1% wszystkich lokali mieszkalnych, a wartość transakcji to 64,6% całkowitego obrotu w tej kategorii nieruchomości. W 2015 roku, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym odnotowano znaczący wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych w odniesieniu do roku poprzedniego.
Średnie sprzedane w 2015 r. mieszkanie posiadało powierzchnię 53,6 mkw. i było nieznacznie tylko większe niż w roku poprzednim, gdzie średnia powierzchnia wyniosła 53,3 mkw. Średnia wartość sprzedanego mieszkania to 244.600 zł, przy średniej cenie za mkw. 4562 zł, podczas gdy w 2014 r. wielkości te wyniosły odpowiednio 219.600 zł i 4117 zł / mkw. W bieżącym, 2016, roku średnie ceny lokali mieszkalnych w poszczególnych kwartałach wynosiły: 4177 zł / mkw. – I kwartał, 4063 zł / mkw. – II kwartał i 3976 zł / mkw. – III kwartał.

Na rynku pierwotnym w 2015 r. najwięcej sprzedanych mieszkań miało powierzchnię z przedziału 40,1-60 mkw. (około 50% transakcji). Głównie były to lokale 2-izbowe (36,3%) i 3-izbowe (32,8%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań wyniosła 55,4 mkw.
Na zakup mieszkania na rynku pierwotnym wydawano przeciętnie 308,5 tys. zł, przy średniej cenie 5556 zł / mkw. Najwyższe ceny za mkw. odnotowano w województwie mazowieckim (6754 zł / mkw.) i małopolskim (6595 zł / mkw.), a najniższe były w województwie lubuskim (3296 zł / mkw.) i śląskim (3706 zł / mkw.).

Podobnie było na rynku wtórnym w 2015 r. – najwięcej sprzedanych mieszkań stanowiły również lokale o metrażach 40,1-60 mkw. (45,2%). Jednak tu największym powodzeniem cieszyły się lokale 3-izbowe (41,6%) i 4-izbowe (31,1%). Średnia powierzchnia sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym była niższa niż na rynku pierwotnym i wyniosła 52,5 mkw.
W ubiegłym roku na zakup mieszkania na rynku wtórnym wydawano przeciętnie o ponad 100 tys. zł mniej niż na rynku pierwotnym i była to średnio kwota 205,3 tys. zł. Średnia cena mkw. mieszkania z tego rynku wyniosła 3911 zł, przy czym najwyższe ceny odnotowano w województwie mazowieckim (6559 zł / mkw.) i małopolskim (4923 zł / mkw.), a najniższe w województwie lubuskim (2391 zł / mkw.) i opolskim (2511 zł /mkw.).

Średnia powierzchnia lokalu 3-izbowego na rynku pierwotnym wynosiła 57,8 mkw., a taki lokal na rynku wtórnym był aż o 8 mkw. mniejszy i miał średnią powierzchnię 49,8 mkw.

Wskaźniki zmian cen dla lokali mieszkalnych odzwierciedlają realne zmiany cen zachodzące na tym rynku, a obliczane są przy zastosowaniu metody stratyfikacji, która polega na pogrupowaniu transakcji w możliwie homogeniczne warstwy, a następnie wyliczenie wskaźnika przy zastosowaniu systemu wag. W 2015 r. w odniesieniu do 2014 wynosił on 101,5, a w poprzedzającym okresie 101. Wcześniejsze lata, 2013/2012 i 2012/2011, charakteryzowały się wskaźnikiem na poziomie 96. W odniesieniu do 2010 roku wskaźnik cen w 2015 wyniósł 94,7, podczas gdy wcześniejsze wskaźniki w odniesieniu do 2010 to dla 2014: 93,3 i dla 2012: 92,4.

Na koniec 2015 r. całkowity zasób mieszkań w Polsce wynosił 14,1 miliona, o łącznej powierzchni 1039,1 mln mkw. W porównaniu z poprzednim rokiem zasoby te zwiększyły się o około 1%. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wynosiła 27 mkw. i nieznacznie wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim (o ok. 0,3%). Na jedno mieszkanie przypada w Polsce średnio 2,72 osoby. Choć wskaźnik ten ma tendencję malejącą – dla porównania, 10 lat temu wynosił 3, to jednak w stosunku do innych krajów Unii Europejskiej, gdzie najczęściej wynosi  2-2,5 osoby na mieszkanie, jest on jednym z najwyższych.  

W okresie styczeń-październik 2016 roku oddano do użytkowania o 9,2% więcej nowych mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. O ponad 10% wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Obserwując rynek od 2009 r. można zauważyć, że roczna liczba transakcji wzrosła dwukrotnie, a wartość obrotu trzykrotnie. Widocznie wzrasta rynek lokali – jego udział zwiększył się z poziomu około 30% w latach 2009-2011 do ponad 40% w poprzednim roku.
Widoczna jest dominacja kilku regionów, gdzie obroty i liczba transakcji sięgają poziomu 50% ogólnej sprzedaży. Najczęściej kupujemy nieruchomości w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim. Przewaga tych regionów wynika m.in. z dużej liczby mieszkańców na tych obszarach, atrakcyjnego rynku pracy i walorów inwestycyjnych.
W latach 2014 i 2015 miały miejsce wzrosty cen nieruchomości, ale obecny rok wykazuje już niewielką tendencję spadkową.
Większe mieszkania kupowane są na rynku pierwotnym. Za to na rynku wtórnym poszukujemy większej liczby izb. Takie preferencje wynikają m.in. z różnic w układzie pomieszczeń. W nowym budownictwie powierzchnie pokoi są większe i zdecydowanie częściej kuchnie są w aneksie, co redukuje liczbę izb w mieszkaniu, natomiast w starszych mieszkaniach kuchnie były najczęściej osobnymi pomieszczeniami. Przeciętny budżet na mieszkanie kupowane na rynku wtórnym jest o blisko 100 tys. mniejszy niż na rynku pierwotnym. Wszystko to wskazuje, że na rynek wtórny swoje kroki kierują osoby potrzebujące mieszkań tańszych, gdzie funkcjonalność zaplanowana była na mniejszych metrażach.
Wciąż mamy niedobory mieszkaniowe, co pokazuje wysoki wskaźnik liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie oraz stosunkowo niska powierzchnia mieszkania przypadająca na osobę w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej.
Na rynku dostępnych jest coraz więcej mieszkań z rynku pierwotnego. Bieżący rok na rynku pierwotnym zapowiada się podobnie do lat 2008-2009 r., kiedy oddawano do użytkowania około 160 tys. nowych mieszkań. Wzrastająca liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje, że podaż na rynku pierwotnym w kolejnym roku również nie zmaleje.
Z drugiej strony deficyty mieszkaniowe są wynikiem nie tylko braku zasobu mieszkaniowego, ale przede wszystkim zależą od możliwości finansowych osób kupujących. Dlatego w najbliższych miesiącach należy spodziewać się utrzymania wysokiego poziomu sprzedaży przy stabilnym poziomie cenowym lub nawet ich nieznacznej redukcji. Agata Stradomska, Menadżer ds. marketingu i szkoleń, RE/MAX Polska.

Materiał przygotowany na podstawie raportów Głównego Urzędu Statystycznego: OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2014 R., OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W 2015 R., GOSPODARKA MIESZKANIOWA W 2015 R., Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-X 2016 r., Komunikatów Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz danych EUROSTAT.

[AS] 29-11-2016 r.

Mieszkanie spółdzielcze

W okresie powojennym, aż do lat 80-tych, spółdzielnie mieszkaniowe były jedną z podstawowych form budownictwa wielorodzinnego w Polsce. Choć od 2007 r. nie są już ustanawiane nowe spółdzielcze własnościowe prawa, to na rynku wtórnym takie mieszkania są oferowane – przez osoby, które wcześniej nabyły je od spółdzielni, odziedziczyły, otrzymały w darowiźnie lub po prostu kupiły również na rynku wtórnym i nie zmieniały jego formy własności.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, na które składa się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem. Jest ono zbywalne, podlega dziedziczeniu czy egzekucji, można je obciążać, np. hipoteką. Dla spółdzielczego własnościowego prawa można założyć Księgę Wieczystą – wtedy w dziale II ujawniona jest osoba uprawniona, a nie właściciel, gdyż faktycznym właścicielem jest spółdzielnia. Posiadającym owo prawo może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, która może, lecz nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieszkanie wynająć lub oddać w bezpłatne używanie, co nie wymaga zgody spółdzielni (jeśli nie zmienia przeznaczenia lokalu).

Rozporządzanie tym prawem jest więc zbliżone do rozporządzania własnością.

Ponadto osoba, której przysługuje takie prawo może żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jeśli wszystkie wymagane warunki są spełnione spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę notarialną w terminie 6 miesięcy. Odrębna własność daje bowiem pełne prawo własności mieszkania, określa udział w nieruchomości wspólnej (np. części gruntu oraz budynku), a także umożliwia większy wpływ na kwestie związane z zarządzaniem i eksploatacją budynku (wspólnota mieszkaniowa).

Ceny mieszkań spółdzielczych i własnościowych są zbliżone. Nie można mówić o prawidłowości polegającej na tym, że np. tam, gdzie są spółdzielcze własnościowe prawa – są one tańsze. Jeśli ktoś szuka mieszkania, a to które mu się podoba jest właśnie spółdzielcze, najczęściej nie jest to dla niego przeszkodą. Tym bardziej, że takie prawo można nabyć w udziałach czy zabezpieczyć na nim kredyt hipoteczny, a w przyszłości też przekształcić we własność.

Kłopotem mogą być mieszkania z nieuregulowanym prawem do gruntu. Uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r., wskazuje, że własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem (ani użytkownikiem wieczystym) jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa i z tego powodu nie jest dziś możliwe, aby dla takiego prawa założyć księgę wieczystą. Oznacza to, że takich mieszkań nie można kupić posiłkując się kredytem hipotecznym. Zdecydowanie zmniejsza to krąg potencjalnych nabywców. Osoby nabywające takie mieszkanie mogą mieć z tego samego powodu trudności z jego przyszłą sprzedażą. To wprost przekłada się na niższą cenę takiego lokalu.

[AS] 07-11-2016

Pokolenie Millenialsów a zakupy nieruchomości – 5 faktów

Millenialsi są obecnie głównymi graczami na rynku zakupów nieruchomości. Według raportu “Home Buyer and Generational Trends” wydanego przez National Association of Realtors można stwierdzić, że:

  1. Pokolenie Millenialsów stanowiło 35% kupujących w 2015 roku. Wskaźnik ten wzrósł z 32% w 2014 roku i jest to trzeci rok z rzędu, kiedy Millenialsi stanowią największą grupę nabywców.
  2. W 2015 roku liczba osób z tego pokolenia dokonujących zakupu w centralnej części miast zmniejszyła się do 17% z 21% w 2014 r. Ta grupa nie ma problemów, aby zamieszkać na przedmieściach.
  3. To pokolenie korzysta z pomocy finansowej innych przy zakupie nieruchomości. 23% Millenialsów wpłaciło zadatek ze środków otrzymanych od rodziny i bliskich.
  4. Poszukiwanie w internecie było pierwszym krokiem 56% Millenialsów, którzy szukali ofert nieruchomości oraz informacji na temat procesu zakupu.
  5. Prawie 90% z nich pracowało z agentem przy zakupie mieszkania czy domu.

Jeśli jesteś przedstawicielem pokolenia Millenium, który szuka mieszkania lub domu – skontaktuj się z agentem przygotowanym do pracy na zmieniającym się rynku. Kontakt do najbliższego agenta znajdziesz tutaj.
Artykuł na podstawie: http://blog.remax.com/five-things-to-know-millennials-and-home-buying-1726599648.html

[AS] 08-10-2016 r.

Użytkowanie wieczyste – planowane zmiany

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje przepisy, dzięki którym użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkami wielorodzinnymi ma przekształcić się we własność, a zmiany mogą wejść w życie już od nowego roku.

Czym jest użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na gruntach, które są własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (gmina, miasto). Użytkownik wieczysty, czyli osoba lub podmiot mający prawo użytkowania wieczystego, korzysta z tego terenu jak właściciel. Ma prawo zabudować grunt – budynki wzniesione na tym gruncie są wtedy jego własnością. Ma prawo zbyć swoje prawo użytkowania wieczystego, może je też obciążyć. Prawo to jest też dziedziczone, czyli można otrzymać je w spadku.

Użytkowanie wieczyste jest dość powszechne w miastach, szczególnie tam, gdzie funkcjonuje budownictwo wielorodzinne. Wynika to z faktu, że tereny pod takie budownictwo były przekazywane właśnie przez miasto czy gminę, które niechętnie pozbywały się całkowicie swojej własności.

Z posiadaniem prawa użytkowania wieczystego związane są opłaty: opłata początkowa, płacona wraz z ustanowieniem tego prawa, oraz opłaty roczne. Opłaty są zależne od wartości danego gruntu (1% od wartości rocznie na cele mieszkaniowe i 3% na cele komercyjne). Ponieważ od jakiegoś czasu gminy regularnie, co 3 lata, dokonują aktualizacji ich wyceny, aby na jej podstawie skorygować opłatę, wielu użytkowników wieczystych w obliczu możliwych podwyżek zdecydowało się na wykupienie gruntu na własność. Sprzyjały temu również oferowane bonifikaty.

Jednak w przypadku budownictwa wielorodzinnego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nie jest takie proste. Właściciele mieszkań posiadają udziały (ułamkową część) w prawie użytkowania wieczystego adekwatnie do powierzchni swojego lokalu. Aby prawo użytkowania wieczystego mogło zostać przekształcone we własność muszą taką chęć wyrazić użytkownicy wieczyści posiadający większość udziałów, co nie zawsze jest łatwe do zorganizowania. Nie wszyscy właściciele są dostępni, a niektórzy nie są zainteresowani jakimikolwiek zmianami. Dodatkowo wszędzie tam, gdzie muszą być podjęte grupowe decyzje zawsze możliwy jest czyjś sprzeciw, który komplikuje przeprowadzenie tego procesu.

Co taka zmiana oznaczać może dla właścicieli mieszkań. Projektowane zmiany przepisów mogą wyjść naprzeciw oczekiwaniom wielu właścicieli mieszkań, którzy do tej pory z jakichś przyczyn nie mogli przekształcić swojego prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność. Wyeliminują również obawy o podwyżki opłaty rocznej w związku ze zmianą wartości gruntu.

Dokładne zasady przekształcenia podlegają jeszcze modyfikacjom. Być może użytkownicy wieczyści będą obowiązani wnosić opłaty do końca czasu, na który użytkowanie wieczyste było ustanowione, choć będą już właścicielami terenu. Opłaty te jednak nie powinny być już aktualizowane, a wyłącznie waloryzowane wskaźnikiem GUS. Tym niemniej ta zmiana jest oczekiwana przez wielu właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, postawionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

[AS 28-08-2016]

Negocjacje warunków transakcji – 4 obszary, w których agent nieruchomości może pomóc

Negocjowanie warunków transakcji jest jednym z najważniejszych elementów Twojej podróży po świecie nieruchomości. Jest to także ta część procesu, gdzie doświadczenie wspierającego Cię agenta nieruchomości może zapewnić ogromną różnicę. Zakup czy sprzedaż domu albo mieszkania to najprawdopodobniej jedna z większych transakcji finansowych w Twoim życiu. Nie jest to więc właściwy moment, abyś testował swoje umiejętności negocjacyjne. Oto kilka rzeczy, w których profesjonalni agenci nieruchomości mogą pomóc, abyś uzyskał najlepsze warunki transakcji.

1. Wiedza to potęga

Oprócz dogłębnej znajomości lokalnego rynku, agent nieruchomości będzie poszukiwał informacji o faktycznych cenach nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Dodatkowo przyjrzy się motywacji drugiej strony transakcji. Być może Twój kontrahent jest pod presją lub istnieją inne powody, dla których możliwość szybkiej transakcji jest dla niego bardzo istotna. Mając wiedzę będzie mógł przygotować odpowiednią strategię negocjacyjną.

2. Odpowiednie tempo

Czasem bardzo szybka reakcja na złożoną propozycję jest krytyczna. Czasem trzeba proces prowadzić wolniej, aby osiągnąć najlepsze rezultaty. Agent, dzięki swojemu doświadczeniu i umiejętnościom, będzie potrafił ocenić sytuacje i nadać odpowiednie tempo reakcji.

3. Kontrolowanie procesu

Niedoświadczeni negocjatorzy mogą ujawnić zbyt dużo informacji drugiej stronie, co w konsekwencji pogorszy ich pozycję. Jako profesjonalny negocjator, agent nieruchomości będzie kontrolować przebieg procesu i wymianę informacji bez wpływu emocji, które są normalne w takim przypadku u stron transakcji.

4. Oczekiwania

Jeśli nie poprosisz, nie dostaniesz. Działając w Twoim imieniu, agent nieruchomości włączy do procesu negocjacji wiele elementów, które mogą być dla Ciebie istotne, takich jak wykonanie koniecznych napraw, przeróbek czy załatwienie ważnych z Twojego punktu widzenia spraw.

 

Sprzedajesz swój rower w internecie? Nie ma sprawy, wystaw ogłoszenie i znajdź kupca, który być może “zedrze z Ciebie ostatnią koszulę”. Ale przy nieruchomościach warto zachować więcej rozsądku i powierzyć obsługę transakcji profesjonaliście. W rozmowach o tak dużą stawkę nie ma miejsca na ćwiczenie swoich umiejętności negocjacyjnych.

Tutaj znajdziesz doświadczonego agenta nieruchomości w Twojej okolicy.

[AS] 28-06-2016 – na podstawie: http://blog.remax.com/5-things-your-agent-knows-about-negotiation-1869061305.html

Inwestycje na rynku nieruchomości

Niskie oprocentowania lokat zachęcają wiele osób do poszukiwania alternatywnych rozwiązań dla lokowania nadwyżek środków finansowych. Jedną z możliwości jakie mogą być brane pod uwagę są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Wybór sposobu inwestowania jest zależny przede wszystkim od czasu, na który chcemy ulokować kapitał oraz tego, czy zadowolimy się końcowym zyskiem, ponosząc w czasie trwania inwestycji koszty jej utrzymania, czy też chcemy od razu “odcinać kupony” – uzyskując bieżący przychód w postaci czynszu najmu. W większości jednak sytuacji, jeśli chcemy korzystać z tego sposobu inwestowania musimy brać pod uwagę, że jest to długoterminowa inwestycja.

Inwestycje w grunty – do tej pory najczęściej kupowano niedrogie grunty rolne, leżące poza strefą zurbanizowaną, które mogły zyskać na wartości m.in. w skutek zmiany ich przeznaczenia po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz podziału na mniejsze działki, np. dedykowane pod budownictwo jednorodzinne. Inwestor poprawiał infrastrukturę: uzbrajał w media, wydzielał drogi dojazdowe. Prócz środków na zakup ziemi osoba inwestująca często wykładała dodatkowe pieniądze na poprawę funkcjonalności terenu. Należało również liczyć się z opłatą planistyczną czy adiacencką, która mogła się w takim przypadku pojawić. Obecnie, zmiana przepisów dotyczących zakupu ziemi rolnej zdecydowanie ogranicza ten sposób inwestowania.

Zakup, ulepszenie i sprzedaż – najczęściej jest to zakup ziemi, aby wybudować na niej dom czy inny budynek i sprzedać jako nieruchomość zabudowaną lub zakup istniejącego budynku bądź lokalu oraz przeprowadzenie remontów i ulepszeń znacząco podnoszących ich wartość. Te inwestycje, prócz środków finansowych, wymagają również wiedzy z zakresu procesów budowlanych, dostępu do sprawdzonych, solidnych ekip czy znajomości materiałów budowlanych i wykończeniowych.

Zakup i wynajem – czyli zakup z rynku wtórnego lub od dewelopera nieruchomości, która będzie wynajmowana. Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia lokalu oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Dodatkową korzyścią może być wzrost wartości wynajmowanej nieruchomości w czasie. W przypadku lokali i obiektów użytkowych dobry, długoterminowy najemca może być czynnikiem zwiększającym cenę przy sprzedaży. Można też zakupić od razu wynajętą nieruchomość z atrakcyjną umową najmu – oszczędza się czas przeznaczony na poszukiwanie najemcy, a lokal przynosi profity od razu.

Systemy condo i apartamenty wakacyjne – czyli zakup nieruchomości hotelowej lub wakacyjnej i przekazanie jej w zarządzanie firmie operatorskiej, w zamian za udział w zyskach z wynajmowanej powierzchni. Wiele systemów gwarantuje minimalną stopę zwrotu w początkowej fazie inwestycji oraz dodatkowe benefity, jak możliwość okresowego korzystania z apartamentu lub atrakcji oferowanych przez obiekt. Tutaj kluczowym dla opłacalności inwestycji jest sprawdzony, sprawnie zarządzający operator, dobra lokalizacja gwarantująca zapotrzebowanie na usługi hotelowe (duże miasta, kurorty, blisko atrakcji turystycznych itp.), jakość i atrakcyjność obiektu.

Okazje rynkowe – czyli zakup nieruchomości poniżej ich wartości, w sytuacji, gdy obecny właściciel potrzebuje pilnie ją spieniężyć. Dysponując odpowiednimi środkami własnymi można szybko sfinalizować taką transakcję kiedy bardziej kluczową kwestią dla sprzedającego jest czas, niż potencjalna cena jaką mógłby uzyskać przy dłuższej ekspozycji oferty. Ponieważ okazje pojawiają się i szybko znikają, chcąc skorzystać z tej możliwości należy bacznie śledzić rynek, w tym licytacje komornicze, przetargi gminy lub spółdzielni czy sprzedaże przez syndyka. Ponieważ kluczową kwestią dla nabycia okazji rynkowej jest czas podjęcia decyzji i szybkość działania, warto korzystać z usług sprawdzonych specjalistów lub posiadać odpowiednią wiedzę, aby ocenić stan prawny nieruchomości i ewentualne ryzyko związane z taką transakcją.

Zakupy grupowe i fundusze inwestycyjne. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć wspólnie z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu, np. z deweloperem.

Przystępując do funduszu inwestycyjnego możemy pozwolić sobie na zakup biurowca czy centrum handlowego. Oczywiście stajemy się właścicielem tylko pośrednio, gdyż to fundusz, którego mamy udziały posiada atrakcyjną nieruchomość lub nawet kilka obiektów. Również powodzenie tej inwestycji zależeć będzie od portfela inwestycyjnego funduszu i sprawności zarządzających.

Planując inwestycje w nieruchomości warto zacząć od analizy rynku i dokładnie zapoznać się z różnymi opcjami, mając na uwadze możliwe ryzyko, potencjalną stopę zwrotu oraz horyzont inwestowania, a także własne umiejętności i wiedzę.

 

[AS] 17-06-2016

7 oznak wskazujących na to, że dom jest przyjazny psom

Zaczynasz poszukiwania mieszkania lub domu, który musi być zaaprobowany również przez czworonożnych członków rodziny, merdających ogonem? Oto kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę:

  1. Zielony ogródek

Czy dom posiada choć niewielki, zielony, prywatny teren? Ogródek czy prywatny trawnik to raj dla niewielkiego zwierzaka czy szczeniaka, jeśli takiego posiadasz. Natomiast upewnij się, że wysokość ogrodzenia jest odpowiednio wysoka, aby zatrzymać zwierzę wewnątrz terenu.

  1. Bliskość terenów rekreacyjnych dla zwierząt

Zorientuj się czy w okolicy domu są przyjemne szlaki spacerowe, otwarta przestrzeń, a może nawet specjalne wybiegi dla psów.

  1. Paczka przyjaciół

Zobacz czy w sąsiedztwie mieszkają psi koledzy. Oznaką tego będą zabawki w ogrodzie, dodatkowe drzwi czy naklejki na samochodach albo dochodzące odgłosy, świadczące o tym, że Twój pies ma szansę poznać nowych przyjaciół do zabaw i spacerów.

  1. Przychylni sąsiedzi

Upewnij się, że mieszkańcy okolicy są przyjaźni psom. Tabliczki z zakazami naokoło czy wywieszone ogłoszenia z informacjami czego zwierzętom nie wolno nie świadczą o przyjaznym stosunku sąsiadów do zwierząt.

  1. Miejsce do przechowywania psiego wyposażenia

Jeśli zabawki, smycze i inne psie akcesoria będą miały swoje osobne miejsce, zdecydowanie łatwiej będzie zapanować nad porządkiem.

  1. Podłogi

Białe, z wysokim włosiem dywany – i to od ściany do ściany…  Nie, to nie jest to, czego szukasz! Podłogi z miękkiego drewna również mogą zostać szybko zarysowane psimi pazurkami. Zwróć uwagę na pokrycie podłogi. Musi być łatwe do utrzymania w czystości i odporne na zarysowania.

  1. Drzwi dla psów

Małe drzwi, umożliwiające zwierzakowi swobodne wychodzenie do ogródka pozwolą mu rozkoszować się smakiem nieskrępowanej wolności. Jeśli nie zostały przewidziane, może jest możliwość niekłopotliwego ich zamontowania?

Jeśli Twój dom lub mieszkanie ma być przyjazne czworonożnym członkom rodziny, przekaż tę informację agentowi nieruchomości, z którym współpracujesz. Będzie mógł pomóc Ci w znalezieniu odpowiedniego lokum, gdzie Ty, Twoja rodzina oraz Wasze zwierzęta będą czuły się komfortowo.

 

Na podstawie: http://blog.remax.com/7-signs-of-a-dog-friendly-house-1679194395.html

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Niskie oprocentowania lokat skłaniają do poszukiwania alternatyw lokowania nadwyżki środków finansowych. Jedną z opcji rozważanych przez coraz szerszy krąg osób są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki  mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo wynajmując mieszkanie czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu.

Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia mieszkania oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc zacząć od analizy rynku, którą można przeprowadzić na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy 3 istotne i liczne grupy najemców.

Młodzi ludzie, do 30. roku życia – najczęściej studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście.

Osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary lub nieduże rodziny, wynajmujące ze względu na pracę lub w oczekiwaniu na zakup własnego M lub ukończenia budowy domu.

Osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy to łącznie blisko 75% rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

Najmłodsi, poruszający się w kierunku uczelni lub popularnych zagłębi biurowych, będą poszukiwać przede wszystkim niskiej ceny, lokalizacji sprzyjającej szybkiemu przemieszczaniu się komunikacją miejską, nie tylko na uczelnię lub do pracy, ale także w najważniejsze miejsca rozrywki w mieście. Dla tej grupy liczą się bardziej osobne, niezależne pokoje niż wyszukana aranżacja czy dobrze wyposażona kuchnia. Choć najmniej wymagająca, jest to jednak najbardziej rotująca grupa najemców, najczęściej zmieniająca miejsce zamieszkania. Osoby po 30-tce natomiast są mniej skłonne do przeprowadzek, interesują się mieszkaniami funkcjonalnymi, zadbanymi, z osobną sypialnią lub dwiema, jeśli są z dziećmi. Ważna jest dla nich odpowiednia lokalizacja. Najczęściej są zmotoryzowani, dlatego idealna komunikacja miejska ustępuje miejsca ciekawej, zielonej, estetycznej okolicy z dobrą infrastrukturą (sklepy, restauracje, fitness itp.).

Jakich mieszkań poszukują?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie mieszkania to blisko połowa wszystkich wyszukań ofert najmu na portalach. Z drugiej strony mieszkania większe, 4- i więcej pokojowe cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością – tylko co 15. osoba poszukująca najmu jest zainteresowana takim mieszkaniem.

Jeśli więc chcemy trafić z ofertą w najszersza grupę odbiorców warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Jeśli naszej oferty nie kierujemy do zarządów dużych firm czy dyplomatów (których liczba jest mocno ograniczona), nie ma potrzeby inwestować w antyki, marmury czy inne mocno kosztowne elementy wyposażenia albo materiały wykończeniowe. Mieszkania czyste, schludne, estetyczne, łatwe do utrzymania w czystości, lecz bez zbędnych bibelotów czy peerelowskiej meblościanki przyciągną najwięcej potencjalnych najemców. Umeblowanie i wyposażenie może pochodzić z popularnych sieciowych sklepów, natomiast nie z mieszkania “po babci”. Musimy też pamiętać, że najemcy poszukują przystępnej ceny, niechętnie płacąc więcej niż przeciętne widełki czynszowe w danej lokalizacji. Na wynajem mieszkania mają zazwyczaj określony budżet, czy to z firmy, która ich zatrudnia, czy ze środków pochodzących z gospodarstwa domowego. Starajmy się tak przygotować ofertę, aby mieściła się w typowym budżecie dla okolicy.

A co z lokalizacją?

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna również dla najemców jest uwarunkowany infrastrukturą lokalną i popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się jakich lokalizacji szukają najemcy w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie Mokotów i Śródmieście to dzielnice najchętniej wybierane przez najemców, w przeciwieństwie do Wawra, Wesołej czy Rembertowa, gdzie osób poszukujących najmu jest wielokrotnie mniej. Także czynsze jakie są możliwe do uzyskania w tych dwóch wiodących dzielnicach są znacznie wyższe, choć również zdecydowanie wyższe są tam ceny zakupu mieszkania. Mając mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji zazwyczaj nie musimy czekać długo na najemcę.

Na co warto jeszcze zwrócić uwagę?

Aby nasza inwestycja w mieszkanie do najmu była opłacalna należy przed podjęciem decyzji dokonać kalkulacji z uwzględnieniem dostępnych alternatyw. Na opłacalność wpływa kilka elementów. Najważniejsze z nich to sam koszt początkowy inwestycji, na który składać się będą: cena mieszkania, koszty remontu czy wyposażenia, koszty nabycia – podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. oraz potencjalny czynsz możliwy do uzyskania. W kalkulacji uwzględnić należy także bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.). Naszą rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu, możemy stracić miesiąc, a nawet więcej w ciągu roku. Z pewnością rzetelni najemcy, regulujący swoje zobowiązania terminowo poprawią naszą sytuację, w przeciwieństwie do wiecznie zalegających lokatorów, którzy wreszcie wyprowadzają się pozostawiając po sobie kilkumiesięczne zaległości. Nawet wygrana sprawa w sądzie nie gwarantuje nam zwrotu pieniędzy – jeśli nie będzie z czego windykować, bo byli najemcy nie będą mieli ani majątku, ani stałego źródła dochodu. Osoby, które nadmiernie zużyją nam mieszkanie narażą nas na większe koszty związane z remontem lub odświeżeniem przed przekazaniem kluczy kolejnym mieszkańcom.

Myśląc poważnie o inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie do przecenienia jest dobrze przygotowana umowa najmu. Jej wzór można wykorzystać kilka razy, przy kolejnych najemcach, ale zdecydowanie lepiej skorzystać z usługi profesjonalisty – prawnika czy pośrednika – niż ściągać “gotowce” z internetu. Dobrze przygotowany kontrakt może oszczędzić nam stresu i pieniędzy.  

Jeżeli myślimy o inwestowaniu w innym mieście lub też praca nie pozwala na koncentrowanie się na dodatkowych, czasem pilnych nowych obowiązkach lepiej skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm w zakresie najmu i zarządzania najmem. Zanim znajdziemy lokatora mieszkanie trzeba udostępnić potencjalnym klientom kilka, a nieraz i kilkanaście razy. W przypadku nagłej awarii lub innego niespodziewanego zdarzenia może się okazać, że musimy pilnie stawić się w mieszkaniu. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić lub kiedy wiąże się to z wysokimi kosztami, wynajęcie profesjonalistów może być najkorzystniejszym rozwiązaniem. Uwzględniając w budżecie koszty tych usług możemy inwestować na każdym rynku, który będzie dla nas opłacalny, nie tylko w najbliższej okolicy.

Zaczynaj, z wizją końca.

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania, jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać, czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, ze względu np. na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj.

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć w zespół z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji, pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.

AS [15.05.2016]

Używane czy nowe – jakie mieszkanie wybrać?

Wybór lokali mieszkalnych na rynku jest bardzo duży. Każdy kto myśli o zakupie mieszkania rozważa jakie mieszkanie kupić – nowe, od dewelopera, czy używane, z rynku wtórnego. A jeśli rynek wtórny – to w bloku, kamienicy czy może apartamentowcu?

Niewątpliwą zaletą mieszkania od dewelopera jest to, że jest nowe. Budowane z wykorzystaniem nowoczesnych technologii i materiałów, energooszczędne. Mieszkania te dopasowane są do współczesnych potrzeb mieszkaniowych – zarówno pod względem metraży, liczby, wielkości, jak i funkcji pomieszczeń. Najczęściej są położone na zamkniętych, monitorowanych osiedlach, z odpowiednią liczbą miejsc parkingowych, placami zabaw, zaaranżowaną zielenią, wewnętrznym patio, rowerowniami czy wózkowniami. Bloki są estetyczne, ładnie wykończone, mają reprezentacyjne korytarze, windy (często nawet w niskich blokach).

Jeśli chcemy kupić mieszkanie w konkretnej lokalizacji może się jednak okazać, że wybór dostępnych mieszkań jest niewielki albo nawet nie są w ogóle dostępne. Dodatkowo, do takiego mieszkania nie wprowadzimy się od razu po zakupie. Trzeba je wykończyć, a w wielu przypadkach poczekać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy na dokończenie budowy. Oczywiście można czekać aż budynki zostaną ukończone i wtedy podjąć decyzję o zakupie. Musimy jednak liczyć się z tym, że wybrane mieszkanie nie będzie już dostępne. Ktoś nas uprzedzi, a propozycje, które pozostaną do sprzedaży mogą nie spełniać naszych oczekiwań.

Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera w fazie budowy, swoją decyzję musimy oprzeć na naszej wyobraźni popartej makietami, planami, rysunkami czy wizualizacjami. Fizycznie go nie obejrzymy. Deweloperzy zazwyczaj też budują osiedle etapami. Zanim nie zostaną wszystkie ukończone będziemy sąsiadować z placem budowy, narażeni np. na hałas. Kolejną kwestią są koszty. Oprócz ceny mieszkania jaką zapłacimy deweloperowi musimy doliczyć dodatkowe wydatki, jak zakup miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, ale też przede wszystkim wydatki na wykończenie lokalu – położenie podłóg, urządzenie łazienki czy kuchni. Bez tego nie da się tam zamieszkać! Ale jest też dobra strona “kosztów” – przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nie zapłacimy podatku PCC, który na rynku wtórnym wynosi aż 2% ceny mieszkania. Czyli kupując mieszkanie za 400.000 zł w kieszeni pozostawimy 8.000 zł.

Mieszkania z rynku wtórnego są najczęściej możliwe do wprowadzenia się od razu – bo przecież ktoś tam wcześniej mieszkał. Oczywiście można je wyremontować, a przynajmniej odświeżyć, ale najczęściej nie są to wydatki bezwzględnie konieczne do wprowadzenia się. W przypadku ograniczonego budżetu modernizację możemy przeprowadzać sukcesywnie. Te mieszkania są też najczęściej gotowe do przejęcia w krótkim terminie. Ktoś, kto je sprzedaje ma swój pomysł na życie i łatwiej może zaakceptować szybką wyprowadzkę. Poszukując mieszkania w określonej lokalizacji zazwyczaj na rynku wtórnym mamy do czynienia z większym wyborem, a i ceny możliwe są do negocjacji w szerszym spektrum niż od dewelopera. Mankamentem jest to, że trudno jest znaleźć mieszkanie urządzone idealnie w naszym guście. Zawsze jest coś, co mniej nam się podoba, co chcielibyśmy zmienić. Starsze mieszkania nie zawsze mają parkingi lub garaże, a na trzecie lub czwarte piętro będziemy musieli docierać schodami. Z drugiej strony jest mniej niespodzianek. Dokładnie widzimy co kupujemy. Możemy też wcześniej poznać sąsiadów. Natomiast starsze budownictwo często nie odzwierciedla naszych potrzeb – w mieszkaniach są małe pomieszczenia, niefunkcjonalne łazienki czy kuchnie, przechodnie pokoje, brak jest miejsc na duże szafy czy łóżka. Dziś jesteśmy bardziej wybredni niż w latach 60-tych czy 80-tych, kiedy sukcesem było zdobycie jakiegokolwiek własnego mieszkania, a ówczesne budownictwo nastawione było na maksymalizację zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. O takie detale jak estetyka czy funkcjonalność nie dbano. Pomocny może być tutaj architekt, który podpowie jakie rozwiązania i modyfikacje wprowadzić, aby usprawnić nieergonomiczną przestrzeń życiową.

Kupując lokal na rynku wtórnym, oprócz oceny wizualnej samego mieszkania należy także zwracać uwagę na stan techniczny budynku, instalacje, przeprowadzone i planowane remonty, ocieplenie budynku, koszty związane z eksploatacją mieszkania, które będziemy ponosić. Kupując mieszkanie w starszych budynkach zazwyczaj nie opłacamy co miesiąc ochrony osiedla czy portiera, lecz w to miejsce pojawia się koszt remontów budynku czy wyższe wydatki związane z comiesięczną eksploatacją lokalu.

Na rynku dostępne są też kilkuletnie mieszkania w blokach i apartamentowcach, wykończone w nowoczesnym standardzie, gotowe do wprowadzenia się. Jedyną ich “wadą” jest cena. W ostatnich latach ceny mieszkań uległy redukcji, więc osoby sprzedające najczęściej kupowały je kilka lat temu po wyższych stawkach niż dziś oferują deweloperzy i są niechętne do realizacji dużej straty. Sprzedający ponieśli też niemałe wydatki na ich wykończenie. Wartość mieszkania uzupełniają też trwałe zabudowy, jak kuchnie czy szafy, idealnie dopasowane do przestrzeni. Ale tu też wiemy, co kupujemy. Jeśli miały się pojawić jakiekolwiek mankamenty – są już najczęściej naprawione, a ceny zawsze są możliwe do negocjacji.

Dlatego podejmując decyzję o tym, jakie mieszkanie chcemy kupić należy rozważyć wszystko w kontekście naszego budżetu i czasu jaki mamy na wprowadzenie się, a następnie poszukać najbardziej korzystnych rozwiązań uwzględniających relacje jakości do ceny.

[AS] 21-03-2016